Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2013 г. N 15АП-697/13

город Ростов-на-Дону

25 марта 2013 г.

дело N А32-24923/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи - представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 15.01.2013),

от Администрации города Сочи - представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 16.01.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)

от 10 декабря 2012 г. по делу N А32-24923/2012

по заявлению Харина Евгения Александровича

к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи,

при участии третьего лица: Администрации муниципального образования город-курорт Сочи,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права,

установил:

Харин Евгений Александрович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании незаконным отказа ответчика от 15.08.2012 N 02.05-17/12346 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 N 1 площадью 8,7 кв.м., N 2 площадью 3,6 кв.м., N 3 площадью 3,5 кв.м., N 4 площадью 8,8 кв.м., N 5 площадью 20,2 кв.м., N 6 площадью 12,2 кв.м., N 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, и обязании ответчика предоставить заявителю проект договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 N 1 площадью 8,7 кв.м., N 2 площадью 3,6 кв.м., N 3 площадью 3,5 кв.м., N 4 площадью 8,8 кв.м., N 5 площадью 20,2 кв.м., N 6 площадью 12,2 кв.м., N 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, в порядке и сроки, установленные действующим законодательством.

Указанные требования мотивированы тем, что Департамент уклоняется от заключения договора купли-продажи, отрицая права Харина Е.А. на выкуп арендованного им имущества, предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 заявление Харина Е.А. удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выраженный в письме N 02.05-17/12346 от 15.08.2012, в предоставлении Харину Евгению Александровичу, г. Сочи, права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 N 1 площадью 8,7 кв.м., N 2 площадью 3,6 кв.м., N 3 площадью 3,5 кв.м., N 4 площадью 8,8 кв.м., N 5 площадью 20,2 кв.м., N 6 площадью 12,2 кв.м., N 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". Суд обязал Департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и направить Харину Евгению Александровичу проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 N 1 площадью 8,7 кв.м., N 2 площадью 3,6 кв.м., N 3 площадью 3,5 кв.м., N 4 площадью 8,8 кв.м., N 5 площадью 20,2 кв.м., N 6 площадью 12,2 кв.м., N 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель Харин Е.А. на основании ст.ст.3,9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет право на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Апеллянт полагает решение суда незаконным и обоснованным. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что у предпринимателя Харина Е.А. отсутствует право на приобретение имущества в собственность, поскольку арендованное имущество не находилось в его владении более двух лет до вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В дополнении к апелляционной жалобе Департамент приводит довод о том, что предприниматель имел задолженность по уплате арендной платы на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Департамента имущественных отношений и Администрации города Сочи поддержал доводы апелляционной жалобы.

От предпринимателя Харина Е.А. поступил отзыв, в котором он просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Предприниматель указывает, что в срок владения арендованным имуществом надлежит включить и владение его правопредшественника Бурова Р.Б.

Выслушав представителя Департамента имущественных отношений и третьего лица - Администрации города Сочи, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, предприниматель Харин И.А. является арендатором нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 N 1 площадью 8,7 кв.м., N 2 площадью 3,6 кв.м., N 3 площадью 3,5 кв.м., N 4 площадью 8,8 кв.м., N 5 площадью 20,2 кв.м., N 6 площадью 12,2 кв.м., N 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, на основании договора от 14.07.2009 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.08.2006 N П/96-06, который заключен между предпринимателем и Буровым Р.Б. Договор аренды от 01.08.2006 N П/96-06 заключен Буровым Р.Б. с Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, в настоящее время департамент.

Департамент о заключении договора от 14.07.2009 уведомлен, что подтверждается письмом Департамента от 17.07.2009.

Предприниматель подал заявление в Департамент о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на статьи 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) на основании договора от 14.07.2009 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.08.2006 N П/96-06.

15.08.2012 года письмом N 02.05-17/12346 Департамент имущественных отношений отказал предпринимателю Харину Е.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по причине того, что к моменту подачи заявления арендуемое имущество не находилось в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, что не соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Удовлетворяя заявление предпринимателя Харина Е.А., Арбитражный суд Краснодарского края исходил из того обстоятельства, что арендованное имущество находилось во владении предпринимателя Бурова Р.Б., а затем и предпринимателя Харина Е.А. более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 15.08.2012.

Арбитражный суд Краснодарского края при этом сослался на пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", согласно которому, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции не учел особенностей правового регулирования заключения договоров аренды, в связи с чем допустил неправильное толкование материального закона и применил закон, не подлежащий применению, что является основанием для отмены решения ( пункты 2 и 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, договор аренды N П-96-06, в котором арендодателем выступил Комитет по управлению имуществом г.Сочи, а арендатором - предприниматель Буров Р.Б., подписан сторонами 01.08.2006 (л.д.11-15).

Вместе с тем указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.04.2007 ( регистрационный номер 23-23-191039/2006-869), о чем прямо указано в пункте 2 договора от 14.07.2009 о переуступке права и обязанностей по договору аренды (л.д.27).

Поскольку договор аренды от 01.08.2006 заключен на срок более одного года ( с 01.08.2006 по 31.08.2011), указанный договор подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации оговор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснению, данному в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, несмотря на то, что имущество было фактически передано предпринимателю Бурову Р.Б. 01.08.2006, договор аренды считается заключенным и порождает правовое обременение в виде аренды только с момента государственной регистрации договора аренды, то есть,25.04.2007.

В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2010 по делу А53-9184/2009 "из буквального содержания пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что моментом заключения договора аренды является его государственная регистрация.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2012 N ВАС-16366/12, надлежащее оформление договорных арендных отношений имеет место только после государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что для целей исчисления срока владения, установленного в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, может приниматься только владение после осуществления государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более одного года, то есть, после заключения договора в смысле части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законное владение, основанное на договоре, дающее титул и возможность вещно-правовой защиты (ст.305 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может возникнуть ранее заключения договора.

Поскольку договор от 01.08.2006 был зарегистрирован только 25.04.2007, на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, срок законного владения, основанного на заключенном договоре, был менее двух лет.

Таким образом, отсутствует обязательное условие, предусмотренное статьей 3 названного Закона для возникновения преимущественного права.

При таких обстоятельствах ввиду отсутствия одного из условий для возникновения преимущественного права субъективного права на приобретение в собственность предпринимателем арендованного имущества не имеется.

Доводы Администрации города Сочи о наличии у предпринимателя задолженности по арендной плате подлежит отклонению, поскольку они основаны на документах, которые суду первой инстанции предоставлены не были. Апелляционный суд отказывает в исследовании и оценке указанных документов, поскольку они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия уважительных причин у Департамента, не обосновавшего невозможность предоставления доказательств в суд первой инстанции

( часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ходатайство предпринимателя Харина Е.А. об оставлении апелляционной жалобы без движения по мотиву неполучения копии апелляционной жалобы не подлежит удовлетворению, поскольку апелляционная жалоба уже принята к производству. Апеллянт предоставил доказательства направления копии апелляционной жалобы предпринимателю.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 декабря 2012 года по делу А32-24923/2012 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления предпринимателя Харина Евгения Александровича - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник