Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. N 11АП-3632/13

г. Самара

30 апреля 2013 г.

Дело N А72-1339/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2013 года в помещении суда в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-1339/2012, принятое судьей Абрашиным С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" (ИНН 7326029865, ОГРН 1077326038261), г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Сервис" (ИНН 7302028340, ОГРН 1047300105830), г. Димитровград, Ульяновская область,

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Идеал", г. Димитровград, Ульяновская область,

- Комитет по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской области, г. Димитровград, Ульяновская область,

- Администрация города Димитровграда, г. Димитровград, Ульяновская область,

- Ульяновское областное государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации", г. Ульяновск,

- Герасимов Сергей Алексеевич, г. Ульяновск,

- Ионов Сергей Михайлович, г. Димитровград, Ульяновская область,

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Сервис" о расторжении договора аренды N 03-11/ДС от 18.01.2011 г.

Определением от 17.04.2012 г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Идеал", Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда Ульяновской области.

Определением от 17.05.2012 г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию города Димитровграда.

Определением от 01.06.2012 г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Ульяновское областное государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации", Герасимова Сергея Алексеевича.

Определением от 02.07.2012 г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Ионова Сергея Михайловича.

Определением от 10.10.2012 г. суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу", экспертам Зайцевой Елене Алексеевне и Мишину Сергею Ивановичу.

19.12.2012 г. ООО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу" представлено заключение эксперта N 042/035-2012 от 18.12.2012 г.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-1339/2012 заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" об уточнении оснований иска оставлено без удовлетворения.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" о назначении дополнительной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вектор" оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управляющая компания "Вектор" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город Димитровград находились нежилые помещения общей площадью 121,44 кв.м., расположенные по адресу: г.Димитровград ул.Западная, 20, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (т. 2 л.д. 3).

18 января 2011 года между Комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда Ульяновской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Сервис" (Арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества N 03-11/ДС, согласно которому передавались в аренду нежилые помещения, общей площадью 87,47 кв.м., в том числе: конторские помещения общей площадью - 63,15 кв.м., бытовые помещения общей площадью - 24,32 кв.м., расположенные по адресу: г.Димитровград ул.Западная, 20.

По акту приема-передачи муниципального имущества от 18.01.2011 г. Комитет передал ООО "ЖКХ-Сервис" указанное помещение.

Согласно п.2.1. Договора аренды N 03-11/ДС - срок действия договора с 24 января 2011 г. по 24 января 2016 г.

23.03.2011 г. указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

29.06.2011 г. в г. Димитровграде состоялся аукцион по продаже муниципального имущества: 2797/10000 и 7203/10000 долей в праве собственности на нежилые помещения, площадью 121,44 кв.м., расположенные по адресу: г. Димитровград, ул. Западная, 20.

Победителем лота N 1 аукциона (2797/10000 долей, что составляет 33,97 кв.м. нежилых помещений) признано ООО "Идеал".

Победителем лота N 2 аукциона (7203/10000 долей, что составляет 87,47 кв.м. нежилых помещений) признан Герасимов С.А.

Между Герасимовым С.А. и Комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда Ульяновской области был заключен договор купли-продажи N 06-2011/КП от 30.06.2011 года, согласно которого Герасимов С.А. приобрел в собственность 7203/10000 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 121,44 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Западная, 20 (т. 1 л.д. 60).

Раздел 1 Договора купли-продажи N 06-2011/КП от 30.06.2011 г. содержит описание предмета договора, из которого следует, что покупатель купил нежилые помещения, общей площадью 87,47 кв.м. позиции N 24-29,47-49 первого этажа по плану недвижимого имущества, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 27.02.2007 г.

По Акту приема-передачи от 06.07.2011 года Герасимов С.А. принял 7203/10000 долей нежилых помещений, общей площадью 121,44 кв.м.

22.07.2011 г. Герасимову С.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 7203/10000 на нежилые помещения, назначение нежилое, общая площадь 121,44 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Западная, 20.

Между Герасимовым С.А. и ООО "УК "Вектор" 23.11.2007 г. заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом, согласно которого Герасимов С.А. передает ООО "УК "Вектор" принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество в доверительное управление, а ООО "УК "Вектор" обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Герасимова С.А. на условиях, установленных договором.

Дополнительным соглашением от 24.08.2011 г. к договору доверительного управления недвижимым имуществом от 23.11.2007 нежилые помещения общей площадью 121,44 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Западная, 20 доля в праве 7203/10000 были переданы в доверительное управление ООО "Управляющая компания "Вектор".

Договор доверительного управления недвижимым имуществом и дополнительное соглашение к нему зарегистрировано Управлением Росреестра по Ульяновской области.

29.09.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда, обществом с ограниченной ответственностью "УК Вектор" и обществом с ограниченной ответственностью "ЖКХ - Сервис" заключено соглашение о смене стороны арендодателя в договоре аренды недвижимого имущества N 03-11/ДС от 18.01.2011 г.

Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Ульяновской области.

Из искового заявления следует: "01.02.2012 г. представителем арендодателя был проведен осмотр помещений переданных ООО "ЖКХ - Сервис" в аренду. В ходе осмотра было установлено, что ответчиком без согласования с арендодателем совершена перепланировка арендуемых помещений (установлена стена разделяющая помещение N 27 согласно плана недвижимого имущества изготовленного УОГУПБТИ от 27.02.2007 г.).

В соответствии с п.3.3.11. договора аренды N 03-11/ДС от 18.01.2011 г., реконструкция недвижимого имущества, его перепланировку и переоборудование, а так же переоборудование сантехники, другие капитальные и ремонтные работы, влекущие за собой неотделимые улучшения арендуемого имущества, производить только с предварительного письменного согласия Арендодателя".

Истец считает, что ответчик произвел перепланировку арендованных нежилых помещений без согласия Арендодателя, чем нарушил условия п.3.3.11 договора аренды.

13.02.2012 г. истец направил в адрес ответчика претензию, в которой сообщил о существенном нарушении арендатором договора аренды и предложил подписать соглашение о расторжении договора (т.1 л.д. 34).

Поскольку ответчик не согласился с данным предложением, истец просит в судебном порядке расторгнуть договор аренды N 03-11/ДС от 18.01.2011 г.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу статей 606, 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске, поскольку истец, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил достоверных доказательств того, что в результате проведения перепланировки состояние арендованных помещений ухудшилось.

При этом суд первой инстанции обоснованно посчитал, что незначительное уменьшение площади "бытовых" помещений, за счет увеличения площади "конторских" помещений в связи с перепланировкой, произведенной с согласия арендодателя, не является ухудшением состояния имущества.

18 января 2011 года между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (КУИ г. Димитровграда) и ООО "ЖКХ-Сервис" был заключен Договор аренды муниципального недвижимого имущества N 03-11/ДС. Предметом данного Договор аренды N 03-11/ДС являются: нежилые помещения, общей площадью - 87,47 кв.м., из них конторские общей площадью - 63,15 кв.м., бытовые помещения общей площадью - 24,32 кв.м., расположенные по адресу: г.Димитровград ул.Западная, 20 (пункт 1.1. Договор аренды N 03-11/ДС).

В п.3.3.11. Договора аренды N 03-11/ДС, предусмотрено, что реконструкция муниципального недвижимого имущества, его перепланировка и переоборудование, а также переоборудование сантехники, другие капитальные и ремонтные работы, влекущие за собой неотделимые улучшения арендованного муниципального недвижимого имущества, производятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

В силу п. 7.3.6. договора аренды N 03-11/ДС от 18.01.2011 г., арендодатель имеет право расторгнуть договор, в случае если арендатор производит перепланировку и переоборудование недвижимого имущества без письменного разрешения Арендодателя.

До момента приобретения Герасимовым С.А. доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, собственником спорных помещений являлся город Димитровград, представителем которого выступал Комитет по управлению имуществом г.Димитровграда Ульяновской области (КУИГ).

Ответчик в подтверждение исполнения требований пункта 3.3.11 договора представил в материалы дела:

- письмо-уведомление ООО "ЖКХ-Сервис" N 200 от 14.03.2011 г. в КУИГ, в котором содержалась просьба согласовать проведение работ по перепланировке помещений N N 24, 27 в д.20 по ул.Западная;

- письмо КУИ г. Димитровграда N 05/1178 от 17.03.2011 г., в котором выражено согласие Арендодателя (КУИГ ) на проведение ООО "ЖКХ-Сервис" ремонтных работ по перепланировке помещений.

Как указывает ответчик: "в последующем, только после письменного разрешения КУИГом о проведении перепланировки вышеуказанных нежилых помещений, в сроки: с 01.04.2011 г. по 29.04.2011 г. были проведены работы по ремонту помещений, которые осуществляла организация - ООО "СтройИнжиниринг".

В подтверждение данного факта ответчик представил оформленные с ООО "СтройИнжиниринг" договор N 08/2011 г. от 01.04.2011 г., договор N 09/2011 от 18.04.2011 г., сметы и акты выполненных работ (т. 1 л.д. 108-127).

Письмом N 424 от 12.05.2011 г. ООО "ЖКХ-Сервис" уведомило КУИГ об окончании работ по перепланировке помещений. Так же, в данном письме ООО "ЖКХ-Сервис" просило КУИГ внести изменения в Приложение N 3 вышеуказанного договора.

В связи с чем ответчик утверждает, что перепланировка помещений в доме N 20 по ул.Западная была произведена в период с 01.04.2011 г. по 29.04.2011 г, то есть "не в момент заключения соглашения между ООО "ЖКХ-Сервис" и гр-ом Герасимовым С.А., ООО "Вектор", а в момент когда собственником был КУИГ".

Из отзыва КУИГ следует: "ООО "ЖКХ-Сервис" - полностью исполнило требование пункта 3.3.11 договора, в том числе письмом N 05/1178 от 17.03.2011 г. КУИГ ответил в адрес ООО "ЖКХ-Сервис" согласием о проведении ремонтных работ по перепланировке помещений прилагаем). Письмом (исх.N 424 от 12.05.2011 г.) ООО "ЖКХ-Сервис" уведомило об окончании работ по перепланировки помещений". Далее в своем отзыве КУИГ подтвердил, что ответчик произвел перепланировку в период с 01.04.2011 г. по 29.04.2011 г.

Кроме того, третье лицо сообщило: "ООО "ЖКХ-Сервис" указанные помещения сдавались в аренду по договорам аренды муниципального недвижимого имущество от 31.08.2007 N 237-07/КС Обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтируем и строим". Срок действия данного договора с 01.09.2007 по 31.12.2007. В последующем был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 27.12.2007 N 241-07/КС. Арендатором по договору выступал Ионов Сергей Михайлович, срок действия указанного договора с 01.01.2008 по 30.11.2008.".

Согласно п.1.1. договора аренды N 03-11/ДС от 18.01.2011 г. ответчику были переданы в аренду расположенные на 1-м этаже жилого дома помещения NN24-29, 47-49 и часть помещения N39, по данным технического паспорта составленного УОГУПБТИ по состоянию на 27.02.1007 г.

УОГУП БТИ представило отзыв, в котором указало, что техническая инвентаризация нежилых помещений первого этажа жилого дома N 20 по ул.Западная в г. Димитровграде с выдачей технических паспортов проводилась неоднократно. В том числе инвентаризация помещений, переданных в аренду ответчику, проводилась в следующие сроки:

-помещения с 24-74 общей площадью 452,83 кв.м.-27.12.2006 года;

-помещения с 24-29,39,44-49 общей площадью 121,44 кв.м.-28.02.2007 года;

-помещения с 24-74 общей площадью 452,83 кв.м.-27.02.2007 года;

-помещения с 44-46 общей площадью 33,97 кв.м.- 27.02.2007 года;

-помещения с 24,25,27-29,38,39,47,48 общей площадью 100,53 кв.м.- 27.11.2009 г.;

-помещения с 24-61,69-71 общей площадью 353,85 кв.м.-15.04.2009 года;

-помещения с 24-29,38,39,47,48,75,76 общей площадью 102,48кв.м.-25.04.2012 г.".

Кроме того УОГУП БТИ представило в материалы дела схемы нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже дома N 20 по ул. Западной по состоянию на 27.02.2007 г., 27.11.2009 г. и 25.04.2012 г.

В связи с удовлетворением ходатайства истца, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу" Зайцевой Е.А.

Оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

По смыслу пункта 3.3.11 договора аренды арендатор не вправе осуществлять перепланировку помещений без согласия арендодателя.

В связи с необходимостью перепланировки арендованного помещения ответчик обратился к Арендодателю (КУИ г. Димитровграда) за разрешением перепланировки нежилых помещений. После получения данного разрешения, ответчик произвел перепланировку помещений в апреле 2011 г., т.е. в период когда представителем собственника являлся КУИ г. Димитровграда.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку (переустройство) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (пункт 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно представленному экспертному заключению от 18.12.2012 г. перепланировка нежилого помещения соответствует строительным нормам, перепланировка выполнена без изменения функционального назначения и без ухудшения технического состояния нежилых помещений.

Учитывая данные обстоятельства, с учетом предмета рассматриваемого спора, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ответчиком не нарушены условия договора аренды и нормы, регулирующие арендные отношения.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку из представленных доказательств установлено отсутствие со стороны арендатора нарушения условий договора либо закона, регулирующего арендные отношения.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-1339/2012, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-1339/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев