Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2013 г. N 18АП-2930/13

г. Челябинск

15 апреля 2013 г.

Дело N А07-15964/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Фединой Г.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.02.2013 по делу N А07-15964/2012 (судья Вальшина М.Х.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (далее - Комитет, КУС МЗИО РБ по г. Сибаю, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" (далее - ООО "Золотая рыбка", Общество, ответчик) о взыскании основного долга в размере 250 677 руб. 41 коп. за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 и пени в сумме 113 387 руб. 77 коп. за период с 15.02.2010 по 31.08.2012 по договору от 29.08.2006 N 122 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:61:010801:0512 (т. 1, л.д. 6-8).

Определением от 12.09.2012 исковое заявление Комитета к Обществу принято к производству арбитражного суда первой инстанции, делу присвоен номер А07-15964/2012 (т. 1, л.д. 1-4).

ООО "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к КУС МЗИО РБ по г. Сибаю, в котором потребовало:

- признать за Обществом право уплачивать арендную плату по договору от 29.08.2006 N 122 по ставке, определяемой в порядке, установленном Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N480, а именно: исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования;

- обязать Комитет произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 по ставке, установленной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 (т. 1, л.д. 57-62, 93-94; т. 2, л.д. 35-37).

Определением от 24.10.2012 встречное исковое заявление принято арбитражным судом первой инстанции к рассмотрению в рамках дела N А07-15964/2012 (т. 1, л.д. 53-54).

Решением от 04.02.2013 (резолютивная часть объявлена 04.02.2013) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объёме. Встречный иск оставлен без рассмотрения (т. 2, л.д. 51-61).

В апелляционной жалобе ООО "Золотая рыбка" просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Кроме того, ходатайствует о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А07-1150/2013 (т. 2, л.д. 65-68). В обоснование указанных требований приводит следующие доводы.

Решение суда является незаконным, так как оно принято с нарушением норм материального права.

Суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о том, что расчёт арендной платы произведён в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 480) на основании средней ставки арендной платы, а не из кадастровой стоимости земельного участка. Данный вывод не основан на нормах закона. Исходя из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 2 Постановления N 480 установление арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка является приоритетным. В связи с чем, расчёт арендной платы должен производиться на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции необоснованно отказал в приостановлении производства по настоящему делу. Общество "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, дело N А07-1150/2013. В случае применения кадастровой стоимости в расчётах арендной платы размер последней за спорный период составит 18 800 рублей, что существенно ниже размера исковых требований Комитета. Отказав в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, суд нарушил права Общества.

Суд первой инстанции необоснованно оставил встречный иск без рассмотрения. Встречные исковые требования обосновывались правом арендатора в соответствии с нормами федерального законодательства использовать при оплате арендных платежей кадастровую (рыночную) стоимость арендованного земельного участка, поскольку это существенно снижает стоимость арендной платы и соответствует доходности арендованного земельного участка. ООО "Золотая рыбка" использовало способ защиты, поименованный в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (признание права). Ответчик заявил о признании за ним права оплачивать аренду по договору от 29.08.2006 N 122 по ставке, исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования. В этом случае применение какого-либо досудебного порядка законом не предусмотрено.

Кроме тог, суд необоснованно отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неустойка в размере 113 387,77 рублей не может соответствовать требованиям соразмерности. Исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка России (8 % * 2) итоговый размер процентов на сумму основного долга в 250 677,41 руб. не превысит 9 915 рублей. Взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Комитетом в адрес Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда представлено заявление, содержащее просьбу рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что не позднее 18.08.2006 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок общей площадью 5751 кв.м. с кадастровым номером 02:61:010801:0512, категория земель "земли поселений", вид разрешённого использования "размещение физкультурно-оздоровительного комплекса", местоположение "г. Сибай, ул. Пионерская, д. 15", кадастровая стоимость участка - 8 481 298 руб. 66 коп. (т. 1, л.д. 16-17).

29.08.2006 между КУС МЗИО РБ по г. Сибай (арендодатель) и обществом "Золотая рыбка" (арендатор) был подписан договор N 122 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор - принять в аренду сроком с 29.08.2006 по 01.01.2015 для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса земельный участок общей площадью 5751 кв.м. с кадастровым номером 02:61:010801:0512, расположенный по адресу: г. Сибай, ул. Пионерская, 15 (т. 1, л.д. 12-15).

В соответствии с условиями договора, размер арендной платы за год составляет 61 363,17 руб. (пункт 3.1); - арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путём перечисления на соответствующий расчётный счёт (пункт 3.2); - арендная плата начисляется с 16.03.2006, расчёт арендной платы оформляется отдельным приложением к договору (пункт 3.3); - размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 3.6); - арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 4.4.5); - за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2); - все изменения и (или) дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями, кроме изменений, предусмотренных пунктом 3.6 договора (пункт 6.1).

Земельный участок площадью 5751 кв.м. с кадастровым номером 02:61:010801:0512 передан обществу "Золотая рыбка" по акту приёма-передачи (т. 1, л.д. 27).

Согласно штампу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2006, запись регистрации номер 02-04-16/013/2006-3 (т. 1, л.д. 17).

В 2009 году Комитет обращался в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Золотая рыбка" о взыскании основного долга по договору от 29.08.2006 N 122 (арендная плата) в сумме 137 391 руб. 39 коп. за период с 16.03.2006 по 31.12.2008.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2009 по делу N А07-9317/2009 иск Комитета был удовлетворён в полном объёме (т. 2, л.д. 9-12).

Ссылаясь на неисполнение обществом "Золотая рыбка" денежных обязательств из договора аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по г. Сибаю обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Не согласившись с предъявленными требованиями, ООО "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в котором потребовало изменения порядка расчёта размера арендной платы по договору от 29.08.2006 N 122 путём признания за арендатором права вносить арендную плату по ставке, исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования объекта недвижимости. Кроме того, Общество потребовало возложить на Комитет обязанность произвести перерасчёт арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд признал представленные истцом расчёты размера арендной платы допустимыми, соответствующими нормативным правовым актам субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления. Суд рассмотрел соответствующее заявление ответчика и отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованию о взыскании договорной неустойки.

Оставляя встречный иск без рассмотрения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что обществом "Золотая рыбка" не соблюдён предусмотренный федеральным законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Договор аренды от 29.08.2006 N 122 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: определёно имущество подлежащее передаче в аренду (поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок), размер арендной платы и методика её расчёта. Кроме того, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1, пунктом 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земли, государственная собственность на которые не разграничена. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичные выводы приведены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Основания для отнесения земельного участка с кадастровым номером 02:61:010801:0512 к землям, находящимся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (Республика Башкортостан) либо органа местного самоуправления (г. Сибай), в данном случае отсутствуют. Следовательно, право государственной собственности на данный земельный участок не разграничено.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Правила расчёта размера арендной платы за "неразграниченные" земли приведены в тексте Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (Постановление N 480). В силу подпункта "б" пункта 1.2 утверждённых Постановлением N 480 правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год, по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, и дополнительным соглашениям о присоединении к данным договорам аренды земельных участков, где арендная плата установлена без учета кадастровой стоимости земельных участков, и в случаях отсутствия кадастровой стоимости земельных участков расчёт размера арендной платы осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: "АП = П * Б * Ки", где "АП" - размер арендной платы; "П" - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); "Б" - базовая ставка арендной платы; "Ки" - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.

Указанное выше наряду с представленными в дело произведёнными истцом расчётами арендной платы за 2009-2012 гг. свидетельствует о том, что в течение всего периода действия договора аренды спорного земельного участка методика расчёта размера арендной платы оставалась неизменной и представляла собой произведение площади объекта ("П"), базовой ставки арендной платы ("Б") и коэффициента категории арендатора и вида использования участка ("Ки") (т. 1, л.д. 18-20; т. 2, л.д. 5-8).

Следует отметить, что арендатором был согласован расчёт размера арендной платы на 2008-ой год (т. 2, л.д. 7).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:61:010801:0512 (5751 кв.м.) и значение коэффициента "Ки" ("1") оставались неизменными на протяжении всего периода действия договора, т.е. в том числе в период с 20.12.2009 по 31.08.2012.

В свою очередь, базовая ставка арендной платы ежегодно (один раз в год) пересматривалась арендодателем в одностороннем порядке и устанавливалась в новом значении (т. 1, л.д. 18-20; т. 2, л.д. 5-8).

Изменение (увеличение) значений базовой ставки арендной платы в период 2008-2012 гг. обусловлено принятием представительным органом местного самоуправления - Советом городского округа город Сибай Республики Башкортостан следующих нормативных правовых актов: решение от 26.12.2007 N 416 "Об установлении ставок арендной платы за земли города на 2008 год"; решение от 26.12.2008 N 138 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан"; решение от 26.02.2010 N 373 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2010 г."; решение от 25.02.2011 N 607 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2011 год"; решение от 22.02.2012 N 803 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2012 год". Значения базовой ставки арендной платы указаны исходя из того, что спорный земельный участок расположен в территориально-экономической зоне города Сибая под условным номером "БI" (т. 2, л.д. 29).

Поскольку изменение арендодателем в одностороннем порядке значения отдельного показателя в составе единой формулы расчёта арендной платы ("Б") в данном случае допускается условиями гражданско-правовой сделки (пункты 3.6, 6.1 договора от 29.08.2006 N 122), обусловлено общеобязательными в пределах территории муниципального образования нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления, а также регламентировано законом и подзаконными правовыми актами, следует признать верным вывод суда первой инстанции о том, что произведённые Комитетом расчёты арендной платы за 2009-2012 гг. являются допустимыми и подлежат применению для целей определения размера денежного обязательства арендатора (ООО "Золотая рыбка").

Ответчик по первоначальному иску не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих об оплате аренды земельного участка за спорный период (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Вместе с тем проверяя арифметическую правильность произведенного истцом расчета размера задолженности за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, судебная коллегия усматривает, что общая сумма долга, исходя из имеющихся в материалах дела расчетов годовой арендной платы, определена истцом неверно.

Так за 12 дней 2009 года, согласно представленному расчету годовой арендной платы на 2009 год (т. 2, л.д. 8) с ответчика подлежит взысканию 2 338,84 рублей (71 139,87 руб./365х12).

За 2010 год - 85 057, 29 руб. (т. 1, л.д. 18); за 2011 - 90 060, 66 руб. (т. 1, л.д. 19); за восемь месяцев 2012 года - 63 482, 52 руб. (95 223,79/366х244) (т. 1, л.д. 20).

Таким образом, размер арендной платы по договору от 29.08.2006 N 122 за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 составил 240 939 руб. 31 коп.

Учитывая, что размер основного долга определен истцом неверно, соответственно подлежит уменьшению размер пени, начисленной на указанную задолженность.

Размер подлежащей взысканию пени составит 113 252,12 руб.

В силу этого исковые требования Комитета в части взыскания с Общества основного долга по договору аренды следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как указано выше, в пункте 5.2 договора аренды стороны согласовали меру ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы: начисление пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы основного долга за каждый день просрочки.

Комитет просил суд первой инстанции взыскать с Общества договорную неустойку, рассчитанную за период с 15.02.2010 по 31.08.2012. Истцом представлен расчёт (т. 1, л.д. 8).

Суд первой инстанции признал представленный Комитетом расчёт пени верным, пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, удовлетворил первоначальный иск в полном объёме.

Коллегия судей, изучив обстоятельства дела, не находит оснований для уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ.

По смыслу пунктом 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Истец и ответчик добровольно согласовали условия договора, в том числе относительно ответственности сторон договора за ненадлежащее исполнение обязательств. Произвольное снижение установленного сторонами в договоре размера ответственности недопустимо, иное бы означало нарушение принципа свободы договора.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ").

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 42 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 65 АПК РФ обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в данном случае лежит на ответчике.

Апелляционный суд, принимая во внимание неисполнение ответчиком требований статьи 65 АПК РФ (в деле не имеется относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о необходимости уменьшения суммы пени), учитывая период неисполнения договорных денежных обязательств (более двух лет), приходит к выводу о том, что основания для уменьшения неустойки (113 252,12 руб.), выступающей мерой гражданско-правовой ответственности, в данном случае отсутствуют.

Приведённый ответчиком в апелляционной жалобе расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами, произведённый исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка России (8% * 2), не является доказательством чрезмерности заявленной истцом к взысканию суммы пени. Установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для её уменьшения в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").

Обществом "Золотая рыбка" был предъявлен встречный иск, в котором арендатор просил внести изменения в существующий договор аренды в части порядка определения размера арендной платы.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно, при правильном применении норм материального и процессуального права оставил встречный иск без рассмотрения. В деле не имеется доказательств, подтверждающих обращение ООО "Золотая рыбка" в КУС МЗИО РБ по г.Сибаю с предложением (требованием) изменить условия существующего договора аренды. Более того, в своём исковом заявлении Общество не ссылается на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора (т. 1, л.д. 57-62).

Позиция ответчика, согласно которой на требование "признать за обществом "Золотая рыбка" право уплачивать арендную плату" на определённых условиях не распространяются положения о досудебном порядке урегулирования спора, является ошибочной, основана на неверном толковании норм материального права.

Требуя признать право, Общество стремится внести изменения в условия заключенного и действующего договора аренды. Между тем, как указано выше, федеральным законом предусмотрен специальный порядок разрешения споров о внесении изменений в гражданско-правовые сделки. Данным порядком предусмотрено обязательное правило о направлении заинтересованным лицом (истцом) в адрес контрагента предложения внести изменения в договор до обращения в суд.

До внесения в установленном законом порядке изменений в договор аренды от 29.08.2006 N 122 правовые основания для расчёта размера арендной платы с применением иной методики отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам (ч. 1 ст. 41 АПК РФ).

Ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения другого арбитражного дела (А07-1150/2013), в рамках которого общество "Золотая рыбка" требовало установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости (т. 2, л.д. 33-34).

Суд первой инстанции оставил данное ходатайство ответчика без удовлетворения.

Вывод суда об отсутствии оснований для приостановления производства по делу является верным. Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеет юридического значения, поскольку такой размер (кадастровой стоимости) на спорный период установлен не был.

По этим же основаниям не подлежит удовлетворению заявленное перед судом апелляционной инстанции ходатайство общества "Золотая рыбка" о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А07-1150/2013.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания с ООО "Золотая рыбка" основного долга и пени по договору аренды от 29.08.2006 N 122, а также в части распределения судебных расходов, применительно к пункту 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела).

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с нормой статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.02.2013 по делу N А07-15964/2012 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" основного долга и пени по договору аренды от 29.08.2006 N 122, а так же в части распределения судебных расходов отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Сибаю основной долг по договору аренды от 29.08.2006 N 122 в размере 240 939 руб. 31 коп., пени в размере 113 252 руб. 12 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" в доход федерального бюджета 10 002 руб. 47 коп. государственной пошлины по иску.

В остальной части оставить решение без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Сибаю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.А. Федина Г.Н. Богдановская