Строительство: особенности заключения договора подряда (А. Войко, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 12, март 2008 г.)

Строительство: особенности заключения договора подряда

Сложность строительной деятельности и ее связь с внешними факторами обуславливают необходимость внимательного отношения к составлению договора подряда. Договор подряда на капитальное строительство является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика и определяющим их имущественную ответственность за невыполнение договорных обязательств. В договоре не должны содержаться пункты, противоречащие законодательству, а также не относящиеся к взаимоотношениям сторон по договору.

Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с заказчиком на всю стоимость работ по строительству в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам. В отдельных случаях на крупных стройках может быть заключено несколько генеральных договоров.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с заказчиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.

Возможность привлечения генподрядчиком субподрядных организаций регламентируется, в частности, ст. 706 ГК РФ. Например, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Ответственность за нарушение данного требования установлена также ст. 706 ГК РФ. Так, подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Это означает, что генподрядчик несет ответственность перед обеими сторонами: перед заказчиком - в случае нарушения сроков исполнения или ухудшения качества работ и перед субподрядчиком - в случае, если заказчик отказывается принимать и оплачивать работы, выполненные не той организаций, с которой заключен договор подряда.

Заказчик может заключать и прямые договоры на выполнение определенных видов работ, минуя генподрядчика, но с его согласия (п. 4 ст. 706 ГК РФ). В данном случае ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком несут организации, с которыми заключены такие соглашения.

Следует отметить, что подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства. Данное положение можно отразить в договоре подряда, тем более что оно имеет законодательное подтверждение. В частности, в соответствии со ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п.п. 1-5 ст. 724 ГК РФ, однако предельный срок обнаружения недостатков при строительном подряде составляет пять лет.

При строительном подряде (п. 1 ст. 755 ГК РФ) гарантируются достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Допускается удлинение гарантийных сроков, предусмотренных законом. Подрядчик может освобождаться от ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки. Для этого он должен доказать, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или неверных инструкций по его эксплуатации, которые разработаны самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, либо ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, указанный перечень является исчерпывающим. На время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, гарантийный срок приостанавливается.

Договор подряда может предусматривать не только выполнение строительно-монтажных работ, но и обязанность заказчика поставить некоторые материальные ценности на строительный объект. При отсутствии указанных ценностей на объекте подрядчик не может выполнять свои обязательства по договору. Следовательно, договором подряда должна быть предусмотрена обязанность заказчика оплатить простой по согласованной стоимости на основании двустороннего акта.

Денежная сумма, которую подрядчик получает от заказчика, следует квалифицировать как неустойку. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплачивать кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства.

На основании п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" штрафы, пени, неустойки включаются в состав прочих доходов в суммах, признанных должником, и отражаются по кредиту счета 91-1 в периоде их признания (п.п. 10.2 и 16 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). В рассматриваемом случае имеется акт (претензия), подписанный представителями сторон договора. Соответственно сумма неустойки будет отражена в составе прочих доходов подрядчика на дату подписания указанного акта.

В целях налогообложения прибыли суммы штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ). Момент их признания совпадает с периодом отражения доходов в бухгалтерском учете и определяется по дате оформления сторонами акта.

Следует отметить, что на сумму неустойки подрядчик не выписывает заказчику счет-фактуру. В данном случае достаточно подписанного двустороннего акта о признании заказчиком суммы неустойки. Затем подрядчик должен выписать счет-фактуру на сумму неустойки в одном экземпляре на свое имя и зарегистрировать его в книге продаж.

На вопрос, облагается ли сумма неустойки НДС, однозначного ответа пока не существует, арбитражная практика по данной проблеме свидетельствует в пользу неначисления НДС. Однако согласно письмам Минфина России от 13.03.07 г. N 03-07-05/11, от 29.06.07 г. N 03-07-11/214 и др. НДС следует начислить. Поэтому, если подрядная строительная организация примет решение не включать суммы санкций, полученные от заказчика, в налоговую базу по НДС, ей следует быть готовой отстаивать свои интересы в суде.

Тем не менее заказчик часто заинтересован в том, чтобы лично обеспечивать подрядную организацию определенными материальными ценностями, так как в этом случае появляется возможность реальной экономии по сравнению со среднерыночной стоимостью выполнения строительства.

Определяющую роль в снижении цен играют долгосрочные договорные отношения между предприятиями-производителями и потребителями, закупающими продукцию крупными партиями. Если заказчик имеет длительный опыт сотрудничества с поставщиками строительных материалов, размер экономии при их закупке при строительстве, например, жилого дома может быть около 5-7% от проектной стоимости объекта.

Согласно ГК РФ предусмотрена возможность перераспределения сэкономленных материальных средств между заказчиком и подрядчиком в пропорциях, установленных договором подряда.

А. Войко,

к.э.н., доцент кафедры финансов, денежного обращения и кредита ГУУ

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 12, март 2008 г.