Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 г. N 20АП-793/13 (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальная собственность - нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - протокол разногласий)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 г. N 20АП-793/13

Тула

26 марта 2013 г.

Дело N А54-7306/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.03.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Капустиной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Радченко Е.А., в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (ОГРН 1026200959762), в отсутствие администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2012 по делу А54-7306/2011 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к Администрации города Рязани с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение НЗ, лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59, реестровый номер 190263, приняв в редакции общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества:

- п.2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 529/11 от 07.11.2011, выполненным ООО "РОНЭКС" и составляет 9 967 000 (девять миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч) рублей (НДС не облагается)";

- п.2.3. "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 276 861 (двести семьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 10 копеек (последний платеж - 276 861 (двести семьдесят шесть тысяч во-семьсот шестьдесят один) рубль 50 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2012 исковые требования удовлетворены. Разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" и Администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение НЗ, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59, реестровый номер 190263 урегулированы, спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества изложены в следующей редакции:

- п.2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта Наврузова Н.А. N 1064-5 от 03.12.2012 и составляет 10132000 руб.";

- п.2.3 "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 281444 руб. 44 коп. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (последний платеж составляет 281444 руб. 60 коп.)".

В апелляционной жалобе Администрация города Рязани просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Ссылаясь на нарушение экспертом Наврузовым Н.А. подпункта б, пункта 16 и пункта 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 256 от 20.07.2007, считает, что экспертом не в полном объеме собрана информация, необходимая и достаточная для проведения оценки, неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, что существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта. Указывает, что из отчета эксперта не видно, откуда взяты сведения о техническом состоянии объектов - аналогов, взятых при сравнительном подходе. Полагает, что экспертом не соблюден принцип определения рыночной цены объекта в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях при проведении анализа рынка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

29.12.2003 года управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2771203, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания лит.А-А2, общей площадью 266,2 кв.м., расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 59 на основании решения УМИ N 01-010/0557 от 19.12.2003 года для размещения столовой (пункт 1.1., 1.2. договора) (том 1 л.д. 11-16).

В последующем стороны вносили изменения в предмет договора, путем заключения соглашений: от 28.11.2007, от 03.07.2008, от 20.11.2009 от 01.06.2011.

Согласно последнему соглашению, истец передал ответчику в аренду нежилое помещение НЗ, лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59 (т.1 л.д. 24).

Договор аренды заключен на срок с 29.12.2003 по 28.12.2008, зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 25.06.2004 года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Решением Рязанской городской Думы от 13.10.2011 N 320-I установлены условия приватизации принадлежащего Муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н3 лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Почтовая, дом 59.

Способ приватизации определен как выкуп обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1, л.д. 30).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, истец является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Управление муниципальным имуществом Администрации города Рязани направило письмо исх. N 01-75/2577 от 21.10.2011 года в адрес истца, в котором содержалось предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" с приложенным проектом договора и копией решения Рязанской городской Думы от 13.10.2011 года N 320-I.

Согласно подпункту 2 пункта 1 указанного выше решения цена продажи выкупаемого имущества составила 13 444 000 руб. (НДС не облагается), которая определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 331/2011 от 19.09.2011, выполненного ООО "Оценка собственности".

Не согласившись с предложенной Администрацией выкупной ценой недвижимого имущества, истец направил в Администрацию города Рязани протокол разногласий с приложенными к нему документами, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в размере 9 967 000 руб. (т.2, л.д. 7). Данная выкупная стоимость определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.11.2011 выполненным ООО "Ронекс" по заказу ООО "ЭКОТВОРОГ".

Администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т.1, л.д. 32).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Согласно части 5 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете N 331/2011 от 19.09.2011, составленном ООО "Оценка собственности". Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 331/2011 от 19.09.2011, выполненному по заказу администрации ООО "Оценка собственности" (т. 2 л.д. 63-155) цена продажи выкупаемого имущества составила 13 444 000 руб. (НДС не облагается).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет об определении рыночной стоимости N 529/11 от 07.11.2011, выполненным ООО "РОНЭКС", в соответствие с которым стоимость имущества составляет 9 967 000 рублей (НДС не облагается).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки сведений, содержащихся в отчете N 331/2011 и установления действительной рыночной цены данного имущества. Проведение экспертизы суд поручил ООО "Российское общество оценщиков", эксперту Наврузову Н.А.

Согласно экспертному заключению эксперта Наврузова Н.А. N 1064 от 10.09.2012 рыночная стоимость помещения по состоянию на 21.10.2011 составляет 10 170 000 руб.

В связи с тем, что истцом заявлены возражения и замечания на экспертное заключение N 1064 от 10.09.2012, эксперт представил в материалы дела новую редакцию экспертного заключения N 1064-5 от 03.12.2012 (т. 7 л.д. 45-165), в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения НЗ, лит. А, общей площадью 185,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Почтовая ул., д. 59, по состоянию на 21.10.2011 составляет 10 132 000 руб. (без учета НДС) (т. 7 л.д. 45-165).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенной экспертизы, пришел к выводу о том, что отчет N 331/2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества. Суд первой инстанции установил, что выводы о стоимости приобретаемого истцом имущества, к которым пришел эксперт Наврузов Н.А., сопоставимы с выводами оценщиков ООО "Ронекс" Сивцова О.В. и Костева А. С. определивших стоимость того же имущества в размере 9 967 000 руб. (т.1, л.д. 7, 105).

Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом Наврузовым Н.А. проведено полное исследование представленных ему для обследования объектов и материалов.

Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

Судом первой инстанции установлено, что экспертное заключение N 1064-5 от 03.12.2012 эксперта Наврузова Н.А. является полным, ясным и мотивированным и не содержит каких-либо неясностей или неточностей.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержится в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торгово-офисной недвижимости, к числу которой относятся и помещения, используемые в качестве кафе или ресторана.

Помещения, предназначенные под кафе, также анализировались экспертом в рамках сравнительного подхода.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, с учетом пояснений, данных экспертом Наврузовым Н.А. в суде первой инстанции, а также дополнительных пояснений эксперта, представленных в материалы дела (т. 7 л.д. 45-165), суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 декабря 2012 года по делу N А54-7306/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина