Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. N 10АП-644/13

г. Москва

29 апреля 2013 г.

Дело N А41-36065/12

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т. И.,

при участии в заседании:

от истца Индивидуального предпринимателя Рассохина А. Н. (ИНН: 507601627804, ОГРНИП: 310501925300030): Елкина М. А., представитель по доверенности б/н от 10.03.2013 г.,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Евродом" (ИНН: 5076006971, ОГРН: 1045011751641): Кочетов С. А., представитель по доверенности б/н от 01.08.2012 г., Терехова О. С., представитель по доверенности от 01.08.2013 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Рассохина Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2012 года по делу N А41-36065/12, принятое судьей Бобковой С. Ю.,

по иску Индивидуального предпринимателя Рассохина А. Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "Евродом", о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Евродом" к Индивидуальному предпринимателю Рассохину А. Н. о взыскании денежных средств, обязании освободить занимаемое арендуемое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Рассохин Александр Николаевич (далее по тексту - ИП Рассохин А. Н.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Евродом" (далее по тексту - ООО "Евродом") о расторжении договора аренды нежилого помещения N 5 от 08 октября 2010 года с апреля 2012 года, взыскании 1 099 402 рублей 99 копеек, в том числе 1 013 682 рублей 99 копеек расходов на восстановительный ремонт арендованного имущества, 45 720 рублей уплаченной арендной платы за апрель, май 2012 года, 40 000 рублей расходов по оплате услуг эксперта по определению технического состояния помещения, 45 000 рублей расходов по оплате представителя (л. д. 8 - 10, т. 1).

Определением от 07 ноября 2012 года судом принят встречный иск о взыскании 73 972 рублей 43 копеек задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 2 743 рублей 20 копеек пени, обязании ответчика освободить арендованное помещение, расположенное по адресу: Московская область, р.п. Серебряные пруды, ул. Советская, д.17, корп. 1, литер Б, общей площадью 76, 2 кв.м. (л. д. 25, т. 2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2012 года по дел А41-36065/12 в удовлетворении первоначального иска отказано.

По встречному иску взыскано с Индивидуального предпринимателя Рассохина Александра Николаевича в пользу ООО "Евродом" 68 580 рублей задолженности, 2 743 рублей 20 копеек пени, 2 852 рублей 93 копеек расходов по госпошлине, а всего 74 176 рублей 13 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказано (л. д. 56 - 59, т. 2).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Рассохин А. Н. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неверно применены нормы материального права (л. д. 63 - 65,т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца просил апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили апелляционный суд решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Десятый арбитражный апелляционный суд полагает следующее.

Как видно из материалов дела, 08 октября 2010 года между ООО "Евродом" (арендодатель) и ИП Рассохиным А.Н. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 5, по условиям которого истец принял во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 76,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, р.п. Серебряные пруды, ул. Советская, д. 17, корп.1., литер Б (л. д. 11 - 19, т. 1).

Сданное в аренду имущество является собственностью ООО "Евродом", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 апреля 2010 года (л. д. 21, т. 1).

Договор заключен на срок по 08 декабря 2011 года (пункт 2.1 договора), и дополнительным соглашением от 08 августа 2011 года продлен на срок до 08 августа 2012 года.

Помещение было принято по Акту приема передачи помещения от 08 октября 2010 года (л. д. 22, т. 1).

Между тем, как указывает представитель истца, на момент принятия в аренду помещение требовало ремонта и не было пригодно для использования в соответствии с целями аренды, ответчиком ремонт помещения выполнен не был, в связи с чем Рассохиным А.Н. был произведен ремонт помещения, приобретено и установлено противопожарное оборудование на общую сумму 1 013 682 рублей 99 копеек.

В соответствии со статьей 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный

неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных

недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из пояснений истца, с апреля 2012 года арендованное помещение невозможно было использовать, поскольку имело место проникновение в помещение воды, в связи с чем была проведена экспертиза стоимостью 40 000 рублей для определения причин проникновения воды, по результатом которой был сделан вывод о наличии строительных нарушений по устройству гидроизоляции фундамента здания (л. д. 117 - 147, т. 1)

В связи с наличием недостатков сданного в аренду имущества ИП Рассохин А. Н. в порядке статьи 612 ГК РФ направил ответчику претензию о расторжении договора и возмещении расходов на проведение ремонта (л. д. 148, т. 1).

Отказ ответчика от расторжения договора и возмещения расходов на ремонт (л. д. 149, т. 1) послужил основанием для обращения в суд первой инстанции с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску и частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта необходимости проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также неполучения согласия ответчика на этот ремонт.

Апелляционный суд с указанными выводами согласен в силу следующего.

В соответствии с условиями договора аренды содержание арендуемого помещения в полной исправности и проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора (пункт 5.3.7).

При этом согласно пункту 5.3.8 договора арендатор вправе производить неотделимые улучшения имущества только с письменного согласия арендодателя, и стоимость таких улучшений по окончании срока аренды не возмещается.

Указанные условия договора соответствуют положениям статей 616, 623 ГК РФ.

Однако доказательств получения согласия ответчика на проведение улучшений арендуемого имущества истцом не представлено, равно как не обосновано наличие у ответчика обязанности по возмещению расходов на проведение ремонта применительно к положениям пунктам 5.3.7, 5.3.8 договора.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Помещение было принято по Акту приема передачи помещения от 08 октября 2010 года.

При этом из указанного акта усматривается, что помещение передается арендатору в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям. Арендатор претензий к передаваемым помещениям не имеет.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако, как указывалось выше, доказательств обращения к ответчику как арендодателю и собственнику имущества за проведением капитального ремонта, а также наличия необходимости на проведение капитального ремонта в материалах дела не представлено.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено возмещение арендодателем затраченных средств на установку противопожарного оборудования, строительство сауны и отделочные работы помещения, не относящиеся к капитальному ремонту.

Указанные работы произведены истцом исключительно для себя, для осуществления своей производственно-коммерческой деятельности.

Доказательств того, что ответственность за недостатки имущества, препятствующие пользованию данным имуществом (проникновение воды), несет ответчик, в материалы дела не представлено.

Выводы эксперта, заключение которого представлено истцом в материалах дела, носят предположительный характер, что не позволяет сделать однозначный вывод о причинах протечек и наличии вины ответчика в невозможности использования арендованного имущества.

При таких условиях, оснований для удовлетворения судом первой инстанции первоначальных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

По этим же обстоятельствам у Десятого арбитражного апелляционного суда не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Касательно удовлетворения Арбитражный судом Московской области встречных исковых требований ООО "Евродом" суд апелляционной инстанции полагает следующее.

Согласно статье 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер базовой арендной платы, подлежащей внесению ежемесячно, на позднее 5 числа каждого текущего месяца (пункт 6.5 договора), составляет 22 860 рублей.

Согласно статьям 309,310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Однако ответчик по встречному иску в нарушение принятых на себя обязательств плату за пользование помещением вносил несвоевременно и не в полном объеме.

Как установлено судом первой инстанции, задолженность ИП Рассохина А.Н. перед ООО "Евродом" по внесению арендной платы (базовой части) за период с июня по август 2012 года составила 68 580 рублей и на день рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции не погашена.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

За просрочку оплаты истец по встречному иску начислил ответчику 2 743 рублей 20 копеек пени по состоянию на 26 ноября 2012 года в соответствии с пунктом 7.3 договора в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, представил расчет.

Расчет проверен судом и признан обоснованным.

С учетом изложенного, так как факт наличия у ответчика по встречному иску перед истцом по встречному иску задолженности по внесению базовой части арендной платы подтвержден материалами дела, а размер взыскиваемых пени соразмерен последствиям нарушения обязательства, апелляционный суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, проверив расчет иска, находит вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований ООО "Евродом" в части взыскания задолженности по внесению базовой части арендной платы и пени правомерным и основанным на нормах действующего законодательства.

Требование ООО "Евродом" о взыскании 5 392 рублей 43 копеек задолженности по коммунальным платежам по счетчику в соответствии с 6.10 договора в нарушение статьи 65 АПК РФ им не подтверждено, в связи с чем основания для удовлетворения данной части требований истца по встречному у суда первой инстанции отсутствовали.

Поскольку, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами в судебном заседании апелляционной инстанции, по окончании срока аренды - в августе 2012 года арендованное помещение было освобождено, а доказательств нахождения в арендованном помещении имущества арендатора не представлено, основания для обязания арендатора освободить помещение у суда также отсутствуют.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт в порядке пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, как принятый в соответствии с действующими нормами права и не противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным судом обстоятельствам.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2012 года по делу А41-36065/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина Н.В. Диаковская