Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. N 10АП-835/13

г. Москва

26 апреля 2013 г.

Дело N А41-14847/12

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Александрова Д.Д., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Масаевым З.Х.,

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ" - Щербатовой С.В. (представителя по доверенности от 09.01.2013 N 1/5/13),

от закрытого акционерного общества "ПремиумСтрой" - Козмы А.А. (представителя по доверенности от 15.02.2013),

от Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,

от Администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ" на решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2012 по делу N А41-14847/12, принятое судьей Богатыревой Г.И.,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений требований) о взыскании с закрытого акционерного общества "Проминдустрия АГ" (далее - ЗАО "Проминдустрия АГ") задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.11.2010 N ПП-01/11-1344 земельного участка в сумме 1 705 048 рублей 74 копеек и пени в сумме 17 782 рублей 66 копеек.

ЗАО "Проминдустрия АГ" подало встречное исковое о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора от 03.11.2010 N ПП-01/11-1344 аренды земельного участка и о взыскании с ЗАО "ПремиумСтрой" убытков в размере 2 121 236 рублей 72 копеек.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.12.2012 требования ЗАО "ПремиумСтрой" удовлетворены: с ЗАО "Проминдустрия АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" взыскана: задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.11.2010 N ПП-01/11-1344 земельного участка в сумме 1 705 048 рублей 74 копеек и пени в сумме 17 782 рублей 66 копеек; в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Администрация Одинцовского муниципального района Московской области (далее - администрация района), Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области (далее - администрация поселения).

В апелляционной жалобе ЗАО "Проминдустрия АГ" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "ПремиумСтрой" и об удовлетворении требований ЗАО "Проминдустрия АГ". Представитель ЗАО "Проминдустрия АГ" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ЗАО "ПремиумСтрой" в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - юез удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей администрации района и администрации поселения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей ЗАО "ПремиумСтрой" и ЗАО "Проминдустрия АГ", суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 12.05.2010 серии 50 НК N 143477, ЗАО "ПремиумСтрой" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1344, площадью 13 850 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе п. Барвиха (далее - спорный земельный участок, участок).

Во исполнение инвестиционного договора от 01.11.2010 N ПП-01/11 между ЗАО "ПремиумСтрой" и ЗАО "Проминдустрия АГ" эти же юридические лица заключили договор аренды спорного земельного участка от 03.11.2010 N ПП-01/11-1344 (далее - договор аренды).

Границы спорного земельного определены в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к договору аренды копии кадастровой выписки о земельном участке от 05.02.2010 N 1.5020/201/10-01635 (КВ.1, КВ.2, КВ.5, КВ.6) (приложение N 1). Кадастровая выписка о земельном участке является неотъемлемой частью договора аренды.

ЗАО "ПремиумСтрой" как арендодатель передало участок ЗАО "Проминдустрия АГ", действующему в качестве арендатора, по акту приема-передачи от 03.11.2010.

Участок передан для проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей и сооружений (ориентировочная площадь всего комплекса зданий - 70 000 кв.м.), парковочных мест, объектов благоустройства и социальной инфраструктуры; использование участка осуществляется арендатором в соответствии с градостроительной документацией (пункт 1.4. договора аренды);

Срок аренды установлен на 4 года (пункт 9.1 договора аренды).

Размер квартальной арендной платы определяется в договоре аренды по формуле ПА = Нз х 1.18, где Нз - сумма земельного налога, уплачиваемая арендодателем за участок в отчетном квартале; данная сумма подтверждается арендодателем путем предоставления квартального налогового расчета по платежам по земельному налогу; Па - размер квартальной арендной платы; 1.18, коэффициент, предусматривающий налог на добавленную стоимость (пункт 2.1); на момент заключения договора аренды арендная плата составляет 902 672 рублей 86 копеек в квартал (пункт 2.1 договора аренды).

Арендная плата вносится не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет арендодателя; обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора (пункт 2.2 договора аренды).

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленные договором аренды сроком арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,01 процентов от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (пункт 5.2 договора аренды).

В связи с неисполнением ЗАО "Проминдустрия АГ" обязанности по внесению арендной платы за 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года, а также исходя из несвоевременного осуществления арендных платежей за 1,2,4 кварталы 2011 года и 4 квартал 2012 года (с учетом уточнения, принятого судом) ЗАО "ПремиумСтрой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании соответствующих сумм основного долга по арендной плате и пени по договору аренды.

ЗАО "Проминдустрия АГ" заявило встречный иск о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора аренды, указав на то, что по договору аренды ЗАО "ПремиумСтрой" передало участок, который исключает возможность его использования по целевому назначению, поскольку согласно проекту генерального плана участок отнесен к зоне рекреационного назначения и строительство жилых и нежилых зданий на Участке запрещено. В данном иске ЗАО "Проминдустрия АГ" также просило взыскать убытки в размере 2 121 236 рублей 72 копеек, в том числе перечисленную арендную плату за период действия договора в размере 3 000 891 рублей за 1-й квартал 2011года, 902 672 рублей 86 копеек за 2-й квартал 2011 года, 902 672 рублей 86 копеек за 3-й квартал 2011 года, а также государственную пошлину за государственную регистрацию договора в размере 15 000 рублей.

В обоснование встречного искового заявления ЗАО "Проминдустрия АГ" сообщило, что, руководствуясь статьи 41, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЗАО "Проминдустрия АГ" обратилось в администрацию поселения с просьбой вынести решение о подготовке соответствующего проекта планировки территории за счет ЗАО "ПремиумСтрой", однако получило отказ. Также ЗАО "Проминдустрия АГ" обратило внимание на то, что из письма ЗАО "Премиумстрой" от 23.03.2011 исх. N 54/11 в адрес главы сельского поселения Барвихинское следует, что на момент заключения договора аренды ЗАО "ПремиумСтрой" было известно об отнесении участка к зоне рекреационного назначения, однако не предупредило об этом ЗАО "Проминдустрия АГ".

В связи с этим ЗАО "Проминдустрия АГ" сочло, что ему по договору аренды передан земельный участок, который нельзя использовать по целевому назначению и возвратило его ЗАО "ПремиумСтрой" по акту приема-передачи от 20.03.2012 (подписан обеими сторонами).

Удовлетворяя заявление ЗАО "ПремиумСтрой" и отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО "Проминдустрия АГ", суд первой инстанции признал недоказанными доводы ЗАО "Проминдустрия АГ" о наличии обстоятельств, препятствующих ему пользоваться земельным участком, об отсутствии оснований, освобождающих ЗАО "Проминдустрия АГ" об уплаты арендной платы в заявленный период и пеней, также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части, касающейся взыскания по договору аренды пени, а решение суда первой инстанции - отмене в этой части ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 611 Кодекс установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно тому же пункту статьи 612 Кодекса при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Ссылка ЗАО "Проминдустрия АГ" на письмо администрации поселения от 04.06.2012 N 946/2.10 о том, что спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны культурного наследия является необоснованной, поскольку из поступивших в материалы дела объяснений администрации поселения (письмо от 14.09.2012 N 741/2.12) следует, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха названного сельского поселения, утвержденный Решением Совета депутатов этого сельского поселения от 12.12.2008 N 9/9, исходя из которого на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:1344 (спорный земельный участок), 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.

Поскольку ЗАО "Проминдустрия АГ" должно было быть известно о генеральном плане поселка Барвиха указанного сельского поселения, утвержденного Решением Совета депутатов этого сельского поселения от 12.12.2008 N 9/9 и действующего на момент заключения договора аренды, вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся, суд первой инстанции обоснованно признал довод о предоставлении ЗАО "Проминдустрия АГ" этого участка в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, несостоятельным.

Как пояснили стороны в судебном заседании, каких-либо актов, постановлений по названному проекту генерального плана поселка Барвиха названного сельского поселения администрация поселения не принимала, проект не был утвержден.

По доводам представителя ЗАО "ПремиумСтрой" в судебном заседании апелляционного суда (которые представитель ЗАО "Проминдустрия АГ" не оспаривал), между сторонами заключились названный инвестиционный контракт и договор аренды с учетом того, что ЗАО "Проминдустрия АГ" возьмет на себя решение вопросов строительства с местной администрацией, ЗАО "ПремиумСтрой" не обладает для этого необходимым опытом.

То обстоятельство, что у ЗАО "Проминдустрия АГ" возникли независящие от ЗАО "ПремиумСтрой" препятствия в получении у администрации необходимых разрешения и согласований для осуществления строительства на спорном земельном участке в соответствии с условиями договора аренды и упомянутого инвестиционного контракта, не является основанием для вывода о том, что ЗАО "ПремиумСтрой" передало ЗАО "Проминдустрия АГ" аренду участок, который не мог использоваться согласно условиям этих договора и контракта, и, следовательно, не освобождает ЗАО "Проминдустрия АГ" от исполнения договорной обязанности по перечислению ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы в спорный период.

ЗАО "Проминдустрия АГ" не обращалось в арбитражные суды с заявлением об оспаривании действий, бездействия администрации поселения.

При этом ЗАО "ПремиумСтрой", действуя добросовестно по отношению к ЗАО "Проминдустрия АГ" как контрагенту по инвестиционному контракту и договору аренды, само обратилось в Арбитражный суд города Москвы (с заявлением об установлении юридического факта, имеющего юридическое значение, а именно: бездействия Главы администрации поселения, выразившегося в непринятии постановления о разрешении начать разработку проекта планировки территории, которое было оставлено без удовлетворения решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2012 по делу N А40-145796/12 ввиду того, что, как указал суд в этом решении, спор не может быть рассмотрен в порядке особого производства).

Ссылка ЗАО "Проминдустрия АГ" на ненадлежащее исполнение ЗАО "ПремиумСтрой" инвестиционного контракта, предусматривающего передачу ЗАО "Проминдустрия АГ" нескольких земельных участков, которое, по утверждению представителя ЗАО "Проминдустрия АГ", выразилось в несвоевременной передаче ему пяти из этих участков и не передаче одного участка отклоняется ввиду подтвержденности этого обстоятельства, кроме того, из объяснений ЗАО "Проминдустрия АГ" с учетом документов, имеющихся в материалах дела, нельзя сделать вывод о причинно-следственной связи между этим обстоятельством и отсутствием у ЗАО "Проминдустрия АГ" использовать спорный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В связи с этим обжалуемое решение суда первой инстанции в части взыскания с ЗАО "Проминдустрия АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы по договору аренды и в части отказа в удовлетворении требований встречного иска ЗАО "Проминдустрия АГ" о взыскании убытков и государственной пошлины за государственную регистрацию договора аренды (основанных на доводах о передаче в аренду земельного участка, который нельзя использовать в соответствии с условиями договора) является правильным.

То обстоятельство, что судом взыскана арендная плата в отсутствие расчетов земельного налога за спорный период (4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года) в то время, стороны, как следует из пункта 2.1 договора аренды, определили размер квартальной арендной платы в размере земельного налога, умноженного на коэффициент 1.18, не повлекло принятие неправильного решения в части взыскания с ЗАО "Проминдустрия АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы по договору аренды в заявленной сумме, поскольку ЗАО "ПремиумСтрой" представило суду апелляционной инстанции налоговые декларации по уплате земельного налога в отношении спорного земельного участка за этот период: эти документы подтверждают размер заявленного к взысканию основного долга по арендной плате.

Однако с учетом того, что эти декларации, основанные на них расчеты, ЗАО "ПремиумСтрой" не представляло ЗАО "Проминдустрия АГ" ни до обращения в суд, ни в суде первой инстанции, и принимая во внимание условия договора, связывающие исполнение обязанности ЗАО "Проминдустрия АГ" по перечислению арендной платы с получением от ЗАО "ПремиумСтрой" квартального налогового расчета по платежам по земельному налогу (согласно пункту 2.1 договора аренды размер квартальной арендной платы определяется в договоре аренды по формуле ПА = Нз х 1.18, где Нз - сумма земельного налога, уплачиваемая арендодателем за участок в отчетном квартале; данная сумма подтверждается арендодателем путем предоставления квартального налогового расчета по платежам по земельному налогу) требование ЗАО "ПремиумСтрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" пени за несвоевременное перечисление (не перечисление) арендной платы за 1, 2, 4 кварталы 2011 г. и 4 квартал 2012 г. не подлежало удовлетворению.

Что касается отказа в удовлетворении требования ЗАО "Проминдустрия АГ" в удовлетворении встречного иска, то в этой части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, поскольку, как правильно установил суд, исходя из положений стать 620 Гражданского кодекса, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

При этом на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции ЗАО "Проминдустрия АГ" возвратило ЗАО "ПремиумСтрой" спорный земельный участок по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, что повлекло прекращение договора аренды.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2012 по делу N А41-14847/12 отменить в части удовлетворения требования ЗАО "Премиумстрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" 17 782 рублей 66 копеек пени, в части этого требования в удовлетворении заявления ЗАО "Премиумстрой" отказать.

В остальной части названное решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Д.Д. Александров С.А. Коновалов