Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2013 г. N 13АП-1602/13

г. Санкт-Петербург

12 апреля 2013 г.

Дело N А21-4149/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Полубехиной Н.С., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Пашко Д.А. доверенность от 16.11.2012 г.

от 3-их лиц: 1) Пашко Д.А. доверенность от 22.01.2013 г., 2) Сысоев А.В. доверенность от 28.06.2012 г.

от 3-го лица с самостоятельными требованиями: Роменко А.В. доверенность от 09.01.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-1602/2013, 13АП-1606/2013, 13АП-1610/2013) (заявление) 1) Администрации ГО "Город Калининград", 2) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград", 3) Местной религиозной организации православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского г. Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.11.2012 г. по делу N А21-4149/2012 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по заявлению ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион"

к Администрации ГО "Город Калининград"

3-и лица: 1) Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО Город Калининград, 2) Местная религиозная организация православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского г. Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)

3-е лицо с самостоятельными требованиями: ЗАО "АКФЕН"

о признании незаконным бездействия и понуждении исполнить договорные обязательства

установил:

Закрытое акционерное общество "Первая ипотечная компания - Регион" (далее - ЗАО "ПИК-Регион") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации ГО "Город Калининград" (далее - Администрация), третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград" (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия Администрации, выраженного в неисполнении условий инвестиционного контракта N 22 от 20.07.2004 г., заключенного между Мэрией города Калининграда и Закрытым акционерным обществом "Стройинвестрегион"; обязании Администрации исполнить инвестиционный контракт N 22 от 20.07.2004 г. и заключить с заявителем договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94, 39:15:130710:95, 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98 по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда сроком на 3 (три) года (на период строительства).

Определением суда от 02.07.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечена Местная религиозная организация православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского г. Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат), далее - Приход.

Определением суда от 27.08.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "АКФЕН" (далее - Общество, ЗАО "АКФЕН"), которое заявило аналогичные требования в части признания незаконным бездействия Администрации по исполнению инвестиционного договора и просило суд обязать Администрацию заключить с Обществом договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94, 39:15:130710:95, 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98 по ул. 3 Согласия в Ленинградском районе города Калининграда сроком на 3 (три) года (на период строительства).

В ходе производства по делу Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования в части требования об обязании Администрации заключить договор аренды и просило обязать Администрацию исполнить инвестиционный контракт N 22 от 20.07.2004 г. и заключить с Обществом договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 площадью 111567,00 кв.м., 39:15:130710:95 площадью 140009,00 кв.м. по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда сроком на 3 (три) года (на период строительства).

В части требований об обязании Администрации исполнить инвестиционный контракт N 22 от 20.07.2004 г. и заключить с Закрытым акционерным обществом "АКФЕН" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98, производство по делу просило прекратить в связи с отказом от данных требований.

Отказ принят судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащий закону и не нарушающий прав иных лиц.

Арбитражный суд Калининградской области решением от 28.11.2012 г. в удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Первая ипотечная компания - Регион" отказал; требования Закрытого акционерного общества "АКФЕН" удовлетворил частично: обязал Администрацию Городского округа "Город Калининград" заключить с Закрытым акционерным обществом "АКФЕН" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 площадью 111567,00 кв.м., 39:15:130710:95 площадью 140009,00 кв.м. по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда сроком на 3 (три) года (на период строительства); в остальной части в удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "АКФЕН" отказал; в части требований об обязании Администрации Городского округа "Город Калининград" заключить с Закрытым акционерным обществом "АКФЕН" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98, производство по делу прекратил.

На решение суда Комитетом, Администрацией, Приходом поданы апелляционные жалобы, в которых податели апелляционных жалоб просят решение суда от 28.11.2012 г. в части удовлетворения требований ЗАО "АКФЕН" отменить, в удовлетворении требований отказать.

Податели апелляционных жалоб ссылаются на нарушение судом первой инстанции при вынесении решения норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представители Комитета, Администрации, Прихода поддержали апелляционные жалобы.

Представитель ЗАО "АКФЕН" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил оставить в силе решение суда первой инстанции.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ЗАО "ПИК-Регион" своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

22.07.2004 г. между Мэрией города Калининграда (правопредшественник Администрации) и инвестором-застройщиком ЗАО "СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН" (правопредшественник ЗАО "ПИК-Регион") был заключен инвестиционный контракт N 22 от 20.07.2004 года, по условиям которого стороны договорились реализовать инвестиционный проект нового строительства и ввода в эксплуатацию в городе Калининграде зданий жилого (смешанного) назначения (далее - инвестиционный контракт).

Согласно пункту 4.1.1. инвестиционного контракта Администрация обязалась оформить краткосрочный договор аренды земельного участка, на котором предполагалось строительство Объекта, на Технического заказчика Объекта, определяемого Инвестором.

27.08.2006 года между ЗАО "СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН" и ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" (заказчик-застройщик) был заключен договор N 041-ТЗ-06 об оказании услуг по исполнению функций Технического заказчика.

30.11.2006 года на основании договора о присоединении, утвержденного решением единственного акционера ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" N 4 от 12.09.2006 года и решением единственного участника ЗАО "СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН" б/н от 12.09.2006 года, последнее было реорганизовано в форме присоединения к ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион"

На основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 28.02.2007 г. N 371 "О предоставлении ЗАО "БалтФинСтрой" земельного участка в границах улиц Согласия в Ленинградском районе для строительства многоквартирных жилых домов с объектами торгового, культурно-бытового назначения" между Администрацией и ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" был заключен договор N 008706 от 02.08.2007 г. на передачу в аренду городских земель, по условиям которого Администрация предоставила, а ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" приняло в аренду сроком на 3 (три) года (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:00 00 00:0106 площадью 31,4086 Га (в том числе условные участки с кадастровыми номерами 39:15:13 07 10:0022, 39:15:13 07 09:0115, 39:15:13 07 12:0127) по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда в границах, обозначенных в приложении N 1 к договору (далее - Договор аренды). Земельный участок был предоставлен под строительство многоквартирных жилых домов с объектами торгового, культурно-бытового назначения, детских дошкольных учреждений и общеобразовательной школы (пункт 1.1. Договора аренды).

Срок аренды земельного участка устанавливался до 28.02.2010 года (пункт 2.1. Договора аренды). Пунктами 5.1.1., 5.1.6. Договора аренды было предусмотрено право арендатора на продление срока предоставления земельного участка в случае невозможности его освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы, а также на заключение Договора аренды на новый срок по истечении срока действия указанного Договора аренды.

17.10.2007 года на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору N 008706 на передачу в аренду городских земель от 02.08.2007 года, ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" передало, а ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" приняло все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

05.08.2010 года в соответствии с односторонним уведомлением Администрации о прекращении действия Договора аренды в ЕГРП была зарегистрирована запись о прекращении его действия.

24.02.2011 года на основании представленного Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград" заявления о постановке на государственный кадастровый учет пяти земельных участков путем перераспределения земельного участка с КН 39:15:000000:106, была произведена постановка на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94, 39:15:130710:95, 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98 по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда.

В дополнительном соглашении от 20.10.2010 г. к инвестиционному контракту стороны (Администрация и ЗАО "ПИК-Регион" (инвестор 1) пришли к соглашению включить ЗАО "АКФЕН" (инвестор 2) и ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" (инвестор 3) в число участников контракта на стороне "инвестора-застройщика".

Указанные стороны инвестиционного контракта 23.12.2011 г. заключили дополнительное соглашение N 4, в котором пришли к соглашению изложить контракт в новой редакции.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения N 4 от 23.12.2011 г. в связи с исполнением инвестором-1 и инвестором-3 всех ранее взятых на себя обязательств стороны пришли к соглашению исключить с даты подписания настоящего дополнительного соглашения инвестора-1 и инвестора-3 из сторон настоящего контракта, инвестора-2 (ЗАО "АКФЕН") именовать в дальнейшем инвестор-застройщик.

Согласно статье 2 контракта в редакции дополнительного соглашения N 4 предметом контракта является реализация сторонами в 2004 г.-2021 г. инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию в городе Калининграде зданий жилого (смешанного) назначения.

Перечень строительных площадок в городе Калининграде и ориентировочные технико-экономические показатели вновь возводимых на них зданий указаны в Приложении N 1 (пункт 5.4.), являющемся неотъемлемой частью дополнительного соглашения N 4 от 23.12.2011 г. к инвестиционному контракту N 22 от 20.07.2004 г.

В Приложении N 1 указаны адреса строительных площадок в городе Калининграде и соответствующие земельные участки с кадастровым номером 39:15:13-07-12:0072, кадастровым номером 39:15:000000:0104, кадастровым номером 39:15:142025:33, кадастровым номером 39:15:142025:35.

Суд первой инстанции, сославшись на исполнение Обществом своих обязательств по инвестиционному контракту надлежащим образом, отсутствие его осведомленности на момент подписания дополнительного соглашения N 4 от 23.12.2011 г. о прекращении договора аренды N 008706 от 02.08.2007 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:106, а также о перераспределении этого участка с образованием из него в том числе спорных участков, пришел к выводу об обоснованности заявленных ЗАО "АКФЕН" требований об обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельных участков с кадастровым номером 39:15:130710:94, кадастровым номером 39:15:130710:95 сроком на три года (на период строительства) в порядке восстановления нарушенного права Общества на реализацию инвестиционного проекта на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:106, возникшего в результате правопреемства на стороне заказчика-застройщика по инвестиционному контракту, в котором изначально не были определены точные границы строительных площадок. Кроме того, суд первой инстанции признал неправомерным расторжение в одностороннем порядке договора аренды N 008706 от 02.08.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:106 без учета законодательства об инвестиционной деятельности и оценки исполнения инвестиционного контракта.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, находит, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО "АКФЕН" включено в состав инвесторов-застройщиков по инвестиционному контракту N 22 от 20.07.2004 г. на основании дополнительного соглашения от 20.10.2010 г., при этом дополнительным соглашением N 4 от 23.12.2011 г. инвестиционный контракт N 22 от 20.07.2004 г. был изложен в новой редакции, согласно которой в перечень строительных площадок (земельных участков)спорные земельные участки с кадастровым номером 39:15:130710:94, кадастровым номером 39:15:130710:95,также как и земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:106, не вошли.

Таким образом, условия инвестиционного контракта N 22 (включая Приложение N 1) от 20.07.2004 г. в первоначальной редакции по отношению к ЗАО "АКФЕН" неприменимы, также ЗАО "АКФЕН" не является правопреемником арендатора земельного участка (ЗАО "ПИК-Регион") с кадастровым номером 39:15:000000:106 по договору N 008706 от 02.08.2007 г., правомерно расторгнутого арендодателем в порядке пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, притом что на данном земельном участке не были начаты работы по строительству ни ЗАО "ПИК-Регион", ни ЗАО "АКФЕН", разрешительная документация на производство работ получена не была, что подтверждается уведомлением Комитета (л.д. 41 том 1), не опровергнуто истцом, ЗАО "АКФЕН". Арендатором также нарушались обязательства по внесению арендной платы, что подтверждается судебными спорами (дело N А21-4714/2008, А21-8790/2009). По данным Комитета на момент государственной регистрации прекращения договора аренды общая сумма задолженности по арендной плате составила 42 976 459 руб. 74 коп. за период с 01.10.2009 г. по 05.08.2010 г.

Правовых оснований для заключения с ЗАО "АКФЕН" договоров аренды в отношении спорных земельных участков для целей осуществления жилищного строительства не имеется, поскольку заключение таких договоров в нарушение порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотренного статьями 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является незаконным.

С учетом изложенного решение суда в обжалуемой части подлежит отмене, требования ЗАО "АКФЕН" - отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28 ноября 2012 года по делу N А21-4149/2012 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении требований ЗАО "АКФЕН" об обязании Администрации городского округа "Город Калининград" заключить с ЗАО "АКФЕН" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 площадью 111567,00 кв.м., 39:15:130710:95 площадью 140009,00 кв.м. по ул. Согласия в Ленинградском районе города Калининграда отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "АКФЕН" (место нахождения: 236029, Калининград Город, В.Фермора Улица, 5, ОГРН: 1037728055331) в доход бюджета Российской Федерации 4 000 руб. госпошлины по апелляционным жалобам.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "АКФЕН" (место нахождения: 236029, Калининград Город, В.Фермора Улица, 5, ОГРН: 1037728055331) в пользу Местной религиозной организации православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского г. Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат), место нахождения: 236040, Калининград Город, Подполковника Иванникова Улица, 18, ОГРН: 1083900001888, 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Серикова