Товарищество собственников жилья: особенности бухгалтерского и налогового учета (А.В. Карпова, "Консультант бухгалтера", N 1, январь 2008 г.)

Товарищество собственников жилья: особенности
бухгалтерского и налогового учета

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, а именно:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (или ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, деятельность товариществ собственников жилья регулируется ЖК РФ лишь с 1 марта 2005 г. Ранее деятельность товариществ собственников жилья регулировалась Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Но все изменилось с выходом Федерального закона от 29 января 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Итак, согласно статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Об этом сказано в статье 39 ЖК РФ. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Помимо этого, согласно пункту 5 статьи 155 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

А согласно статье 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Налоги, уплачиваемые ТСЖ

Так какие же налоги следует платить ТСЖ?

Учитывая вышеуказанное (из чего следует, что ТСЖ, согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" является юридическим лицом с момента его государственной регистрации) и руководствуясь Письмом Минфина России от 26 апреля 2007 г. N 03-07-15/24 отметим, что в соответствии со статьей 135 ЖК РФ, как мы уже отмечали, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании пункта 5 статьи 135 ЖК РФ, как уже было отмечено ранее, ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Статьей 137 ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

На основании норм статей 153 ЖК РФ и 154 ЖК РФ на членов ТСЖ возложена обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. При этом статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также связанные с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.

Согласно статье 144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов товарищества, на ТСЖ возложены обязанности по:

- обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома;

- предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договора с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (то есть исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), и на членов ТСЖ возложены обязанности по оплате данной деятельности ТСЖ, то налогообложение средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в следующем порядке.

Налог на добавленную стоимость

В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации независимо от источника их финансирования.

Согласно пункту 2 статьи 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

Таким образом, по мнению Минфина России, средства, взимаемые ТСЖ со своих членов в оплату выполненных работ (оказанных услуг):

по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории;

технической инвентаризации жилого дома;

коммунальных услуг;

по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений;

капитальному ремонту жилого дома,

включаются в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке. При этом суммы НДС, предъявленные ТСЖ по вышеуказанным работам (услугам), выполненным (оказанным) непосредственно производителями (поставщиками), принимаются к вычету в порядке и на условиях, установленных статьями 171 НК РФ и 172 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 "Налог на прибыль организации" НК РФ.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы, поименованные в статье 251 НК РФ. При этом следует отметить, что перечень указанных доходов является исчерпывающим.

Согласно пункту 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены осуществляемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.

Минфин России в своем Письме отмечает, что ЖК РФ аккумулирование членских взносов членами ТСЖ не предусмотрено.

На основании пункта 5 статьи 155 ЖК РФ членами ТСЖ вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.

Таким образом, средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.

Учитывая изложенное, плата членов ТСЖ за работы (услуги):

по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории;

по технической инвентаризации жилого, дома;

по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений;

по капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

Если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению:

надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории;

технической инвентаризации жилого дома;

предоставлению коммунальных услуг;

по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений;

капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договора с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) (то есть является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ:

коммунальные услуги,

услуги по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории;

по технической инвентаризации жилого дома;

по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений;

по капитальному ремонту жилого дома),

то налогообложение НДС и налогом на прибыль организаций средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном, соответственно, пунктом 1 статьи 156 НК РФ главы 21 "Налог на добавленную стоимость" и подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ главы 25 "Налог на прибыль организаций" для организаций, осуществляющих посредническую деятельность.

Что касается НДС, а именно учета денежные средств в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций при определении налоговой базы, то нельзя обойти вниманием Письмо УФНС России по г. Москве от 9 февраля 2007 г. N 19-11/12142, в частности, в Письме отмечено, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав, за исключением операций, не подлежащих налогообложению согласно статье 149 НК РФ, и операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

Пунктом 1 статьи 39 НК РФ установлено, что в целях налогообложения реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в т.ч. обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, - передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе.

При этом не учитываются при определении налоговой базы денежные средства в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие в качестве финансовой помощи от других организаций и (или) физических лиц, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) и использованные указанными получателями по назначению.

К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, в частности, относятся:

осуществленные в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, целевые взносы и отчисления в публично-правовые профессиональные объединения, построенные на принципе обязательного членства (коллегии адвокатов, нотариальные палаты и иные аналогичные объединения), отчисления в фонд коллегии адвокатов, паевые вклады, а также денежные средства, поступившие профсоюзным организациям в соответствии с коллективными договорами (соглашениями) на проведение профсоюзными организациями социально-культурных и других мероприятий, предусмотренных их уставной деятельностью;

денежные средства, полученные от организаций, осуществляющих благотворительную деятельность в рамках Федерального закона от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях".

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" источником формирования имущества некоммерческой организации в денежной и иных формах являются:

регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов);

добровольные имущественные взносы и пожертвования;

выручка от реализации товаров, работ, услуг;

дивиденды (доходы, проценты), получаемые по акциям, облигациям, другим ценным бумагам и вкладам;

доходы, получаемые от собственности некоммерческой организации;

другие не запрещенные законом поступления.

В связи с вышеизложенным денежные средства, полученные некоммерческой организацией в качестве целевых поступлений от юридических лиц, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в случае, если их получение не связано с реализацией товаров, выполнением работ или оказанием услуг.

При этом учет получения и расходования целевых поступлений, согласно утвержденной смете, должен осуществляться отдельно от деятельности, подлежащей налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Таким образом, денежные средства в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие в качестве финансовой помощи от других организаций и (или) физических лиц, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) и использованные указанными получателями по назначению при определении налоговой базы не учитываются.

Вопросы правильного начисления и уплаты НДС не обошли стороной и ТСЖ. Здесь так же возникает множество вопросов, ответы на которые следует искать не только в письмах Минфина России и ФНС России. По данному вопросу уже сложилась определенная арбитражная практика. Но мы не будем подробно останавливаться на частных разбирательствах, так как в связи с возникающими в судебной практике вопросами, а также в целях обеспечения правильного и единообразного применения арбитражными судами закона при разрешении дел, касающихся взимания НДС по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов сравнительно недавно Пленум ВАС РФ на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в своем Постановлении от 5 октября 2007 г. N 57 высказал свое видение решения регулярно возникающих споров и дал арбитражным судам определенные разъяснения.

Итак, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ, не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

При толковании указанной нормы судам необходимо иметь в виду, что гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение и (или) пользование и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного во владение (пользование) имущества.

ЖК РФ, в том числе статья 154 ЖК РФ, также разграничивает:

плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

плату за коммунальные услуги.

На основании толкования во взаимосвязи подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ и положений ЖК РФ можно сделать вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

При рассмотрении дел с участием налоговых органов и ТСЖ, касающихся обложения НДС услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах (в том числе коммунальных услуг), судам следует исходить из статуса указанных лиц в структуре соответствующих договорных связей.

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Из толкования во взаимосвязи названных норм ЖК РФ следует, что в рамках рассматриваемых в Постановлении правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами-членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

ТСЖ при УСН

Что же касается ТСЖ, применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН), то в соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы, поименованные в статье 251 НК РФ, их перечень, как уже отмечалось, является исчерпывающим.

Согласно пункту 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены и осуществляемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.

Членами товариществ собственников жилья вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.

Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле пункта 2 статьи 251 НК РФ не являются.

Учитывая изложенное, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

Вместе с тем в случае, если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги. Об этом сказано в Письме Минфина России от 5 мая 2006 г. N 03-03-05/8.

Проще говоря, доходом ТСЖ признаются средства, поступившие от его членов на содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг. Эти доходы подлежат включению в налогооблагаемую базу.

Напомним, что согласно статье 346.14 НК РФ объектом налогообложения УСН признаются:

- доходы;

- доходы, уменьшенные на величину расходов.

Если организация, применяющая УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, то она (организация) может уменьшать свои доходы на величину следующих расходов:

1) расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств;

2) расходы на приобретение нематериальных активов, а также создание нематериальных активов самим налогоплательщиком;

3) расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных);

4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество;

5) материальные расходы (те, которые принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций);

6) расходы на оплату труда, выплату пособий по временной нетрудоспособности в соответствии с законодательством Российской Федерации;

7) расходы на обязательное страхование работников и имущества, включая страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, производимые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

8) суммы налога на добавленную стоимость по оплаченным товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком и подлежащим включению в состав расходов в соответствии со 346.16 НК РФ статьей и статьей 346.17 НК РФ;

9) расходы на выплату комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорам поручения;

10) расходы на оплату услуг специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости (в том числе правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании земельных участков);

11) расходы на оплату услуг специализированных организаций по проведению экспертизы, обследований, выдаче заключений и предоставлению иных документов, наличие которых обязательно для получения лицензии (разрешения) на осуществление конкретного вида деятельности;

и другие, поименованных в статье 346.16 НК РФ.

Организация, применяющая УСН, вправе уменьшить свои доходы на затраты (материальные затраты), связанные с приобретением работ и услуг производственного характера и поименованные в частности в подпункте 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ, а именно, на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика.

В свою очередь к работам (услугам) производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству (изготовлению) продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья (материалов), контроль за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы.

К работам (услугам) производственного характера также относятся транспортные услуги сторонних организаций (включая индивидуальных предпринимателей) и (или) структурных подразделений самого налогоплательщика по перевозкам грузов внутри организации, в частности перемещение сырья (материалов), инструментов, деталей, заготовок, других видов грузов с базисного (центрального) склада в цеха (отделения) и доставка готовой продукции в соответствии с условиями договоров (контрактов). Собственно, к подобным материальным расходам можно отнести и оплату сторонним организациям за предоставление коммунальных услуг, за ремонт и обслуживание жилищного фонда

Напоминаем, что все расходы принимаются только при условии документального подтверждения, при этом они должны быть и экономически обоснованными.

Бухгалтерский учет

Далее приведем пример оформления бухгалтерских проводок в ТСЖ.

Пример

Как уже неоднократно отмечалось выше, членами ТСЖ вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Данная норма прописана в пункте 5 статьи 155 ЖК РФ. Начисление взносов оформляется следующей проводкой:

дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" субсчет "Расчеты с жильцами" кредит счета 86 "Целевое финансирование" - начислены членские взносы (фактически они же квартплата);

дебет счета 76 субсчет "Расчеты с жильцами" кредит счета 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" - начислена сумма коммунальных платежей.

Поступление денежных средств на расчетный счет оформляется проводкой:

дебет счета 51 "Расчетные счета" кредит счета 76 субсчет "Расчеты с жильцами" - поступили деньги на расчетный счет.

На основании договора, заключенного между ТСЖ и сторонними обслуживающими организациями (водоканал, канализация, теплоцентраль и т.д.) обслуживающими организациями выставляются счета. Отметим, что учет ведется в разрезе каждой сторонней обслуживающей организации. При этом оформляется следующая проводка:

дебет счета 86 кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

Перечисление денежных средств ТСЖ на расчетные счета сторонних обслуживающих организаций оформляется проводкой:

дебет счета 60 кредит счета 51

Помимо указанного выше, денежные средства с расчетного счета или из кассы расходуются на осуществление уставной деятельности ТСЖ: на содержание администрации, электриков, слесарей, и т.д., а так же на приобретение различных хозяйственных материалов. В этом случае составляются проводки:

дебет счета 86 кредит счета 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" - начислена заработная плата;

дебет счета 50 "Касса" кредит счета 51 - получены наличные денежные средства в банке;

дебет счета 10 "Материалы" кредит счета 50 - за наличный расчет приобретены материалы.

Итак, подведем итоги.

1. Обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые ТСЖ на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также плата за коммунальные услуги признаются операциями по реализации товаров (работ, услуг);

2. Обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые ТСЖ на оплату стоимости содержания, (обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг, являются объектом налогообложения НДС;

3. При определении налоговой базы для исчисления налога на прибыль, учитываются обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые ТСЖ на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг;

4. При применении ТСЖ упрощенной системы налогообложения, обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые ТСЖ на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг признаются доходом;

5. При применении ТСЖ упрощенной системы налогообложения, плата за коммунальные услуги, потребляемые собственниками многоквартирного жилого дома для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности признается расходом.

А.В. Карпова,

консультант журнала "КБ"

"Консультант бухгалтера", N 1, январь 2008 г.