Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. N 17АП-3850/13

г. Пермь

25 апреля 2013 г.

Дело N А60-43093/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Свердловская железная дорога": Николаев С.Г., доверенность от 13.08.2012, паспорт,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Власова Виктора Сергеевича: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Свердловская железная дорога",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 февраля 2013 года

по делу N А60-43093/2012,

принятое судьей Беляевым К.П.,

по иску Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Свердловская железная дорога" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727)

к индивидуальному предпринимателю Власову Виктору Сергеевичу

(ОГРНИП 308591808400017, ИНН 660502297014)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка,

установил:

Открытое акционерное общество (общество, ОАО) "Российские железные дороги" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Власова Виктора Сергеевича 18 079 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.10.2011 по 30.10.2012 по договору N НОДЮ-1842/09 субаренды земельного участка (части земельного участка) от 30.12.2009 (договор субаренды).

Решением от 27.02.2013 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 300 кв. м - данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество (земельный участок), подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что повлекло признание договора субаренды незаключенным в силу того, что сторонами не было согласовано условие о предмете договора (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, судом указано на отсутствие оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде платы за использование спорного имущества - пользование ответчиком в соответствующий юридически значимый период спорной частью земельного участка не доказано; документов, которые свидетельствовали бы о нахождении на спорном участке строений, сооружений, материалов, принадлежащих ответчику, о ведении последним какой-либо хозяйственной деятельности на данной части земельного участка, представлено не было.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба и дополнение к ней содержат указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о согласовании сторонами всех существенных условий договора субаренды - о факте заключения этого договора (при заключении договора субаренды границы арендуемого земельного участка на ситуационном плане, являющемся приложением к договору, были согласованы, описано местонахождение земельного участка (пункт 1 договора субаренды); ответчик принял земельный участок в пользование по акту приема-передачи; ответчик пользовался земельным участком и вносил арендную плату до 01.10.2011).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, согласно условиям договора аренды земельного участка N 002 от 17.08.2006 истец является арендатором объекта федеральной собственности - земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001 площадью 8 424 850 кв. м.

30.12.2009 стороны оформили договор субаренды земельного участка (части земельного участка).

Согласно условиям этого договора истец (арендатор) обязался передать, а ответчик (субарендатор) - принять часть земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Лысьвенский кадастровый район, ст. Кын, в пределах землеотвода железной дороги на 24 тупике 101 км 3пк, в границах, указанных на ситуационном плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2010).

Первоначальная редакция договора субаренды содержала указание на передачу на праве субаренды части земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001 площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Лысьвенский кадастровый район, ст. Кын, в пределах землеотвода железной дороги на 24 тупике 101 км 3пк, в границах, указанных на ситуационном плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

В материалах дела имеется акт приема-передачи части земельного участка общей площадью 900 кв. м (Приложение N 1 к договору субаренды (л.д. 17)), а также соответствующий указанной площади ситуационный план участка (л.д. 19).

Предметом иска является требование о взыскании с ответчика арендной платы, обязательство по внесению которой предусмотрено приведенным в обоснование иска договором субаренды.

Судом первой инстанции признано установленным то, что 30.12.2009 арендатор по акту приема-передачи (в редакции акта приема-передачи от 29.11.2010) передал субарендатору часть земельного участка общей площадью 300 кв. м для размещения площадки для хранения лесоматериалов.

Приложением N 1 к дополнительному соглашению от 29.11.2010 является акт приема-передачи земельного участка (л.д. 21). В данном акте в качестве передаваемого ответчику предмета субаренды значится часть земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001 площадью 600 (шестьсот) кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Лысьвенский кадастровый район, ст. Кын, в пределах землеотвода железной дороги на 24 тупике 101 км 3пк, для размещения площадки для хранения лесоматериалов.

При подписании имеющихся в материалах дела актов приема-передачи земельного участка - части земельного участка общей площадью первоначально 900 кв. м, а затем - 600 кв. м, замечаний по поводу его границ истцу действительно предъявлено не было.

Данное обстоятельство, доводы апелляционной жалобы, которые представляют собой указание на то, что при заключении договора субаренды границы арендуемого земельного участка на ситуационном плане, являющемся приложением к договору, были согласованы, местонахождение земельного участка описано (пункт 1 договора субаренды); ответчик пользовался земельным участком и вносил арендную плату до 01.10.2011, наличие в материалах дела платежного поручения ответчика (л.д. 62), свидетельствующего о произведенной оплате по договору N НОДЮ-1842/09 субаренды части земельного участка площадью 300 кв. м от 30.12.2009, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не могут быть признаны опровергающими вывод суда первой инстанции о том, что сторонами не было согласовано условие о предмете договора субаренды, в силу чего последний является незаключенным.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 3 ст. 1 Закона "О государственном кадастре недвижимости", действиями, подтверждающими существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о таком недвижимом имуществе.

В ст. 7 названного Закона указано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. В государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

То, что, как признано значимым судом первой инстанции, доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 300 кв. м не имеется, очевидно.

Обоснование дополнений к апелляционной жалобе содержит указание на следующие положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума): согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 14 постановления Пленума).

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 постановления Пленума).

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (пункт 9 постановления Пленума).

Арбитражный суд апелляционной инстанции оценил фактические обстоятельства с учетом приведенных положений, кроме того, исходил из того, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 пункта 9 постановления Пленума); однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта (абз. 7 пункта 9 постановления Пленума).

Таким образом, в данном случае вне зависимости от отсутствия доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 300 кв. м, подлежит установлению факт согласования сторонами части арендованного земельного участка, которой будет пользоваться субарендатор (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В дополнительном соглашении от 29.11.2010 к договору субаренды часть земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Лысьвенский кадастровый район, ст. Кын, индивидуализирована как находящаяся в пределах землеотвода железной дороги на 24 тупике 101 км 3пк, в границах, указанных на ситуационном плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

В названном ситуационном плане (л.д. 24) содержится графическое изображение испрашиваемого участка площадью 300 кв. м, имеющего прямоугольную форму.

То, что исследуемый план не содержит указания на данные, которые позволили бы установить место расположение указанной части земельного участка по отношению к границам последнего, в частности, длину, ширину этой части, очевидно.

Таким же образом - в отсутствие данных, которые позволили бы установить место расположение части земельного участка площадью 900 кв. м по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером 59:09:0000000:0001, оценивается ситуационный план участка (л.д. 19). Изображение указанной части земельного участка (длина и ширина - по 30 м) само по себе не позволяет признать установленным соответствующее юридически значимое обстоятельство (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Акт замера площадей, занимаемых субарендатором - индивидуальным предпринимателем Власовым В.С., от 20.06.2010 (л.д. 26), содержит данные, выявленные в ходе проведения натурного осмотра по факту занимаемых площадей субарендатором в полосе отвода железной дороги, расположенных по адресу: ст. Кын 101 км ПК 3+50-101 км ПК 3+80.

Так, в исследуемом акте зафиксировано то, что на данном участке полосы отвода находится погрузочная площадка протяженностью 15 м, прилегающая к станционному пути N 24, временное бытовое помещение, площадка складирования пиломатериала; результат контрольных замеров: протяженность участка вдоль станционного пути N 24 - 30 м, ширина участка до водоотводной канавы - 10 м, площадь участка составила 300 кв. м.

Данный акт не может быть признан надлежащим доказательством согласования сторонами части арендованного земельного участка, которой мог пользоваться субарендатор, поскольку оформление сторонами дополнительного соглашении от 29.11.2010 к договору субаренды имело место спустя почти шесть месяцев после составления указанного акта; ответчик не значится в качестве лица, принимавшего участие в его оформлении.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств арбитражный суд апелляционной инстанции лишен возможности признать согласованной сторонами часть арендованного земельного участка, предмет договора субаренды не может считаться определенным, а указанный договор не может быть признан заключенным.

Соответствующим образом оценивается довод апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что предмет договора согласован сторонами иным образом (нанесение границ участка на ситуационный план, описание места нахождения участка в договоре).

Поскольку незаключенный договор не порождает предусмотренных им прав и обязанностей, оснований для взыскания с ответчика предусмотренной договором субаренды арендной платы за пользование частью земельного участка не имеется.

Исковые требования о взыскании спорной суммы по иным правовым и фактическим основаниям не заявлялись, что исключает возможность оценки обстоятельств, установление которых могло бы повлечь вывод о возникновении неосновательного обогащения (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно частям 1,5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.02.2013 по делу N А60-43093/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Г.Л. Панькова Л.А. Усцов