Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 г. N 01АП-4701/10

г. Владимир

16 ноября 2010 г.

Дело N А79-3475/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.07.2010 по делу N А79-3475/2010, принятое судьей Цветковой С.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис", г. Чебоксары, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество "ГРАСК", г. Чебоксары, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары.

о регистрации перехода права собственности,

при участии представителей: от лиц, участвующих в деле, - не явились, извещены (уведомления N 16384, 16385, 16386, 16387, 16388, 16390),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис", г. Чебоксары, обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары, о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение N 5 общей площадью 75,5 кв.м, расположенное в подвале жилого трехэтажного кирпичного дома N 24, находящегося по улице Ленинградская в городе Чебоксары.

Исковые требования основаны на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности на вышеуказанное помещение.

Решением от 21.07.2010 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении иска отказал в связи с тем, что требование истца о государственной регистрации перехода права собственности основано на недействительной сделке - договоре купли-продажи N Н-306 от 24.12.2009.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ЭКО Сервис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2009 N 5 заключен без нарушения действующего законодательства. Переход права аренды к истцу как новому арендатору основан на сингулярном правопреемстве. Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что в спорном случае не возникло перенайма из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 5177 от 01.04.2005 в связи с несоблюдением формы договора. Судом не учтено, что в соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо особых требований по форме для договора перенайма. Воля истца, ответчика и ЗАО "ГРАСК" была направлена на передачу обществом "ГРАСК" своих прав и обязанностей по договору аренды истцу с согласия ответчика, то есть на перенайм помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласен, обжалуемое решение считает законным и обоснованным. Просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Комитета.

ЗАО "ГРАСК", УФСГ регистрации, кадастра и картографии отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение общей площадью 75,5 кв.м в подвале жилого дома N 24 по ул. Ленинградской г. Чебоксары согласно распоряжению N 486-р 19.02.2007 администрации города Чебоксары передано в аренду ООО "ЭКО сервис" сроком до 5 лет для использования под офис по договору N 5294 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 01.03.2007, заключенному между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), МУП "ЛРУ ЖКХ" (балансодержателем) и ООО "ЭКО сервис" (арендатором).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.01.2008.

24.12.2009 комитетом (продавцом) и ООО "ЭКО сервис" (покупателем) подписан договор N Н-306 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение N 5 общей площадью 75,5 кв.м, расположенное в подвале жилого трехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Ленинградская, 24.

Уклонение комитета от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на нежилое помещение в соответствии с договором купли-продажи N Н-306 от 24.12.2009 послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи N Н-306 от 24.12.2009, предъявленный истцом в основание иска, является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей закону.

Вывод суда о недействительности договора купли-продажи является правильным.

Спорное имущество передано ООО "ЭКО сервис" по договору аренды N 5294 от 01.03.2007, соответственно срок пользования недвижимым имуществом истцом составил менее двух лет до 05.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и правом преимущественного приобретения арендуемых помещений в собственность ООО "Эко сервис" не обладает.

Распоряжением администрации города от 01.02.2010 N 282-р распоряжение от 07.12.2009 N 5001-р об утверждении условий приватизации спорных помещений истцом - ООО "ЭКО сервис" отменено.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на основании недействительной сделки.

Доводы ООО "Эко сервис", изложенные в апелляционной жалобе, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению.

Обосновывая право на преимущественное приобретение в собственность спорного имущества, истец полагает подлежащим присоединению к сроку его владения и пользования нежилыми помещениями срок владения и пользования этими помещениями ЗАО "ГРАСК" по договору аренды N 5177 от 01.04.2005.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Материалы дела свидетельствуют, что ЗАО "ГРАСК" являлось арендатором спорных помещений согласно договору N 5177 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 01.04.2005 сроком действия по 02.11.2013.

22.12.2006 ЗАО "ГРАСК" обратилось в администрацию г. Чебоксары с письмом о готовности отказаться от аренды помещений при условии переуступки права аренды истцу. ООО "ЭКО сервис", в свою очередь, также обратилось с письмом от 22.12.2006 в администрацию города о заключении договора аренды в связи с уступкой права аренды нежилых помещений предыдущим арендатором - ЗАО "ГРАСК".

Договор аренды N 5177 от 01.04.2005 расторгнут соглашением сторон от 01.03.2007, зарегистрированным 11.01.2008.

Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, в силу названных норм права соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 5177 от 01.04.2005 должно быть заключено в письменной форме путем составления единого документа и подлежит государственной регистрации.

Доказательства заключения такого соглашения в материалах дела отсутствуют. В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для перехода к истцу прав и обязанностей ЗАО "ГРАСК" по договору аренды N 5177 от 01.04.2005 не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельны.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.07.2010 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.07.2010 по делу N А79-3475/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис", г. Чебоксары, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова