Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. N 11АП-4360/13

гор. Самара

25 апреля 2013 г.

Дело N А49-4833/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 23 апреля 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 апреля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

рассмотрев 23 апреля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 22 февраля 2013 года, принятое по делу N А49-4833/2011 (судья Табаченков М.В.)

по иску Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" (ОГРН 1095827001841), Пензенская область, р.п. Пачелма

к 1. Департаменту государственного имущества Пензенской области (ОГРН 1025801362971), гор. Пенза,

2. Открытому акционерному обществу "Областной агропромышленный холдинг" (ОГРН 111586007682), гор. Пенза,

3. Обществу с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство" (ОГРН 1115835005263), Пензенская область, Пачелский р-н, п. Титова,

с участием третьего лица Администрации Пачелмского района Пензенской области, Пензенская область, р.п. Пачелма,

о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца - Козлов А.Н., представитель по доверенности от 29.09.2011;

от Департамента государственного имущества Пензенской области - Кочетков О.А., представитель по доверенности от 18.04.2013;

от ОАО "Областной агропромышленный холдинг" - Шутов В.В., представитель по доверенности от 06.03.2013, Линев И.В., представитель по ордеру N 08 от 23.04.2013;

от ООО "Пачелмское хозяйство" - Ивлиев Д.А., представитель по доверенности от 28.12.2011;

от третьего лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" обратился с иском к ответчикам - Департаменту государственного имущества Пензенской области и ОАО "Областной агропромышленный холдинг", в котором просило обязать предоставить договор аренды земельных участков общей площадью 293 196 606 кв.м, заключенный на основании состоявшихся 27 июня 2011 года торгов с ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг", а также перевести права и обязанности арендатора по договору на заявителя в части следующих земельных участков: 58:23:040401:2 (5 290 000 кв.м), 58:23:070201:4 (2 670 000 кв.м), 58:23:021601:39 (2 800 000 кв.м), 58:23:070301:56 (3 600 000 кв.м), 58:23:060101:22 (3 020 000 кв.м), 58:23:060601:48 (4 530 000 кв.м), 58:23:030801:11 (11 610 000 кв.м), 58:23:070401:62 (10 480 000 кв.м), 58:23:030201:11 (650 000 кв.м), 58:23:040501:1 (10 570 000 кв.м), 58:23:070501:24 (2 850 000 кв.м), 58:23:041001:1 (4 400 000 кв.м), 58:23:070601:44 (2 110 000 кв.м).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18 ноября 2011 года суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2012 года суд кассационной инстанции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, на основании ходатайства истца, суд привлёк к участию в деле в качестве соответчиков Открытое акционерное общество "Областной агропромышленный холдинг" и Общество с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство".

В письменном ходатайстве истец уточнил свои требования и просил:

- перевести на Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" права и обязанности, возникшие у Открытого акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" из договора аренды земельных участков N 146зем от 01 июля 2011 года, заключенного Департаментом государственного имущества Пензенской области и Открытым акционерным обществом "Областной агропромышленный холдинг", в частности, права и обязанности арендатора следующих земельных участков: кадастровый номер 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:030801:11 площадью 11 610 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв.м;

- признать недействительным соглашение от 06 февраля 2012 года о расторжении договора аренды спорных земельных участков N 146зем от 01 июля 2011 года, заключенное между Департаментом государственного имущества Пензенской области и Открытым акционерным обществом "Областной агропромышленный холдинг";

- перевести на Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" права и обязанности, возникшие у Общества с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство" из договора аренды земельных участков от 02 февраля 2012 года, заключенного между Открытым акционерным обществом "Областной агропромышленный холдинг" и Обществом с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство", в частности, права и обязанности арендатора следующих земельных участков: кадастровый номер 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:030801:11 площадью 11 610 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв.м; кадастровый номер 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв.м.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22 февраля 2013 года в иске было отказано.

Заявитель - Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма", не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, поскольку решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам, имеющим существенное значение для данного дела, а также выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11 мая 2010 года Администрация Пачелмского района Пензенской области (Арендодатель) заключила с Закрытым акционерным обществом "Агрокомплекс "Пачелма" (Арендатор) договор аренды N 15, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду следующие земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 67 320 000 кв.м с кадастровыми номерами: 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв.м, 58:23:030801:11 площадью 1 161 000 кв.м, 58:23:030201:11 площадью 650 000 кв.м, 58:23:070101:19 площадью 2 740 000 кв.м, 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв.м, 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв.м, 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв.м, 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв.м, 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв.м, 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв.м, 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв.м, 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв.м, 58:23:58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв.м, 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв.м. Всего в аренду были переданы земельные участки с четырнадцатью кадастровыми номерами.

Срок аренды - с 11 мая 2010 года по 10 апреля 2011 года (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за участки составляет 440 269 руб. 83 коп. за 11 месяцев и вносится Арендатором в срок до 15 сентября 2010 года - в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 15 декабря 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 01 апреля 2011 года - в сумме 146 756 руб. 61 коп. (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Арендная плата внесена: платёжным поручением N 18 от 24 сентября 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп., платёжным поручением N 78 от 20 декабря 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп. и платёжным поручением N 69 от 31 марта 2011 года в сумме 146 756 руб. 61 коп.

31 августа 2010 года Собрание представителей Пачелмского района Пензенской области приняло решение N 7-45/2 "О передаче земельных участков из собственности муниципального образования Пачелмский район Пензенской области в собственность Пензенской области". Указанным решением Собрание представителей Пачелмского района просило Правительство Пензенской области принять из собственности муниципального образования Пачелмский район Пензенской области в собственность Пензенской области земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв.м, 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв.м, 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв.м, 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв.м, 58:23:030210:11 площадью 650 000 кв.м, 58:23: 030801:11 площадью 11 610 000 кв.м, 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв.м, 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв.м, 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв.м, 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв.м, 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв.м, 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв.м, 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв.м.

Таким образом, Собрание представителей Пачелмского района Пензенской области приняло решение о передаче в собственность Пензенской области тринадцати из четырнадцати земельных участков, предоставленных в аренду ЗАО "Пачелмское хозяйство" по договору N 15 от 11 мая 2010 года (кроме участка с кадастровым номером 58:23:070101:19 площадью 2 740 000 кв.м).

01 ноября 2010 года Правительство Пензенской области издало распоряжение N 612-рП "О приеме в собственность Пензенской области земельных участков, передаваемых безвозмездно из муниципальной собственности Пачелмского района Пензенской области". Распоряжение исполнено и все тринадцать указанных выше земельных участков переданы по акту от 16 декабря 2010 года в собственность Пензенской области.

Соглашением от 08 февраля 2011 года обязанности Арендодателя по договору аренды N 15 от 11 мая 2010 года переведены на Министерство государственного имущества Пензенской области (реорганизовано в Департамент государственного имущества Пензенской области). Соглашение подписано, в том числе, и генеральным директором Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма". Стороны договорились распространить действие соглашения на возникшие правоотношения с 13 января 2011 года в связи с переходом права собственности к Пензенской области на тринадцать земельных участков. В соглашении прямо не оговорено, кого следует считать арендодателем земельного участка (с кадастровым номером 58:23:070101:19), не переданного в собственность Пензенской области. В то же время, в соглашении указано на перевод обязанностей Арендодателя по договору N 15 от 11 мая 2010 года на Министерство государственного имущества Пензенской области без изъятий.

В соглашении также указано, что регистрация имущественных прав на тринадцать участков произведена 13 января 2011 года.

Письмом от 30 декабря 2010 года Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" обратилось в Администрацию Пачелмского района с просьбой пролонгировать договор аренды земельных участков N 15 от 11 мая 2010 года на все четырнадцать участков. Согласно представленной ксерокопии почтового уведомления почтовое отправление от Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" получено Администрацией Пачелмского района 14 января 2011 года. Доказательства ответа на указанное заявление о пролонгации договора со стороны Администрации Пачелмского района в материалах дела отсутствуют.

Письмом от 03 марта 2011 года N 07 ЗАО "Агрокомплекс "Пачелма" обратилось к Министру государственного имущества Пензенской области с просьбой пролонгировать договор аренды земельных участков N 15 от 11 мая 2010 года на все четырнадцать земельных участков.

Письмом заместителя министра государственного имущества Пензенской области N 1-988 от 18 марта 2011 года Закрытому акционерному обществу "Агрокомплекс "Пачелма" сообщено, что договор аренды земельных участков N 15 от 11 мая 2010 года продлён не будет. В связи с этим и окончанием срока действия договора предложено передать по акту в Министерство государственного имущества Пензенской области тринадцать земельных участков (кроме участка с кадастровым номером 58:23:070101:19).

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Заявитель, обжалую указанное решение, данный факт оспаривает.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы и возражения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заявитель (истец), обращаясь с иском в суд, считал, что в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды вне зависимости от того, являлся ли он добросовестным арендатором по ранее заключенному договору, в частности своевременно ли производил внесение арендных платежей.

Истец ошибочно распространяет сферу применения земельного законодательства на договорные отношения, регулируемые общими нормами гражданского законодательства.

Согласно части 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Таким образом, данная норма Земельного кодекса Российской Федерации прямо не содержит иных положений по сравнению со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривали бы преимущества в реализации гражданских прав недобросовестными арендаторами.

Преимущественное право аренды, указанное в пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации реализуется в порядке, предусмотренном в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок возникает у арендатора надлежащим образом исполнявшего свои обязанности. Таким образом, указанной нормой защищаются права только добросовестного арендатора.

Понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Анализ главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества; обязанности связанные с уплатой арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.2. договора аренды N 15 от 11 мая 2010 года установлено, что арендная плата вносится Арендатором в срок до 15 сентября 2010 года - в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 15 декабря 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп., в срок до 01 апреля 2011 года в сумме 146 756 руб. 61 коп.

Применительно к рассматриваемому спору установлено, что фактически арендная плата внесена арендатором - Закрытым акционерным обществом "Агрокомплекс "Пачелма": платёжным поручением N 18 от 24 сентября 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп., платёжным поручением N 78 от 20 декабря 2010 года в сумме 146 756 руб. 61 коп. и платёжным поручением N 69 от 31 марта 2011 года в сумме 146 756 руб. 61 коп.

Следовательно, при исполнении договора аренды N 15 от 11 мая 2010 года Закрытое акционерное общество "Агрокомплекс "Пачелма" из трёх арендных платежей два внесло с нарушением установленных законом сроков (на 9 и на 5 дней), что является существенным нарушением договорных обязательств.

Указание истца на неприменение арендодателем (Департаментом госимущества) предусмотренной пунктом 5.2 договора ответственности за несвоевременное внесение истцом арендной платы, равно как и ссылка истца на тяжелое финансовое положение, вызванное засухой 2010 года (которое не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции), не является основанием не признавать несвоевременное внесение арендной платы нарушением истцом договорных обязательств.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" не возникло преимущественного права на заключение нового договора аренды земельных участков, в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих договорных обязательств.

Следовательно, дальнейшие действия по распоряжению земельными участками не нарушают права и законные интересы истца, в связи с отсутствием у него преимущественного права на заключение нового договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 58:23:040401:2 площадью 5 290 000 кв.м, 58:23:040501:1 площадью 10 570 000 кв.м, 58:23:041001:1 площадью 4 400 000 кв.м, 58:23:021601:39 площадью 2 800 000 кв.м, 58:23:030210:11 площадью 650 000 кв.м, 58:23: 030801:11 площадью 11 610 000 кв.м, 58:23:060101:22 площадью 3 020 000 кв.м, 58:23:060601:48 площадью 4 530 000 кв.м, 58:23:070201:4 площадью 2 670 000 кв.м, 58:23:070301:56 площадью 3 600 000 кв.м, 58:23:070401:62 площадью 10 480 000 кв.м, 58:23:070501:24 площадью 2 850 000 кв.м, 58:23:070601:44 площадью 2 110 000 кв.м. Данный вывод подтверждается и сформировавшейся судебной практикой по данной категории споров, где суд прямо указывает, что арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом существенность или несущественность такого нарушения на решение вопроса о его добросовестности не влияет (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 года по делу N А56-8467/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2007 года по делу А56-19830/2005, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 января 2010 года по делу N АЗЗ-2795/2009).

Предметом договора аренды N 15 от 11 мая 2010 года, заключенного между Закрытым акционерным обществом "Агрокомплекс "Пачелма" и Администрацией Пачелмского района Пензенской области, а в дальнейшем Департаментом государственного имущества Пензенской области (ранее Министерство государственного имущества) путем замены стороны по соглашению от 08 февраля 2011 года, являются земельные участки общей площадью 67 320 000 кв.м с кадастровыми номерами 58:23:040401:2 (5 290 000 кв.м), 58:23:070201:4 (2 670 000 кв.м), 58:23:021601:39 (2 800 000 кв.м), 58:23:070301:56 (3 600 000 кв.м), 58:23:060101:22 (3 020 000 кв.м), 58:23:060601:48 (4 530 000 кв.м), 58:23:030801:11 (11 610 000 кв.м), 58:23:070401:62 (10 480 000 кв.м), 58:23:030201:11 (650 000 кв.м), 58:23:040501:1 (10 570 000 кв.м), 58:23:070501:24 (2 850 000 кв.м), 58:23:041001:1 (4 400 000 кв.м), 58:23:070601:44 (2 110 000 кв.м).

Спорные договоры аренды - договор от 01 июля 2011 года N 146-зем, заключенный на основании состоявшихся 27 июня 2011 года торгов между Департаментом государственного имущества Пензенской области и ГУП "Областной агропромышленный холдинг" и договор б/н от 02 февраля 2012 года, заключенный между Открытым акционерным обществом "Областной агропромышленный холдинг" и Обществом с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство", имеют другой предмет, а именно земельные участки большей площадью, в составе которого, то есть в части данного предмета договора имеются и земельные участки, которые ранее были арендованы истцом по договору аренды N 15 от 11 мая 2010 года.

Поэтому нет оснований считать, что у Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" возникло преимущественное право аренды. Такой предмет аренды, каковым он был по договору N 15 от 11 мая 2010 года, прекратил существовать в качестве самостоятельного предмета арендных правоотношений. Следовательно, нет оснований говорить о наличии у кого-либо преимущественного права аренды не существующего предмета арендных отношений.

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только на имущество, которое являлось предметом истекшего договора аренды. На имущество, которое предметом истекшего договора не являлось преимущественного права у арендатора быть не может, что также подтверждается выводами судебной практики (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 апреля 2008 года но делу N А56-5285/2007).

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей по договору в части его объекта. Данный вывод также подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Московского округа от 04 октября 2005 года N КГ-А41/9692-05).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для перевода прав и обязанностей по договору аренды N 146-зем от 01 июля 2011 года и договору б/н от 02 февраля 2012 года, которые имеют иной предмет по сравнению с договором N 15 от 11 мая 2010 года, даже в его части.

В настоящее время, спорный договор аренды N 146-зем от 01 июля 2011 года, по которому истец просит перевести права и обязанности арендатора в части, расторгнут сторонами договора путем подписания соглашения о расторжении от 06 февраля 2012 года.

Земельные участки, которые являлись предметом договора аренды N 146-зем от 01 июля 2011 года, заключенного между Министерством государственного имущества и ГУП "Областной агропромышленный холдинг", перешли в собственность ГУП "Областной агропромышленный холдинг".

Таким образом, у Истца в настоящее время вообще отсутствует предмет и основания иска в части перевода прав и обязанностей по договору аренды N 146-зем от 11 июля 2011 года.

Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что данное соглашение о расторжении договора аренды N 146-зем от 01 июля 2011 года противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации и подлежит признанию недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку 15 августа 2011 года Министерство государственного имущества Пензенской области издало приказ N 448-пр "Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областной агропромышленный холдинг". В состав приватизируемого имущества включены 712 земельных участков для сельскохозяйственного производства (приложение N 1), в том числе земельные участки, находившиеся у ГУП ПО "Областной агропромышленный холдинг" в аренде по договору N 146-зем от 01 июля 2011 года.

Сделка приватизации в установленном порядке не оспорена.

Государственное унитарное предприятие Пензенской области "Областной агропромышленный холдинг" преобразовано, в результате приватизации, в открытое акционерное общество "Областной агропромышленный холдинг", которое зарегистрировано 13 октября 2011 года, согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица.

В силу части 1 статьи 131, части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственность и землю, как на недвижимое имущество, возникает с момента государственной регистрации такого права. Регистрация права собственности открытого акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" на приватизированные земельные участки произведена 09 - 10 ноября 2011 года (свидетельства о государственной регистрации). В связи с приобретением открытым акционерным обществом "Областной агропромышленный холдинг" права собственности на земельные участки и его государственной регистрацией прекратились, с даты государственной регистрации права собственности, отношения по аренде этих же земельных участков, независимо от заключения соглашения о расторжении договора аренды либо отсутствия такого соглашения.

06 февраля 2012 года Департамент государственного имущества и Открытое акционерное общество "Областной агропромышленный холдинг" заключили соглашение, согласно которому стороны договорились считать прекратившим действовать с 18 января 2012 года договор аренды земельных участков N 146-зем от 01 июля 2011 года.

Поскольку, как было указано выше, договор аренды N 146-зем и фактически, и юридически прекратил своё действие с момента государственной регистрации права собственности Открытого акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" на земельные участки, бывшие предметом аренды, независимо от наличия или отсутствия соглашения о прекращении действия договора. Каким-либо положениям статьи 22 Земельного кодекса соглашение о прекращении действия договора не противоречит. Это соглашение лишь подтвердило сложившиеся правоотношения по владению земельными участками.

Поэтому суд первой инстанции правомерно не нашел оснований признать соглашение о прекращении действия договора недействительной сделкой.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно установил, что у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды. В связи с этим прекращение действия договора аренды N 146-зем не нарушает права и законные интересы истца.

Из статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Субъектным составом правоотношений, указанных в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации являются арендодатель и арендатор. Из материалов дела следует, что арендодателем спорных 13-ти земельных участков по договору аренды от 11 мая 2010 года N 15, заключенному с истцом (арендатором), являлись администрация Пачелмского района и впоследствии Министерство государственного имущества Пензенской области имущества (в настоящее время - Департамент) в связи с безвозмездной передачей данных земельных участков Администрацией Министерству на основании решения собрания представителей Пачелмского района от 31 августа 2010 года N 7-45/2.

Исходя из буквального толкования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе предъявить требование перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с нарушение преимущественного права арендатора, только в случае если Арендодатель, с которым у Истца был заключен договор аренды, отказал арендатору (Истцу) в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

В рассматриваемом споре, Министерство государственного имущества Пензенской области (в настоящее время - Департамент) является Арендодателем, с которым у Истца был заключен договор аренды N 15 от 11 мая 2010 года, и который отказал Истцу в заключении договора на новый срок и в последующем в течение года со дня истечения срока договора с ним, по мнению Истца неправомерно, заключил договор аренды от 01 июля 2011 года N 146-зем с ГУП "Областной агропромышленный холдинг".

Как уже было отмечено выше, спорный договор аренды N 146-зем от 01 июля 2011 года между Министерством государственного имущества (Арендодатель) и ГУП "Областной агропромышленный холдинг" (Арендатор), заключенный, по мнению Истца, с нарушением преимущественного прав, в настоящее время расторгнут.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Министерство государственного имущества (в настоящее время - Департамент) уже не является собственником спорных земельных участков, в связи с чем право на сдачу данных земельных участков у Министерства отсутствует и, следовательно, Министерство уже не может быть Арендодателем спорных земельных участков.

Право собственности перешло от Министерства государственного имущества к ГУП "Областной агропромышленный холдинг". Следовательно, Арендодателем спорных земельных участков в настоящее время может выступать только ГУП "Областной агропромышленный холдинг" (в настоящее время - ОАО "Областной агропромышленный холдинг").

Однако Истец не вправе предъявлять требование, предоставленное ему статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к ГУП "Областной агропромышленный холдинг", так как ГУП "Областной агропромышленный холдинг" не являлся Арендодателем по договору аренды N 15 от 11 мая 2010 года, заключенным с Истцом, и соответственно не отказывал Истцу в заключении договора на новый срок.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что "переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды".

Однако применительно к рассматриваемому спору, ГУП "Областной агропромышленный холдинг" стало собственником спорных земельных участков, когда договор аренды от 11 мая 2010 года N 15, заключенный между Истцом и Министерством уже был расторгнут, в связи с чем в отношении перехода права собственности от Министерства к ГУП нельзя говорить о правопреемственности применительно к договору аренды N 15 от 11 мая 2010 года, заключенному между Истцом и Министерством государственного имущества.

Право требования Арендатора, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к новому собственнику объекта договора аренды, который не являлся Арендодателем по истекшему договору аренды с данным Арендатором, законом не предусмотрено и не вытекает из буквального толкования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушает права и законные интересы нового собственника, предусмотренные в частности статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование Истца, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть предъявлено к ОАО "Областной агропромышленный холдинг" в отношении договора аренды б/н от 02 февраля 2012 года, который ОАО "Областной агропромышленный холдинг" как собственник имеет право и заключил с ООО "Пачелмское хозяйство".

Кроме того, суд первой инстанции установил, что у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды. В связи с этим заключение договора аренды б/н от 02 февраля 2012 года между ОАО "Областной агропромышленный холдинг" и ООО "Пачелмское хозяйство" не нарушает права и законные интересы истца.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 22 февраля 2013 года, принятого по делу N А49-4833/2011 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 22 февраля 2013 года, принятое по делу N А49-4833/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Агрокомплекс "Пачелма" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко