Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. N 20АП-1147/13

Тула

30 апреля 2013 г.

Дело N А62-7288/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.04.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., рассмотрев в открытом заседании в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.01.2013 по делу N А62-7288/2012 (судья Бажанова Е.Г.), при участии от истца - Карпович Ю.В. (доверенность от 24.12.2012 N 039), от ответчика - Алексеевой Т.А. (доверенность от 09.01.2013), Маякиной О.В. (доверенность от 09.01.2013) установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее - общество) 635 726 рублей 57 копеек задолженности по оплате аренды земельного участка.

Решением суда от 21.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просил решение отменить, требования удовлетворить.

Исковые требования департамента основаны на договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0021054:139 площадью 10651 кв. м., расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе Киевского - Досуговского шоссе (государственная регистрация от 21.07.2009 N 67-67-01/159/2009-534).

Земельный участок предоставлен обществу приказом департамента от 21.07.2009 N 1244 для строительства гостиничных домиков и зданий общественного назначения.

Согласно пунктам 3.2 - 3.5 договора порядок расчета арендной платы с 01.01.2009 устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на соответствующий расчетный счет; начисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем издания решения о предоставлении участка в аренду (или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов), независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора.

Департаментом начислена арендная плата за 9 месяцев 2012 года (01.01.2012 по 01.10.2012) в размере 925 737 рублей 11 копеек, в том числе за январь-июль 2012 в размере 225 789 рублей 54 копеек (12113,66 х 10651 х 0,3% х 7/12); за август - сентябрь 2012 года в размере 699 947 рублей 57 копеек (12113,66 х 10651 х 3,255% х 2/12). Общество уплатило 290 300 рублей 84 копейки, предъявлено к взысканию 635 436 рублей 27 копеек.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N118), размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12, где: Ап - размер арендной платы (руб.); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. м); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. м); Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом администрации Смоленской области в соответствии с Положением (процент от кадастровой стоимости земельного участка); m - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые, не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлена ставка арендной платы - 0,3% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (руб. за 1 кв. м) в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

Как установлено судом, разногласия сторон состоят в том, какая ставка арендной платы подлежит применению при расчете арендной платы за использование спорного земельного участка в период с 01.01.2012 по 01.10.2012.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество полагало, что арендная плата за август-сентябрь 2012 года должна была начисляться с применением ставки в размере 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

Данный довод основан на том, что арендуемый земельный участок не мог быть использован по назначению в связи с отказом СМУП "Горводоканал" выдать технические условия с точками подключения к городским сетям водоснабжения и канализации. Для получения возможности осуществления первой стадии строительства - архитектурного проектирования объекта общество должно получить технические условия на подключение. В письмах СМУП "Горводаканал" указало, что вопрос о выдаче технических условий будет рассматриваться только после окончания проектирования и строительства разгрузочного канализационного коллектора Южного района, реконструкции и развития городских очистных сооружений по ул. М. Краснофлотская и выполнения мероприятий по проектированию и строительству новых источников водоснабжения в районе проектирования, окончания строительства и ввода в эксплуатацию станции обезжелезивания по проспекту Гагарина. Ориентировочные сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов водоснабжения - 2012-2013 г.г. Сроки строительства объектов водоотведения на сегодняшний день не определены из-за отсутствия источников финансирования (письма от 23.09.2010 N 54, от 02.02.2012 N 15). В связи с изложенными обстоятельствами общество до настоящего времени не имеет возможности осуществлять строительство объектов. Департаментом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок в период августа-сентября 2012 года использовался обществом в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода.

Поскольку нормативный срок строительства гостиничных домиков и зданий общественного назначения на предоставленном земельном участке не истек (в связи с невозможностью по независящим от общества причинам получить технические условия на подключение к системам водоснабжения и отведения и как следствие - получить разрешение на строительство), то применение департаментом коэффициента 3,255% неправомерно.

Общество не имеет возможности получить разрешение на строительство, поскольку для объектов капитального строительства, поскольку требуется заключение государственной экспертизы проекта, а начать первую стадию освоения земельного участка и предшествующую строительству - архитектурное проектирование Общество не может, поскольку отсутствует возможность подключения к системам водоснабжения и водоотведения. В письмах СМУП "Горводоканал" указывает, что выдача технических условий на подключение невозможна, поскольку среди прочих обстоятельств, до сих пор не спроектирован и не построен канализационный коллектор Южного района.

Обществу не было известно об указанных обстоятельствах при заключении договора аренды, поскольку в инвестиционной программе СМУП "Горводоканала" было предусмотрено строительство инженерных коммуникаций для точек подключения.

Согласно инвестиционной программе СМУП "Горводоканала" по развитию систем водоснабжения и водоотведения города Смоленска на 2007-2010 годы в редакции от 26.05.2009, действовавшей на момент предоставления земельного участка, канализационный коллектор Южного района должен был быть спроектирован (2010 г.), проведены инженерные изыскания (2009-2010 г.) и построен в 2010 г. (п. 3.16 программы, утвержденной Решением Смоленского городского совета от 28.02.2007 N 497).

Решением Смоленского городского Совета от 29.10.2010 N 497 в инвестиционную программу СМУП "Горводоканал" были внесены изменения, согласно которым инженерные изыскания и проектирование было запланировано на 2010 год. Сведения о выполнении данных положений инвестиционной программы в материалах дела отсутствуют. В инвестиционной программе СМУП "Горводоканал" по развитию систем водоснабжения и водоотведения города Смоленска на 2011-2013 годы имеется ссылка на проектирование разгрузочного коллектора Южного района (п. 2.2).

Департамент не согласился с доводами ответчика и указал, что применение коэффициента 3,255% связано с предотвращением возможных убытков государству из-за нарушения строительными организациями установленных законом сроков применения "льготного" коэффициента; также является мерой для предотвращения недобросовестного затягивания строительства, для предотвращения нерационального использования земельных участков, находящихся в государственной собственности. Общество имело возможность зарегистрировать договора аренды ранее 02.12.2009 и принять меры к проведению изыскательских работ.

Отказав истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 3 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" коэффициент в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности.

По настоящему делу спорной является возможность применения при расчете арендной платы за август-сентябрь 2012 года коэффициента за превышение нормативных сроков строительства.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок в период с 01.08.2012 по 01.10.2012 использовался ответчиком в коммерческой деятельности. Обществом не получено разрешение на строительство объектов, строительство на земельном участке не начиналось, освоение земельного участка затруднено отказом СМУП "Горводоканал" выдать технические условия с точками подключения к городским сетям водоснабжения и канализации, что препятствует архитектурному проектированию объекта. Отказ СМУП "Горводоканал" связан с отсутствием в настоящее время резерва водоснабжения в районе нахождения арендуемого участка и нереализацией в установленные сроки инвестиционной программы.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что, документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающим право осуществлять строительство объектов капитального строительства, является разрешение на

строительство, выдаваемое застройщику на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно статье 48 Гражданского кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Для подготовки проектной документации необходимы градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия.

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение (технологическое присоединение) построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение (технологическое присоединение), предоставленными правообладателю земельного участка.

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе "Проект организации строительства" проектной документации.

Разрешение на строительство объектов на арендуемом земельном участке не получено.

Буквальное толкование абзаца 6 подпункта 1 пункта 1 Постановления N 192 позволяет сделать вывод, что понятие "нормативный срок строительства" в данном нормативном акте используется в целях временного ограничения применения ставки арендной платы 0,3%, и этим нормативным актом четко определяется начало течения нормативного срока строительства в указанных целях - с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

Следовательно, применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок (постановление Президиума ВАС РФ N 15837/11 от 17.04.2012).

Материалами дела подтверждена невозможность осуществления строительства объектов на арендуемом участке по независимым от арендатора причинам (о которых он не мог знать при получении земельного участка в порядке предварительного согласования).

Таким образом, принимая во внимание оплату ответчиком арендной платы за 2012 год в размере 290 300 рублей 84 копеек (12113,66 х 10651 х 0,3% х 9/12), суд приходит к выводу, что задолженность за указанный период у общества отсутствует.

Ссылка департамента не бездействие ответчика, не организовавшего проведение изыскательских работ, следует признать несостоятельной. Инженерные изыскания - это изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (пункт 15 статьи 1 ГрК РФ). Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства (статья 47 Гр.К РФ). Таким образом, данная стадия освоения земельного участка не предусматривает установление возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что явилось основным препятствием для разработки проектной документации.

Департаментом также предъявлена к взысканию неустойка, начисленная за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 20.03.2012 по 21.03.2012 в сумме 290 рублей 30 копеек.

Поскольку в процессе судебного разбирательства ответчик указанную неустойку уплатил (платежное поручение от 14.01.2013 N 18), основания для ее взыскания отсутствуют.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Дело рассмотрено в судебном заседании 23.04.2013, продолжено после перерыва - 29.04.2013.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.01.2013 по делу N А62-7288/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжовоа