Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2010 г. N 01АП-933/10

г. Владимир

19 мая 2010 г.

Дело N А79-9531/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.01.2010 по делу N А79-9531/2009, принятое судьей Ростовой З.М.,

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу, г. Чебоксары, муниципальному образовательному учреждению "Гимназия N 4 г.Чебоксары", г. Чебоксары,

о расторжении договора, обязании освободить помещение и взыскании 20 989 рублей 08 копеек,

при участии представителей: от лиц, участвующих в деле, - не явились, извещены (уведомления N 42505, 42506, 42507),

установил.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, г. Чебоксары, обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу, г. Чебоксары, муниципальному образовательному учреждению "Гимназия N 4 г.Чебоксары", г. Чебоксары, о расторжении договора аренды N 9598 от 01.12.2006, заключенного между предпринимателем Горбуновым С.И., МОУ "Гимназия N 4 г. Чебоксары и Горкомимуществом; об обязании предпринимателя Горбунова С.И. освободить нежилое помещение площадью 44,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, 1 "А", передав его по акту приема-передачи балансодержателю - МОУ "Гимназия N 4 г. Чебоксары"; о взыскании с предпринимателя Горбунова С.И. 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубля 69 копеек пеней по арендной плате за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рублей 55 копеек долга по эксплуатационным расходам за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Исковые требования основаны на статьях 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ИП Горбуновым С.И. обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды N 9598 от 01.12.2006.

Решением от 11.01.2010 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил частично. Взыскал с Горбунова Сергея Ивановича 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубль 69 копеек пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рубля 55 копеек задолженности по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Производство по делу в части требований о расторжении договора аренды N 9598 от 01.12.2006 оставил без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказал. Одновременно взыскал с предпринимателя Горбунова С.И. в доход федерального бюджета 839 рублей 56 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части оставления требований о расторжении договора аренды N 9598 от 01.12.2006 без рассмотрения и отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 44,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, д. 1 "А", отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права; неправильным истолкованием закона.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции в части признания претензии не соответствующей требованиям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит действующему законодательству, так как текст претензии от 03.06.2009 N 039-3785, содержит не только предупреждение, в котором ставится вопрос о необходимости погашения задолженности по арендным платежам в недельный срок, но и предложение о расторжении договора в случае неисполнения обязанности по оплате в указанный в претензии срок.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Комитет заявлением от 04.05.2010 N 039-2439 просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя заявителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 часов 12.05.2010 (протокол судебного заседания от 05.04.2010).

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), Муниципальное образовательное учреждение "Гимназия N 4 г. Чебоксары" (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Иванович (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2006 N 9598 нежилого помещения площадью 44,1 кв.м, литера В, кадастровый номер 21А, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, д. 1 "А". Передаваемое помещение обозначено в приложении к договору N 1 "Описание объекта аренды".

В пункте 3 приложения N 2 к договору срок аренды установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в регистрирующем органе по 30.11.2011 включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики 20.04.2009.

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 договора оплата арендатором вышеуказанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты приведены в приложении к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" (приложение N 2). Пунктом 5.4 приложения к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 1 686 рублей 98 копеек в месяц, 20 243 рубля 76 копеек в год.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи. При несоблюдении арендатором указанного срока платежа образовавшаяся задолженность за расчетный месяц должна быть погашена арендатором в десятидневный срок со дня наступления обязательства платежа.

Пунктами 3.4, 3.4.1 договора предусмотрено, что к затратам по содержанию помещения относится доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г.Чебоксары, которая должна перечислятся арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи, в размере 1/200 части от действующего на дату перечисления установленного законом минимального размера оплаты труда, умноженной на величину общей арендуемой площади.

В пункте 6.3 договора стороны установили, что непогашение задолженности по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2006.

Задолженность ответчика за период с 01.10.2008 по 30.06.2009 по арендной плате составила 19 852 рубля 78 копеек, по эксплуатационным расходам за период с 01.10.2008 по 30.06.2009 - 183 рубля 55 копеек.

Претензией от 03.06.2009 N 039-3785, направленной в адрес ответчика, истец предложил погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.05.2009 в недельный срок и в случае неоплаты договорных платежей в указанный срок в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи МОУ "Гимназия N 4" в месячный срок с момента получения претензии, погасив задолженность с учетом пеней.

В случае невыполнения изложенных в претензии требований арендодатель указал на необходимость обращения в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о расторжении договора аренды освобождении спорного помещения и взыскании суммы заложенности и пеней.

Данная претензия ответчиком получена 11.06.2009 и оставлена последним без удовлетворения.

Невнесение ответчиком арендной платы, неоплата эксплуатационных расходов, неподписание соглашения о расторжение договора аренды арендатором, неосвобождение последним арендуемых помещений послужило основанием для предъявления настоящего иска в суд.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика 20 989 рублей 08 копеек, из них: 19 852 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 рубль 69 копеек пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 рубля 55 копеек задолженности по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 11 рублей 06 копеек пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

Требование о расторжении договора аренды N 9598 от 01.12.2006 оставил без рассмотрения и отказал в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Судебный акт оспаривается в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 01.12.2006 N 9598 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции дал оценку претензии от 03.06.2009 N 039-3785 и посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды, поскольку документ не соответствует требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения и непогашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 6.3 договора).

Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

С учетом изложенного вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора до обращения в суд с настоящим иском является необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.

Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Предпринимателем как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела долг не погашен, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора является основанием для расторжения договора и освобождения арендуемого помещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах иск в данной части также подлежит удовлетворению в полном объеме.

Исходя из изложенного, судебный акт в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 01.12.2006 N 9598 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в обжалуемой части - удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.01.2010 по делу N А79-9531/2009 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом удовлетворить.

2. Взыскать с Горбунова Сергея Ивановича, 19.10.1953 года рождения, уроженца г.Чебоксары, проживающего в г.Чебоксары, пл. Ярморочная д. 1, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя инспекцией Федеральной налоговой службы по г.Чебоксары (ИНН212801997907), в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, 20 989 (двадцать тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 08 копеек, из них: 19 852 (девятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 78 копеек - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009, 941 (девятьсот сорок один рубль) 69 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 183 (сто восемьдесят три) рубля 55 копеек - задолженности по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009, 11 (одиннадцать) рублей 06 копеек - пени по эксплуатационным расходам за период с 21.10.2008 по 30.06.2009.

3. Расторгнуть договор аренды от 01.12.2006 N 9598, заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, Муниципальным образовательным учреждением "Гимназия N 4 г. Чебоксары" и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Ивановичем.

4. Обязать индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича освободить нежилое помещение площадью 44,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, 1 "А", передав его по акту приема-передачи балансодержателю - МОУ "Гимназия N 4 г. Чебоксары, в месячный срок.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 4 839 (четыре тысячи восемьсот тридцать девять) рублей 56 копеек и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.

Исполнительные листы выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова