Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2013 г. N 11АП-1767/13

город Самара

05 апреля 2013 г.

Дело N А55-22084/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

с участием:

от ответчика - представитель Дорохов С.А. по доверенности от 27.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 апреля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Уют-3" на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2012, принятое по делу N А55-22084/2012 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к товариществу собственников жилья "Уют-3" (ОГРН 1036300223981), г. Самара,

с участием третьего лица - Администрации городского округа Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к товариществу собственников жилья "Уют-3" о взыскании 9 154 095 руб. 66 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007 за период с 01.10.2008 по 31.12.2011 в сумме 3 736 575 руб. 87 коп. и неустойка за период с 11.11.2007 по 31.12.2011 в сумме 5 417 519 руб. 79 коп.

Определением суда от 14.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2012 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 24 043 572 руб. 27 коп., в том числе задолженность в сумме 3 237 694 руб. 02 коп. и неустойка в сумме 805 878 руб. 25 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Ответчик в жалобе указывает, что фактически спорный земельный участок не использует, поскольку строительство было завершено в конце октября 2008года. Спорный земельный участок в настоящее время разделен на два земельных участка площадью 1391кв.м. и 632кв.м., с кадастровыми номерами 63:01:0308003:6819 и 63:01:0308003:818, соответственно. По мнению ответчика, фактически для целей строительства использовался земельный участок площадью 632 кв.м., а земельный участок площадью 1391 кв.м. не использовался, о чем ответчик неоднократно обращался с письмами в Министерство. Между тем только 23.03.2012 г. Министерством строительства Самарской области подписан Приказ N 27-п "О наделении ТСЖ "Уют-3" правом на обращение в органы государственного кадастра недвижимости с заявлением о кадастровом учете земельных участков". При этом, работы по благоустройству территории площадью 203 кв.м. не проводились из-за строительства нового дома ОАО "Самарский завод "Электрощит". Отсутствие подъезда к гаражу полностью исключает возможность завершения работ по благоустройству прилегающей территории и возможность эксплуатации гаража. В ноябре 2008 г. все гаражи были переданы ТСЖ "Уют-3" в собственность участникам долевого строительства. Между тем данному обстоятельству суд не дал оценки, в связи с этим принял незаконное решение.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 08.08.2007 г. между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и Товариществом собственников жилья "Уют-3" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 92, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0308003:0024, находящийся по адресу: 1-й квартал поселка Красная Глинка в Красноглинском район города Самары, площадью 2022,84кв.м., для строительства многоэтажного гаража.

Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 30.12.2005 и срок действия договора истекает 30.12.2008 (п.3.2.).

Земельный участок площадью 2022,8 кв.м. передан ответчику по Акту приема-передачи (л.д.15).

Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2012-265 от 28.11.2012, об обременении права аренды в пользу Товарищества собственников жилья "Уют-3".

Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 92 от 08.08.2007 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2), и в соответствии с п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 01.10.2008 по 31.12.2011 в сумме 3 736 575 руб. 87 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.3. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 31.12.2011 в сумме 5 417 519 руб. 79 коп.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и в виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, за спорный период у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 3736575 руб. 87 коп. В связи с просрочкой внесения арендной платы истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 11.11.2007 г. по 31.12.2011 г. в размере 5417519 руб. 79 коп., о чём истец уведомил ответчика претензией (л.д.22).

Суд первой инстанции в соответствии со ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ответчика применил срок исковой давности. С учетом пропуска истцом срока исковой давности, судом определен период основной задолженности по договору за период с 07.07.2009 по 15.12.2011 г. В связи, с этим размер основного долга за период с 07.07.2009 г. по 15.12.2011 г. по расчету суда составляет 3 237 694 руб. 02 коп.

Согласно п. 4.2. договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2), и в соответствии с п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления истцом неустойки предусмотренной п. 7.3. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 31.12.2011 в сумме 5 417 519 руб. 79 коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка по договору за период с 07.07.2009 по 31.12.2011 по расчету суда составляет 4 029 391 руб. 23 коп.

Ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайства о снижении неустойки в виду ее несоразмерности со ссылкой на ст.333 ГК РФ.

Суд первой инстанции с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" сделал правильный вывод о том, что заявленная истцом сумма неустойки рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, явно несоразмерна, и не соответствует последствиям нарушения обязательства в части не исполнения условий договора аренды земельного участка N 92 от 08.08.2007, в связи с этим снизил ее размер до суммы 805 878 руб. 25 коп.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе в части необоснованного взыскания судом задолженности по договору исходя из площади земельного участка 2022,8 кв.м., отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ответчик по акту приема-передачи принял в аренду земельный участок площадью 2022,8 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Красная Глинка, 1-й квартал с кадастровым номером 63:01:03 08 003:0024 для строительства многоэтажного гаража (л.д.15), данный акт является приложением N 3 к договору аренды.

Вышеуказанный земельный участок площадью 2022,8 кв.м. с кадастровым номером 63:01:03 08 003:0024 возвращен Министерству строительства Самарской области 10.12.2012 г. (л.д.180) без замечаний и возражений со стороны ответчика.

Доказательств о возвращении неиспользованной ответчиком части земельного участка истцу, либо заключение соглашения об изменении размера площади земельного участка ответчик в нарушение ст.65 АПК РФ не представил.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что работы по строительству гаража завершены в конце октября 2008 г., и лишь оставалось провести работы по благоустройству, являются необоснованными, поскольку не подтверждены соответствующими доказательствами.

Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Между тем ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ доказательства ввода объекта в эксплуатацию на день рассмотрения спора в суде не представлено. Сдача объекта в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе о разделении земельного участка площадью 2022,80кв.м. на два земельных участка площадью 1391кв.м. и 632кв.м., с кадастровыми номерами 63:01:0308003:6819 и 63:01:0308003:818 не принята судом во внимание. Поскольку как следует из выписок из кадастровых паспортов, данные земельные участки были образованы 14.06.2012, т.е. за пределами спорного периода, который определен по 31.12.2011. Кроме этого из представленного Акта приема-передачи земельного участка от 10.12.2012 следует, что правоотношения сторон в отношении земельного участка площадью 2022,80кв.м. считаются прекращенными с 15.12.2011.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2012-265 от 28.11.2012, договоры участия в долевом строительстве, правопритязания в отношении спорного земельного участка отсутствуют, права обременены в пользу Товарищества собственников жилья "Уют-3".

В силу статьи 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства, является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе о том, что суд не принял во внимание отсутствие подъезда к гаражу, что полностью исключает возможность завершения работ по благоустройству прилегающей территории и возможности эксплуатации гаража, в данном случае не имеет правового значения, предметом спора не является.

При таких обстоятельствах, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2012, принятое по делу N А55-22084/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев