Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 г. N 18АП-3353/13

г. Челябинск

22 апреля 2013 г.

Дело N А76-7615/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 (судья Гусев А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Артель - С" - Дутченко И.В. (доверенность от 28.04.2011),

открытого акционерного общества "Челябинский завод железобетонных изделий N 1" - Студенников А.В. (доверенность от 09.01.2013).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Артель-С" (далее - ООО "Артель-С", общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по договору купли - продажи права N 6/зем. от 04.11.2006 за период с 25.09.2007 по 30.12.2009 в размере 20 223 150 руб., неустойки за период с 31.12.2007 по 01.12.2012 в размере 36 361 224 руб. (с учётом уточнения требований, т. 2 л.д. 61-62).

ООО "Артель-С" обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Комитету и муниципальному унитарному предприятию "Фирма "Челябстройзаказчик", в котором просит признать недействительными сделки:

- договор N 6-зем. купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и МУП "Фирма "Челябстройзаказчик";

- соглашение N 5А возмездной уступки прав (цессии) от 25.09.2007, заключенное между МУП "Фирма "Челябстройзаказчик" и ООО "Артель-С";

- соглашение N 5А о переводе долга от 25.09.2007, заключенное между МУП "Фирма "Челябстройзаказчик" и ООО "Артель-С" (т. 1 л.д. 46).

Определениями суда о 06.09.2012, 17.10.2012, 10.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания N 1", открытое акционерное общество "Челябинский завод железобетонных изделий N 1", общество с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт", общество с ограниченной ответственностью "Речелстрой", закрытое акционерное общество "Желдорипотека", общество с ограниченной ответственностью СК "Стройком" (т. 1 л.д. 117-120, 175, т. 2 л.д. 94).

Решением суда от 21.02.2013 (резолютивная часть от 14.02.2013) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Артель-С" в пользу Комитета взыскана неустойка в сумме 5 839 434 руб. 92 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований общества "Артель-С" отказано (т. 3 л.д. 14-28).

В апелляционной жалобе ООО "Артель-С" просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая выводы суда первой инстанции по первоначальному иску, апеллянт отмечает необоснованность вывода суда о прекращении договора купли-продажи с 23.12.2011, с даты проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209016:0041, так как проведение повторного аукциона находилось исключительно в зависимости от волеизъявления и действий Комитета, ввиду чего прекращение договора следует считать с момента расторжения дополнительного соглашения N 3 от 17.07.2007 к договору аренды, то есть с 29.04.2010 (дата государственной регистрации соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания неустойки в силу правомерного вывода суда о прекращении договора купли-продажи. Таким образом, при отсутствии гражданско-правового обязательства по внесению платы за приобретение права аренды земельного участка отсутствуют основания для взыскания неустойки. Кроме того, суд необоснованно посчитал не подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, тогда как взысканный размер неустойки не отвечает её компенсационной природе, так как превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в 5 раз при отсутствии доказательств наступивших для истца негативных последствий, а также при наличии обстоятельства последующей реализации права аренды третьему лицу. Кроме того, заявляя требование о взыскании неустойки в размере 0, 1 %, Комитет злоупотребляет своим правом.

Общество полагает, что суд не дал оценки юридически значимым обстоятельствам незаключенности соглашения о переводе долга, тогда как такая квалификация соглашения исключает наличие у ответчика обязанности по оплате основного долга и пеней.

Также указывает на то, что судом не дана оценка тому, что права и обязанности по договору аренды от 04.11.2006 возникли у ООО СК "Стройком", так как доказательств передачи им как комиссионером всего исполненного по договору комиссии комитенту - МУП "Фирма "Челястройзаказчик" в дело не представлено. Таким образом, МУП "Фирма "Челястройзаказчик" не могло передать ответчику несуществующий долг.

Комитет в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении требований Комитета, удовлетворив их, ссылаясь при этом на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Комитет находит необоснованным вывод суд в части прекращения договора купли-продажи права, так как соглашение о расторжении договора сторонами не заключалось, уведомления в порядке п. 4.14 договора Комитетом в адрес ответчика не направлялось, в связи с чем основания, предусмотренные п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения договора, отсутствуют. Кроме того, в силу п. 1 ст. 408, п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает сторон от ответственности за его нарушение. Таким образом, расторжение договора не прекращает обязательства ответчика по уплате задолженности. Судом не учтено, что обязательство ООО "Артель-С" возникло на основании соглашения о переводе долга, которое не было расторгнуто.

Суд не принял во внимание, что предметом договора купли-продажи в соответствии со ст.ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации являлось право аренды земельного участка, которое было реализовано ответчиком путём заключения договора аренды земельного участка, который впоследствии был прекращён соглашением сторон. Таким образом, товар, приобретённый ответчиком по договору купли-продажи (право аренды) не может считаться возвращённым Комитету в силу заключения с ответчиком договора аренды земельного участка.

ООО "Артель-С" представило отзыв на апелляционную жалобу Комитета, в котором выразило несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц и ответчика по встречному иску не явились.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.09.2006 между МУП "Челябстройзаказчик" и ООО СК "Стройком" был подписан договор N 1449 (т. 1 л.д. 13-16), по условиям которого общество обязалось по поручению предприятия, от своего имени и за счёт предприятия, за вознаграждение, совершить следующие действия:

1) в соответствии с информационным сообщением КУИиЗО города Челябинска от 25.09.2006, размещённого в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п, подготовить пакет документов и подать его в комитет для участия в аукционе на право заключения договора аренды двух земельных участков (131 963 кв.м. и 121 171 кв.м.), расположенных в г. Челябинске, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул.1-я Эльтонская;

2) заключить договор (договоры) о задатке с организатором аукциона ООО "Доверие" и оплатить задаток (задатки) в соответствии с информационным сообщением, сумма задатка подлежит возмещению предприятием;

3) принять участие в аукционе, назначенном на 26.10.2006;

4) в случае признания общества "Стройком" победителем аукциона по одному или обоим лотам, либо признания торгов несостоявшимися по одному или обоим лотам по причине наличия единственного участника, заключить договор (договоры) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1.2 договора от 26.09.2006 N 1449 по сделкам, совершённым обществом "Стройком" с третьими лицами, приобретает права и становится обязанным общество "Стройком", хотя предприятие "Челябстройзаказчик" может упоминаться в соответствующих договорах.

04.11.2006 между Комитетом (продавец) и ООО СК "Стройком" (покупатель) был подписан договор N 6/зем купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1 л.д. 7-10). Согласно пункту 1.1 данного договора продавец продал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений (жилая зона, номер кадастровой зоны 02 41 03 В 1.3.3), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N2) - кадастровый номер 74:36:0209016:0035, а покупатель купил на условиях, изложенных в договоре, право на заключение договора аренды земельного участка из земель поселений, осмотрев земельный участок в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах прилагаемого к договору плану земельного участка и уплатил за него установленную в п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.

Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка согласно пункту 2.1 договора N 6/зем составила 154 411 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем в рассрочку: 7,5% от стоимости в срок до 01.07.2007, 7,5% до 30.12.2007, 20% до 01.07.2008, 20% до 30.12.2008, 20% до 01.07.2009, 15% до 30.12.2009 (пункт 2.2). Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (пункт 2.3). В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного пунктом 2.2 продавец вправе требовать от покупателя оплаты пени в размере 0,1 % от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора N 6/зем).

12.02.2007 между Комитетом (арендодатель) и МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) был подписан договор аренды земли УЗ N 008686-К-2007 (далее также - договор N 8686; т. 1 л.д. 137-145). По условиям данного договора арендодатель обязан был передать, а арендатор - принять в пользование на условиях договора краткосрочной аренды (на срок до 04.11.2011) следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 121 171 кв.м., кадастровый номер 74:36:0209016:0035, расположенный по ул. 1-я Эльтонская (участок N2) пос. Чурилово Тракторозаводского района г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

17.07.2007 между Комитетом (арендодатель) и предприятием "Челябстройзаказчик" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 8686 (т. 1 л.д. 146-154). Данным соглашением стороны изменили предмет договора, арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (121 171 кв.м.), но меньшей площадью - 12 284 кв.м. и, соответственно, с иным кадастровым номером - 74:36:0209016:0041.

25.09.2007 между предприятием "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Артель-С" (цессионарий) было подписано соглашение N 5/А возмездной уступки прав (цессии) (т. 1 л.д. 61). По условиям данного соглашения МУП "Челябстройзаказчик" в полном объёме передало ООО "Артель-С" права и обязанности по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686 на земельный участок общей площадью 12 284 кв.м., расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская (участок N2), пос. Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Размер оплаты за уступаемое право составил 23 933 183 руб. 62 коп. (с НДС).

Соглашение от 25.09.2007 N 5/А было подписано (согласовано) председателем Комитета, а также 09.11.2007 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (т. 1 л.д. 61 оборот).

Также, 25.09.2007 между предприятием "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С" было подписано соглашение N 5/А о переводе долга (т. 1 л.д. 62). По условиям данного соглашения ООО "Артель-С" полностью приняло на себя обязательства фирмы по договору от 04.11.2006 N 6/зем, включая сумму долга в размере 20 223 150 руб., а также подлежащие уплате по указанному договору пропорционально переводимой сумме долга проценты и сумму штрафных санкций (в случае их возникновения на момент перевода долга). Соглашение было подписано (согласовано) председателем Комитета.

15.04.2010 между Комитетом и ООО "Артель-С" подписано соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686 (т. 1 л.д. 97). По условиям соглашения стороны с момента подписания настоящего соглашения расторгают дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686. Обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с 09.09.2009 г.

23.12.2011 Комитетом проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 12 284 кв.м., расположенного по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - ООО "Речелстрой". Единственный участник аукциона имеет право не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона заключить договор аренды земельного участка по начальной цене (т. 3 л.д. 5-6).

19.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Речелстрой" (арендатор) заключен договор УЗ N 010545-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (т. 2 л.д. 18-26), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок общей площадью 12 284 кв.м., расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи права N 6/зем. от 04.11.2006, Комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Встречный иск мотивирован обществом ничтожностью договора N 6-зем. купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006, и соответственно соглашений N 5А возмездной уступки прав (цессии) от 25.09.2007, N 5А о переводе долга от 25.09.2007.

Отказывая в удовлетворении первоначального требования о взыскании суммы основного долга (стоимости права аренды) суд первой инстанции исходил из того, что обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, прекращены в силу отказа покупателя от договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата товара, так как земельный участок был передан в порядке торгов обществу "Речелстрой". Однако учитывая допущенную просрочку оплаты товара, суд признал обоснованным требование о взыскании неустойки в пределах срока исковой давности и до момента прекращения договора купли-продажи. Оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел.

Встречные исковые требования оставлены судом без удовлетворения в связи с истечением срока исковой давности по ним.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном статьей 38.2 ЗК РФ.

Согласно ч. 2 названной статьи аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона (пункт 24 статьи 38.1 ЗК РФ).

Из материалов дела усматривается, что по результатам проведённого аукциона 04.11.2006 между Комитетом (продавец) и ООО СК "Стройком" (покупатель) был подписан договор N 6/зем купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений (жилая зона, номер кадастровой зоны 02 41 03 В 1.3.3), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N2) - кадастровый номер 74:36:0209016:0035 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка согласно пункту 2.1 договора N 6/зем составила 154 411 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем в рассрочку: 7,5% от стоимости в срок до 01.07.2007, 7,5% до 30.12.2007, 20% до 01.07.2008, 20% до 30.12.2008, 20% до 01.07.2009, 15% до 30.12.2009 (пункт 2.2). Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (пункт 2.3). В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного пунктом 2.2 продавец вправе требовать от покупателя оплаты пени в размере 0,1 % от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора N 6/зем).

Таким образом, сторонами согласовано условие об оплате товара в рассрочку.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Во исполнение принятой на себя по условиям договора обязанности Комитет (арендодатель) заключил с МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) договор аренды земли от 12.02.2007 УЗ N 008686-К-2007 (т. 1 л.д. 137-145), по условиям которого арендодатель обязан был передать, а арендатор - принять в пользование на условиях договора краткосрочной аренды (на срок до 04.11.2011) следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 121 171 кв.м., кадастровый номер 74:36:0209016:0035, расположенный по ул. 1-я Эльтонская (участок N2) пос. Чурилово Тракторозаводского района г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

17.07.2007 между Комитетом (арендодатель) и предприятием "Челябстройзаказчик" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 8686 (т. 1 л.д. 146-154). Данным соглашением стороны изменили предмет договора, арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (121 171 кв.м.), но меньшей площадью - 12 284 кв.м. и, соответственно, с иным кадастровым номером - 74:36:0209016:0041.

25.09.2007 между предприятием "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Артель-С" (цессионарий) было подписано соглашение N 5/А возмездной уступки прав (цессии) (т. 1 л.д. 61), по условиям которого МУП "Челябстройзаказчик" в полном объёме передало ООО "Артель-С" права и обязанности по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686. Соглашением N 5/А от 25.09.2007 ООО "Артель-С" полностью приняло на себя обязательства фирмы по договору от 04.11.2006 N 6/зем.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункты 1, 2 ст. 486 ГК РФ).

Ответчиком обязанность по оплате товара по договору купли-продажи была исполнена не в полном объёме.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.14 договора купли-продажи предусмотрено право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив покупателя не позднее чем за 10 дней в случае неоплаты или нарушения порядка оплаты стоимости права на заключение договора аренды.

Из обстоятельств настоящего дела усматривается, что 15.04.2010 между Комитетом и ООО "Артель-С" подписано соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686 (т. 1 л.д. 97), по условиям которого стороны с момента подписания настоящего соглашения расторгают дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686. Обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с 09.09.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.

Принимая во внимание, что после прекращения договора аренды право на заключение договора аренды того же земельного участка было выставлено на торги и реализовано обществу "Речелстрой", апелляционная коллегия судей находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец воспользовался предоставленным ему нормой п. 2 ст. 489 ГК РФ правом на односторонний отказ от договора купли-продажи и возврат товара, тем самым прекратив договор купли-продажи в силу п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Ввиду указанного, подлежат отклонению изложенные в апелляционной жалобе доводы Комитета об отсутствии оснований для прекращения договора купли-продажи в силу отсутствия подписанного соглашения о расторжении договора либо уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке, поскольку нормой п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрен специальный порядок прекращения договора купли-продажи в случае неоплаты покупателем стоимости товара.

Довод Комитета о том, что приобретённый ответчиком по договору купли-продажи товар (право аренды) не может считаться возвращённым Комитету в силу заключения с ответчиком договора аренды земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права. По смыслу норм ст.ст. 38.1 ЗК РФ основанием для приобретения застройщиком прав на земельный участок для целей строительства является юридический состав в виде приобретённого на торгах права аренды земельного участка и заключенного договора аренды. При таких обстоятельствах возврат земельного участка, являвшегося предметом договора аренды, свидетельствует о невозможности реализации застройщиком права аренды данного земельного участка. Более того, при обратном подходе неоднократная продажа на торгах права аренды земельного участка в случае прекращения договорных отношений с прежним застройщиком повлечёт неосновательное обогащение Комитета, поскольку будет означать возможность извлечения потребительской ценности из данного товара в виде его стоимости при повторной реализации права аренды земельного участка на торгах.

Ссылки Комитета в обоснование довода об отсутствии оснований для отказа во взыскании суммы основного долга по договору купли-продажи на норму п. 4 ст. 425 ГК РФ подлежат отклонению как основанные на её неверном толковании, поскольку данная норма подлежит применению в случае прекращения договора по истечении срока его действия, тогда как из фактических обстоятельствах настоящего дела следует прекращение договора в силу одностороннего отказа от него Комитета.

Довод общества "Артель-С" о необоснованности вывода суда о прекращении договора купли-продажи с 23.12.2011, с даты проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209016:0041, подлежит отклонению.

Из материалов дела не следует, что Комитет реализовал право на односторонний отказ от договора купли-продажи путём направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора в соответствии с условиями п. 4.14 договора.

В силу изложенного, в рассматриваемой ситуации следует руководствоваться нормами п. 2 ст. 489 ГК РФ, из содержания которых следует, что закон связывает прекращение договора купли-продажи с моментом возврата товара продавцу.

Из материалов дела не следует, что после прекращения договора аренды земельный участок был возвращён арендатором Комитету.

При таких обстоятельствах датой возврата земельного участка арендодателю следует считать момент поступления земельного участка в его фактическое владение и возможность осуществления в отношении земельного участка полного хозяйственного контроля, каковым, в отсутствие в материалах дела обратного, можно считать распорядительные действия Комитета, связанные с выставлением данного земельного участка на повторные торги и его реализацией обществу "Речелстрой".

Утверждения общества "Артель-с" о том, что договор купли-продажи следует считать прекращённым с даты государственной регистрации соглашения о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды, нельзя признать обоснованными, учитывая, что заключение названного соглашения по смыслу п. 1 ст. 450, ст. 606 ГК РФ прекращает договор аренды, и не может считаться юридическим фактом, влекущим прекращение договора купли-продажи.

В силу изложенного, выводы суда первой инстанции о прекращении договора купли-продажи с 23.12.2011 следует признать правильными.

С учётом изложенного, оснований для взыскания с ответчика стоимости товара (права аренды) ввиду прекращения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, не имеется.

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, правовые основания для взыскания неустойки, предусмотренной договором купли-продажи за просрочку оплаты товара, имеются.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно его существенных условий на момент его заключения, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Условиями п. 2.4. договора купли-продажи от 04.11.2006 N 6/зем предусмотрено, что за нарушение порядка оплаты денежных средств, установленного п. 2.2. договора, продавец вправе потребовать от покупателя оплаты пени в размере 0,1% от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки.

Поскольку обязательство по уплате неустойки возникло в период до расторжения договора купли-продажи и материалами дела подтверждается обстоятельство просрочки оплаты товара в рассрочку, данная неустойка подлежит взысканию.

Доводы апелляционной жалобы общества "Артель-С" об отсутствии оснований для взыскания неустойки в силу прекращения договора купли-продажи противоречат п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств".

Ссылки общества "Артель-С" на незаключенность соглашения о переводе долга как обстоятельство, исключающее его обязанность по оплате суммы неустойки, отклоняются как противоречащие материалам дела.

Из п.1.1. названного соглашения (л.д. 11) следует, что общество "Артель-С" приняло на себя обязательства МУП "Фирма "Челябстройзаказчик" по договору купли-продажи права аренды, что с учётом требований п. 1 ст. 432, 384 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали передачу ответчику всего объёма обязательств, имеющихся у прежнего должника к моменту подписания соглашения о переводе долга.

Кроме того, до возникновения настоящего спора ответчик не заявлял возражений относительно объема приобретённого обязательства, и более, того, впоследствии подтвердил существование такового подписанием соглашения о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 97).

При таких обстоятельствах апелляционный суд критически относится к утверждению апеллянта о несогласованности объёма переданного обязательства в анализируемом соглашении, что позволяет отклонить доводы общества о его незаключенности.

Доводы общества о передаче по соглашению о переводе долга несуществующего обязательства, поскольку материалы дела не содержат доказательств передачи обществом СК "Стройком" всего исполненного по договору комиссии, заключенному с МУП "Фирма "Челябстройзаказчик" (т. 1 л.д. 13), также отклоняются ввиду отсутствия в материалах дела наличия между сторонами данного договора разногласий относительно объёма исполнения поручения комитента. Кроме того, совершение впоследствии иных сделок, связанных с названным поручением (заключение договора аренды с дополнительным соглашением и принятие земельного участка во владение, т. 1 л.д. 136, 137, 146, заключение сделок о перемене лиц в обязательстве, т. 1 л.д. 11, 61), свидетельствует о том, что МУП "Фирма "Челябстройзаказчик" действовало как лицо, являющееся приобретателем права аренды земельного участка по договору купли-продажи, и на основании заключенного с обществом СК "Стройком" договора комиссии.

Обществом заявлен довод о несоразмерности суммы взысканной договорной неустойки, который судебная коллегия находит необоснованным.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Апеллянтом в обоснование заявленного довода о несоразмерности суммы неустойки соответствующих доказательств в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Довод о несоответствии согласованного в договоре размера неустойки ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации подлежит отклонению как несоответствующий вышеизложенным разъяснениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, по смыслу которых превышение размера неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка России является не основанием для её снижения, а мерой, относительно которой согласованная в договоре неустойка подлежит снижению.

Кроме того, как разъяснено в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" установление сторонами более высокого размера неустойки по отношению к ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, само по себе не является основанием для ее уменьшения по ст. 333 ГК РФ.

Следует также отметить, что необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами.

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В связи с изложенным, основания для изменения (уменьшения) неустойки, выступающей мерой гражданско-правовой ответственности, отсутствуют.

Требования общества о признании недействительными ничтожных сделок: договора N 6-зем. от 04.11.2006, соглашения N 5А от 25.09.2007, соглашения N 5А о переводе долга от 25.09.2007 обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения в связи с истечением срока.

Дополнительных доводов, позволяющих апелляционной коллегии переоценить указанные выводы суда первой инстанции, в апелляционных жалобах не приведено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева