Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2013 г. N 17АП-3328/13

г. Пермь

23 апреля 2013 г.

Дело N А60-46821/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Васевой Е.Е., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,

при участии:

от истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН 1036604390790) - Савченко К.А., доверенность от 28.03.2013, предъявлен паспорт;

от ответчика ООО "Агентство недвижимости "Валентина" (ИНН 6658368563, ОГРН 1106658015738) - не явился, извещен надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области

"Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 30 января 2013 года

по делу N А60-46821/2012,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области

"Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"

к ООО "Агентство недвижимости "Валентина"

о признании договора аренды незаключенным и обязании освободить помещения,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Агентство недвижимости "Валентина" о признании договора аренды от 24.12.2010 N 273-ДА незаключенным и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения первого этажа N 6, 7, 8 в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6/ ул. Московская, 26.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований, поскольку судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы полагает, что в отсутствие охранного обязательства ответчик не принял в надлежащей форме на себя обязательств по сохранению объекта культурного наследия. Обязательное условие заключения договора пользования объектом культурного наследия отсутствует. Требования предприятия, направленные на защиту объекта культурного наследия Свердловской области и общих интересов не могут быть следствием злоупотребления гражданскими правами. Права на спорный объект как на объект культурного наследия, не являются исключительно личными правами предприятия, а принадлежат всему населению РФ и Свердловской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направил, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.12.2010 по итогам проведения аукциона между Государственным унитарным предприятием Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (арендодатель) и ООО "Агентство недвижимости "Статус" (в настоящее время ООО "Агентство недвижимости "Валентина") (арендатор) заключен договор аренды N 237-ДА, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 6, 7, 8 (приложение N 1), общей площадью 28,9кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6/ул. Московская, 26, под использование в административных целях, сроком на три года с момента подписания акта приема-передачи.

24.12.2010 по акту приема-передачи ответчик получил спорное имущество.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.07.2011.

Истец полагая, что договор не содержит существенных условий, предусмотренных в статье 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, установил, что договор содержит все существенные условия, факт невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.3.16 договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности договора.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Положениями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений с учетом требований названного Федерального закона.

В п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ закреплено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются: включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с данным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Отсутствие согласования существенных условий договора влечет признание договора незаключенным.

Согласно п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Проанализировав условия договора и обстоятельства, связанные с исполнением условий договора, апелляционный суд приходит к выводу, что спорный договор нельзя считать заключенным в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что объект аренды расположенный по адресу по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 /Московская, 26, отнесен к объектам памятникам истории и культуры Свердловской области, на основании решения исполнительного комитета Свердловского областного Совета народных депутатов от 18.02.1991 N 75.

22.01.2008 Министерством культуры Свердловской области истцу выдано охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия областного значения "Здание Земской школы".

Материалы дела свидетельствуют о том, что 24.12.2010 истец передал, а ответчик принял спорные помещения.

В пункте 1.1. договора указано, что передаваемые помещения расположены в здании - памятнике истории и культуры по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 /Московская, 26.

Требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом, содержатся в охранном обязательстве.

В соответствии с п. 78 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203, соответствующий охранный документ пользователь (собственник) обязан оформить в государственном органе охраны памятников после получения в пользование (собственность) памятника.

Таким образом, законодатель предусмотрел получение охранного обязательства, содержащего детальное описание обязанности арендатора после заключения договора аренды.

Пунктом 3.3.16 договора также предусмотрена обязанность арендатора заключить охранное обязательство на арендуемые помещения в здании - памятнике истории и культуры с Министерством культуры и туризма Свердловской области.

Во исполнение данного пункта договора в установленный срок ответчик не обратился в Министерство культуры и туризма Свердловской области, акт о состоянии объекта культурного наследия не оформил.

Доказательств обращения и намерения оформить охранное свидетельство с целью соблюдения условий договора материалы дела не содержат.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что кроме акта приема-передачи, материалы дела не содержат иных доказательств, позволяющих сделать вывод об исполнении условий договора.

Данные обстоятельства судом первой инстанции не устанавливались.

Таким образом, действия ответчика по заключению договора и определению в нем условий в указанной части и не исполнении условий подтверждают отсутствие намерений исполнять договор у ответчика.

Исходя из вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного суда РФ по искам о признании договоров незаключенными, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку спорный договор фактически не исполнялся и не исполняется сторонами в настоящее время.

Суд первой инстанции усмотрел в действиях истца злоупотребление правом на применение мер защиты, предусмотренных законом для случая нарушения обязательств арендатором.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи ГК РФ в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Между тем, материалы дела не позволяют сделать вывод о злоупотреблении истцом правами, поскольку иск основан на последствиях действий ответчика.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, неправильно применил ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как необходимость учета сохранности объектов культурного наследия при рассмотрении спора не свидетельствует о злоупотреблении истцом правом на защиту.

В рассматриваемом случае, ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав.

При таких обстоятельствах, с учетом положений действующего законодательства и условий исполнения договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаключенности договора аренды от 24.12.2010 N 237-ДА в силу ст. 432 ГК РФ, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Доказательств возврата полученного от истца помещения и ключей от него ответчиком в материалы дела не представлено.

Следовательно, ответчик в отсутствие законных оснований получил спорное имущество, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения N 6, 7, 8 (по плану БТИ) общей площадью 28.9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6/ул. Московская,26, подлежит удовлетворению.

В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, жалоба истца - удовлетворению.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена, решение суда отменено, то в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по жалобе в сумме 10 000 руб. по иску и апелляционной жалобе подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2013 по делу N А60-46821/2012 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать договор аренды от 24.12.2010 N 273-ДА между Государственным унитарным предприятием Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" и ООО "Агентство недвижимости "Валентина" по передаче во временное владение и пользование нежилых помещений N 6, 7, 8 (по плану БТИ) общей площадью 28,9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6/ул. Московская, 26, незаключенным.

Обязать ООО "Агентство недвижимости "Валентина" освободить занимаемые нежилые помещения первого этажа N 6, 7, 8 в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6/ул. Московская, 26.

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "Валентина" в пользу Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" госпошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Е.Е. Васева Г.Н. Гулякова