Комментарий к письму Минфина России от 28.11.2007 N 03-05-06-03/91 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 4, февраль 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина России от 28.11.2007 N 03-05-06-03/91

За регистрацию договора участия в долевом строительстве требуется уплатить государственную пошлину. Сколько денег при этом приходится на каждого участника?

Минфин в комментируемом письме указывает размеры госпошлины при различных случаях заключения данного контракта между лицами, имеющими разный правовой статус. Однако единого алгоритма подсчета величины госпошлины финансисты не приводят. Разберемся, можно ли вывести универсальную схему.

Несколько слов о договоре

Чтобы иметь более четкое представление о том, что такое долевое строительство, обратимся к Закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В пункте 1 статьи 1 данного нормативного акта сказано, что физические и юридические лица могут совместно инвестировать деньги на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Когда дом построят, у вкладчиков возникнут долевые права собственности на недвижимость.

Основанием для совершения указанных действий является договор участия в долевом строительстве. Согласно пункту 3 статьи 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, данный контракт заключается в письменной форме и подлежит госрегистрации. За совершение регистрационных действий нужно заплатить в бюджет пошлину.

Подсчитаем размер пошлины

Порядок уплаты пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество установлен подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса. Физические лица платят в бюджет 500 рублей, организации - 7500 рублей, а органы власти - всего 100 рублей. Но в Налоговом кодексе не указано, каждая ли сторона договора совершает платеж в полном объеме, или вся сумма делится на количество участников. Кроме того, не разбираются случаи, когда "поделить" деньги на строительство решают лица, имеющие разный правовой статус. Минфин внес необходимые разъяснения по этому поводу.

Если договор заключают только физические лица или только организации, то сумма пошлины делится между ними в равных пропорциях. Например, три фирмы решили участвовать в долевом строительстве дома. Тогда каждой из них придется уплатить пошлину в размере 2500 рублей.

А как поступать, если "договариваются" между собой как физические, так и юридические лица? Если дольщиками являются несколько организаций и несколько граждан, то каждый из них платит пошлину в половинном размере, то есть физлицу нужно уплатить 250 рублей, а фирме - 3750 рублей.

Более сложный алгоритм приходится применять в случае, когда в договоре организация всего одна, а физических лиц - несколько. В данной ситуации сначала подсчитывается общее количество участников договора, а затем на данное число делится размер пошлины. Например, дом решили построить фирма и четыре человека. Тогда компания платит 1500 рублей (7500 руб. : 5 лиц), а граждане - по 100 рублей (500 руб. : 5 лиц).

Если контракт заключается между юридическим лицом и органом государственной власти, то каждая из сторон уплачивает пошлину в половинном размере: первый - 3750 рублей, второй - 50 рублей. Аналогично рассчитывается сумма платежа при договоре между физическим лицом и органом управления: 250 рублей и 50 рублей.

Теперь произведем небольшой анализ расчетов. Наибольшее количество вопросов может вызвать договор между организациями и гражданами. Например, "договариваются" две фирмы и трое граждан. Тогда общий размер пошлины составит 8250 рублей (3750 руб. х 2 фирмы + 250 руб. х 3 гражд.). Если сравнить данную сумму с уже разобранным примером (одна компания и четверо граждан в совокупности платят 1900 рублей), то получаются совсем разные числа. Таким образом, если не следовать инструкции, указанной в комментируемом письме, то можно или недоплатить пошлину, или перечислить в бюджет лишние деньги.

Разъяснения финансового ведомства весьма внушительны и объемны, но все же неисчерпывающи. Скажем, как поступить, если "дольщиками" являются и организации, и физические лица, и орган власти? На данный вопрос невозможно дать точный ответ без отдельного обращения к Минфину. Связано это с тем, что единого алгоритма подсчета размера пошлины, приходящейся на каждого участника договора, как стало ясно из письма, не существует.

Можно даже сказать, что один пункт разъяснений (по поводу нескольких организаций и нескольких физлиц) идет вразрез с остальными. Действительно, без данного пункта единый алгоритм можно было бы вывести: подсчитать общее количество сторон договора, а затем поделить на это число сумму пошлины для каждого участника в зависимости от его правового статуса (500, 7500 или 100 рублей). А указания финансистов о том, что каждая организация платит 3750 рублей, а каждый гражданин - 250 рублей, соответствуют выведенному алгоритму, только если в договоре присутствуют две стороны - одно физическое и одно юридическое лицо. Если же в контракте участвуют несколько и тех, и других, то происходит большая переплата пошлины.

Также следует отметить, что к договорам участия в долевом строительстве часто заключаются дополнительные соглашения. Нужно ли за такие документы платить отдельную пошлину? Минфин России в своем письме от 08.10.2007 N 03-05-06-03/62 ответил утвердительно, но по другому основанию - за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 4, февраль 2008 г.