Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. N 10АП-11414/12

г. Москва

25 апреля 2013 г.

Дело N А41-25442/12

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мордкиной Л.М.,

судей: Александрова Д.Д., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Перкиной Ю.В.,

в судебном заседании участвуют:

от Крестьянского хозяйства "Агроэкология" - не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области - Полежаева О.И. по доверенности от 20.12.2012 N 378-Д;

от Администрации Подольского муниципального района Московской области - Анисин П.В. по доверенности от 01.08.2012 N 918/1-49;

от Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области - не явились, извещены;

от Правительства Москвы - не явились, извещены;

от Управления Росреестра по г. Москва - Власов Д.Е. по доверенности от 09.01.2013 N 41/2013;

от Департамента городского имущества г. Москвы - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-25442/12 по заявлению Крестьянского хозяйства "Агроэкология" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третьи лица: Администрация Подольского муниципального района Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области, Правительство Москвы, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство "Агроэкология" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Росреестра по Московской области с требованиями:

- признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 10.03.2012 N 27/036/2011-438 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, на территории Роговского с/о, на землях ОППХ "Каменка", вблизи д. Кленовка, кадастровый номер 50:27:0040101:166, незаконным;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, на территории сельского поселения Роговского, на землях ОППХ "Каменка", вблизи д. Кленовка, кадастровый номер 50:27:0040101:166, в установленный законом срок.

В качестве второго заинтересованного лица к участию в деле привлечено - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Подольского муниципального района Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области, Правительство г. Москвы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 ноября 2012 года по делу N А41-25442/12 в удовлетворении заявленных Крестьянским хозяйством "Агроэкология" требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Крестьянское хозяйство "Агроэкология" обжаловало его в апелляционном порядке.

Часть Подольского района Московской области, в том числе с/о Роговское, вблизи д. Кленовка, с 01.07.2012 включена в состав территории города Москвы на основании соглашения между городом Москвой и Московской областью об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью от 29.11.2011 и постановления Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью".

В соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, департамент является функциональным органом исполнительной власти города, осуществляющим, в том числе, функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в городской собственности, и земельными участками, находящимися на территории Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, использования, охраны и учета земель на территории города.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции Департамент городского имущества города Москвы к участию в деле привлечен не был.

Определением от 8 апреля 2013 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-25442/12 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с установлением обстоятельств, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4 статьи 270 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Материалами дела установлено: 24.03.1998 между Администрацией Подольского муниципального района (Арендодатель) и Крестьянским хозяйством "Агроэкология" (Арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 21-24).

Согласно пункту 1.1 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 25,7 га на территории Роговского с/о на землях ОППХ "Каменка" вблизи д. Кленовка.

Согласно пункту 2.2. указанного договора земельный участок предоставляется на 43 года без права выкупа и без права субаренды (л.д. 21).

Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 50:27:0040101:166.

Между Арендатором и Арендодателем 29.10.2010 был заключен новый договор аренды земельного участка N 434, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040101:166 площадью 257 000 мI передается Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Крестьянскому хозяйству "Агроэкология" на основании Постановления главы Подольского района от 24.12.1997 N 1109 с правом арендатора преимущественной покупки земельного участка в собственность в установленном порядке (пункт 3.4) (л.д. 62-66).

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации Управлением Росреестра по Московской области 07.12.2010 приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 29.10.2010 на основании заявления N 27/076/2010-207 главы Крестьянского хозяйства "Агроэкология" сроком до 06.03.2011 (л.д. 58-61).

Между Администрацией Подольского муниципального района (Арендодатель) и Крестьянским хозяйством "Агроэкология" 13.12.2010 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.1998 (л.д. 53).

В соответствии с дополнительным соглашением пункт 1.1 договора аренды от 24.03.1998 изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (в аренду) Арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040101:166 площадью 257 000 мI, для сельскохозяйственного производства, из земель ОПХ "Каменка", расположенный на территории сельского поселения Роговское, вблизи д. Кленовка Подольского муниципального района Московской области с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения".

Администрацией Подольского муниципального района Московской области 31.08.2011 издано Постановление N 2384, согласно которому Крестьянскому хозяйству "Агроэкология" предоставляется в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040101:166 площадью 257 000 мI, находящийся в аренде Крестьянского хозяйства "Агроэкология" согласно договору аренды N 434 от 24.03.1998, Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального район Московской области поручено заключить соглашение о расторжении договора аренды N 434 от 24.03.1998 (л.д.117-119).

Государственная регистрация Соглашения о расторжении договора аренды прекращена 20.10.2011 на основании заявления Крестьянского хозяйства "Агроэкология" и Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского района (Уведомление о прекращении государственной регистрации от 20.10.2011 N 27/036/2011-437 - л.д.94-98).

Между Арендатором и Арендодателем 12.09.2011 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040101:166 площадью 257 000 мI передается Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Крестьянскому хозяйству "Агроэкология" на основании Постановления N 2384 Администрации Подольского района от 31.08.2011 (л.д. 10).

Государственная регистрация перехода права собственности приостановлена 10.10.2011 на основании указанного договора купли-продажи по причине несоблюдения требования статьи 15 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории московской области" к трехлетнему сроку предварительной аренды земельного участка для приобретения арендатором в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, учитывая, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 24.03.1998, согласно сведениям из Единого государственного реестра прав, зарегистрирован 29.12.2010, регистрационный номер 50-50-27/067/2010-114 (Уведомление Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации - л.д. 103-104).

В государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи отказано 10.03.2012 по тем же основаниям (Сообщение об отказе в государственной регистрации N 27/036/2011-438 - л.д. 6-8).

Посчитав сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности незаконным, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

В обоснование заявления Крестьянское хозяйство "Агроэкология" ссылается на то, что заявителем были представлены для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок необходимые документы, определенные статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ. Договор аренды спорного земельного участка учтен 03.06.1998 в Подольском Райкомземе. Соответственно, по мнению заявителя, он имеет право на приобретение в собственность указанного земельного участка по выкупной цене в размере его пятикратной кадастровой стоимости.

Так же заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040101:166 является ранее учтенным, ввиду того, что договор аренды данного земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 29.12.2010 (запись 50-50-27/067/2010-114).

Заслушав представителей сторон, исследовав в совокупности представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона N 122-ФЗ установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлен полный перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность.

При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 24.03.1998 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2010, регистрационный номер 50-50-27/067/2010-114.

В соответствии со статьей 7 Закона Московской области от 01.02.1996 года N 3/96-ОЗ органом государственной регистрации, осуществляющим на территории единого регистрационного округа Московской области государственную регистрацию прав граждан Российской Федерации, лиц без гражданства и иностранных граждан, российских и иностранных юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений и их подразделений на недвижимое имущество и сделок с ним, является учреждение юстиции - Московская областная регистрационная палата (указанный Закон действовал до 06.03.2005).

Таким образом, апелляционный суд находит несостоятельным довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 24.03.1998 зарегистрирован в Подольском Райкомземе 03.06.1998, ввиду того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что им для государственной регистрации представлялось Постановление Администрации Подольского муниципального района от 17.11.2011 N 3471 и дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которыми выкупная цена земельного участка соответствует его рыночной стоимости. Как указывает заявитель, положение, согласно которому арендатор может пробрести земельный участок по истечении трехлетнего срока аренды, к возникшим правоотношениям не применяется. В подтверждение факта представления указанных документов а регистрирующий орган, заявитель в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представил в материалы дела расписку от 24.11.2011.

Между тем, материалами дела подтверждается, что основанием приостановления государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи являлось несоблюдение заявителем требований статьи 15 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области". Следовательно, заявитель после приостановления регистрации надлежащим образом не подтвердил наличие оснований для применения к спорным земельным участкам льготной цены. По мнению апелляционного суда, совпадение льготной цены земельного участка с рыночной ценой согласно представленному заявителем отчету не могло явится причиной переквалификации регистрирующим органом оснований приобретения спорного земельного участка крестьянским хозяйством.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что в указанной расписке не указан отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который необходим для подтверждения выкупной цены по Постановлению Администрации Подольского от 17.11.2011 N 3471 и дополнительному соглашению к договору купли-продажи.

Кроме того, согласно пункту 2.2. договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 24.03.1998, спорный земельный участок предоставляется на 43 года без права выкупа и без права субаренды.

Дополнительным соглашением к договору аренды пункт 2.2 договора аренды от 24.03.1998 не изменен.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Таким образом, еще до опубликования Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сторонами договора аренды предусмотрено, что арендуемый земельный участок не подлежит выкупу арендатором.

На основании изложенного апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Крестьянского хозяйства "Агроэкология" и признания незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 10.03.2012 N 27/036/2011-438 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, на территории Роговского с/о, на землях ОППХ "Каменка", вблизи д. Кленовка, кадастровый номер 50:27:0040101:166.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 266, пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 ноября 2012 года по делу N А41-25442/12 - отменить.

В удовлетворении заявленных требований - отказать.

Председательствующий

Л.М. Мордкина

Судьи

Д.Д. Александров С.А. Коновалов