Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. N 10АП-11246/12

г. Москва

26 апреля 2013 г.

Дело N А41-25459/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Мищенко Е.А., Кручининой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Менкнасуновой М.Б.,

при участии в заседании:

от заявителя: Федулов Г.В., доверенность от 22.01.2013, Слепович А.И., доверенность от 28.06.2012 N 6,

от заинтересованных лиц:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Тагиева А.Д., доверенность от 20.12.2012 N 369-Д,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве Власов Д.Е., доверенность от 09.01.2013 N 41/2013,

от третьих лиц:

от администрация Подольского муниципального района Московской области - Анисин П.В., доверенность от 01.08.2012 N 918/1-49,

от Комитета по управлению имуществом Подольского муниципального района Московской области - не явился, извещен,

от Правительства города Москвы - Ефимов К.П., доверенность от 16.08.2012 N 4-14-704/2,

от Департамента городского имущества города Москвы - Ефимов К.П., доверенность от 24.12.2012 N 33-и-7654/12,

рассмотрев в судебном заседании заявление крестьянского хозяйства "Агроэкология" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, при участии в качестве третьих лиц администрация Подольского муниципального района Московской области, Комитета по управлению имуществом Подольского муниципального района Московской области, Правительства города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, об оспаривании решения и обязании осуществить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское хозяйство "Агроэкология" (далее - заявитель, хозяйство, КХ "Агроэкология") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), в котором просит:

- признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области от 01.03.2012 N 27/081/2011-357 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновское с/п, вблизи д.Безобразово, кадастровый номер 50:27:0000000:126;

- обязать Управление Росреестра по Московской области провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Троицкий административный округ, Вороновское с/п, вблизи д.Безобразово, кадастровый номер 50:27:0000000:126, в установленный законом срок.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют администрация Подольского муниципального района Московской области (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом Подольского муниципального района Московской области (далее - Комитет), Правительство города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по городу Москве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, КХ "Агроэкология" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.02.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечено Управление Росреестра по городу Москве, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент земельных ресурсов города Москвы.

На основании постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49ПП Департамент земельных ресурсов города Москвы после присоединения к нему Департамента имущества города Москвы переименован в Департамент городского имущества города Москвы.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (арендодателем) и КХ "Агроэкология" (арендатором) заключен договор от 22.06.2011 N 78ю/2011 аренды земельного участка свободного от строений площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновское с/п, вблизи д.Безобразово. Срок действия договора с 22.06.2011 по 14.06.2060 (т. 1, л.д. 104-108). Указанный договор заключен на основании постановления администрации Подольского муниципального района Московской области от 14.06.2011 N 1608, которым хозяйству предоставлен земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126 "для ведения сельскохозяйственного производства" (т. 1, л.д. 111). Названный земельный участок передан хозяйству передаточным актом от 22.06.2011 (т. 1, л.д. 103).

Администрацией выдано КХ "Агроэкология" разрешение от 22.12.2011 (т. 1, л.д. 44) на строительство на указанном земельном участке одноэтажного здания овощехранилища на 50 тонн. Указанный объект площадью 50,3 кв.м введен в эксплуатацию разрешением администрации от 26.12.2011 (т. 1, л.д. 95), хозяйству выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2011 серии 50АГ N 270076 (т. 1, л.д. 96).

Постановлением администрации Подольского муниципального района Московской области от 29.12.2011 N 4258 (т. 1, л.д. 15) КХ "Агроэкология" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием права собственности у заявителя на объект недвижимого имущества КХ "Агроэкология" предоставлен в собственность за плату весь земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование - "для ведения сельскохозяйственного производства", который ранее был предметом арендных отношений на основании договора от 22.06.2011 N 78ю/2011 как свободный от строений.

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (продавцом) и КХ "Агроэкология" (покупателем) подписан договор купли-продажи названного земельного участка от 29.12.2011 (т. 1, л.д. 12-13).

30 декабря 2011 комитет и КХ "Агроэкология" обратились в Подольский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновское с/п, вблизи д.Безобразово (т. 1, л.д. 72, 86).

Уведомлением от 27.01.2012 (т. 1, л.д. 71) заявителям сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в связи с не представлением документов, подтверждающих, что площадь указанного земельного участка (488 402 кв.м) является необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (50,3 кв.м) в соответствии с положениями статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением, оформленным сообщением от 01.03.2012 N 27/081/2011-357, заявителям отказано в испрашиваемой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Не согласившись с отказом управления, КХ "Агроэкология" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представители КХ "Агроэкология" поддержали доводы заявления, просили заявленные требования удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по городу Москве, Управления Росреестра по Московской области, Правительства города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против доводов, изложенных в заявлении хозяйства, возражали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал позицию КХ "Агроэкология", просил заявленные требования удовлетворить.

Комитет своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не направил, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы заявления, апелляционной жалобы, отзывов и письменных пояснений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Отказывая обществу в государственной регистрации договора купли-продажи от 27.12.2011, регистрирующий орган руководствовался абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации отказывается в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: не представлены документы, подтверждающие, что площадь спорного земельного участка (488 402 кв.м) является необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (50,3 кв.м) в соответствии с положениями статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов де усматривается, что спорный земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126 предоставлен КХ "Агроэкология" из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, что подтверждается постановлением администрации Подольского муниципального района Московской области от 29.12.2011 N 4258 (т. 1, л.д. 15), содержанием договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2011 (т. 1, л.д. 12-13).

Правоотношения, связанные с отчуждением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и использованием земельных участков, предоставляемых для ведения сельскохозяйственного производства, регулируются соответствующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статьей 10 названного федерального закона установлен порядок приобретения, а также условия, при соблюдении которых, граждане и юридические лица вправе приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц усматривается, что в рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен КХ "Агроэкология" не на основании Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а в связи с наличием права собственности у заявителя на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что также подтверждается постановлением администрации Подольского муниципального района Московской области от 29.12.2011 N 4258 (т. 1, л.д. 15).

Между тем возведение на земельном участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения и имеющим вид разрешенного использования - "для ведения сельскохозяйственного производства" и именно для этого предоставленном обществу, не свидетельствует о том, что на правоотношения, связанные с отчуждением такого земельного участка, автоматически перестают распространяться положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Спорный земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", может быть предоставлен юридическому лицу в собственность в указанной площади для целей ведения сельскохозяйственного производства именно с соблюдением положений названного Федерального закона. При этом наличие либо отсутствие на таком земельном участке объекта недвижимого имущества не влияет на порядок приобретения земельного участка, предусмотренный Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходя из тех целей, для которых земельный участок был предоставлен хозяйству.

Из содержания постановления администрации Подольского муниципального района Московской области от 29.12.2011 N 4258 (т. 1, л.д. 15) и договора купли-продажи от 29.12.2011 усматривается, что спорный земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", был предоставлен КХ "Агроэкология" в собственность в указанной площади для целей ведения сельскохозяйственного производства в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием права собственности у заявителя на объект недвижимого имущества - одноэтажного здания овощехранилища на 50 тонн площадью 50,3 кв.м.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 29.12.2011, подписанный Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области и КХ "Агроэкология", заключен указанными лицами в обход Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с целю прикрыть сделку по незаконному предоставлению в собственность юридическому лицу из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126.

В данном случае апелляционный суд при оценке представленных в дело доказательств пришел к выводу, что в соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 29.12.2011 является притворной сделкой, поскольку совершен с целью прикрыть другую сделку, а именно сделку по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", совершением сделки по отчуждению данного земельного участка как расположенного под объектом недвижимого имущества на основании статьи 36 Земельного кодекса, исключив применение к спорным правоотношениям специального закона, в связи с чем является ничтожным.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что расчет по договору купли-продажи от 29.12.2011 произведен 21.12.2011 (платежное поручение N 213, т. 1, л.д. 68), то есть не только до момента подтверждения возникновения у КХ "Агроэкология" права на выкуп земельного участка как расположенного под объектом недвижимого имущества, который был предоставлен хозяйству постановлением администрации Подольского муниципального района Московской области N 4259, изданным 29.12.2011, но и до момента ввода самого этого объекта (одноэтажного здания овощехранилища на 50 тонн) в эксплуатацию разрешением от 26.12.2011.

Кроме того, апелляционный суд также учитывает, что спорный земельный участок, свободный от строений, предоставлен хозяйству в аренду для ведения сельскохозяйственного производства 22.06.2011 на основании договора N 78ю/2011, а уже через восемь дней на указанном земельном участке построен объект недвижимого имущества, который введен в эксплуатацию, земельный участок предоставлен в собственность, подписан договор купли-продажи, подано заявление (30.12.2011) в Подольский отдел Управления Росреестра по Московской области о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; устанавливаются отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность. При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.

Руководствуясь положениями изложенной нормы, регистрирующий орган при производстве правовой экспертизы представленных документов установил, что площадь спорного земельного участка, предоставленного хозяйству" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием у заявителя права собственности на объект недвижимого имущества, почти в 10 000 раз превышает площадь такого объекта. При этом документов, подтверждающих, что площадь указанного земельного участка (488 402 кв.м) является необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (50,3 кв.м) в соответствии с положениями статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлено.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вместе с тем, наличие оснований для вывода о том, что заявителем не обоснована площадь земельного участка, необходимая для использования объекта недвижимости, на нем расположенного, само по себе не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи такого земельного участка, поскольку законом в качестве документов, подаваемых на государственную регистрацию не назван документ, обосновывающий такую площадь. Поэтому отношения по определению является ли соответствующая площадь земельного участка необходимой для использования объекта недвижимости или значительно ее превышает возникают и подлежат разрешению в соответствии со статьями 33, 35 Земельного кодекса РФ между продавцом и покупателем.

Однако указанное обстоятельство не свидетельствует о законности заключенного между администрацией и хозяйством договора купли-продажи земельного участка по основаниям, изложенным выше.

При приобретении КХ "Агроэкология" в собственность земельного участка площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126 для ведения сельскохозяйственного производства, необходимо соблюсти требования, установленные Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" по условиям приобретения, цене приобретения с соблюдением предусмотренных данным законом ограничений. Приобретение такого земельного участка в обход Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является незаконным.

При указанных обстоятельствах у управления отсутствовали основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Обжалуемое решение управления от 01.03.2012 N 27/081/2011-357 не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Апелляционный суд соглашается с доводом хозяйства и администрации о том, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в части предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку земельный участок площадью 488 402 кв.м с кадастровым номером 50:27:0000000:126 был предоставлен юридическому лицу - КХ "Агроэкология" для целей ведения сельскохозяйственного производства, а не физическому лицу для целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Однако указанное обстоятельство не влияет на вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи названного земельного участка от 29.12.2011 является ничтожным, в связи с чем переход права собственности по нему не может быть зарегистрирован.

Кроме того, на момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на спорный земельный участок, местоположение его границ и характерных точек не было описано и установлено в порядке, предусмотренном Федеральном законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", что исключает возможность его отнесения к объектам земельных отношений. В частности, кадастровый паспорт не содержал таких сведений, площадь земельного участка указана примерной, а отсутствие в графе "особые отметки" кадастрового паспорта земельного участка указания на данные обстоятельства не свидетельствует о том что земельный участок на момент обращения в регистрирующий орган был сформирован в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При этом тот факт, что ранее договор аренды земельного участка, местоположение границ которого не описано в соответствии с требованиями действующего законодательства, был предметом государственной регистрации, не означает автоматически возможность государственной регистрации иных сделок и перехода прав по ним в отношении такого земельного участка, тем более если эти отношения становятся предметом судебных разбирательств.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных КХ "Агроэкология" требований не имеется.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2012 по делу N А41-25459/12 отменить.

В удовлетворении заявления крестьянского хозяйства "Агроэкология" отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.А. Мищенко Н.А. Кручинина