Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. N 11АП-4247/13

г. Самара

29 апреля 2013 г.

Дело N А55-31723/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,

с участием:

от заявителя - Алмакаева О.Н., доверенность от 23 мая 2012 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинов О.В., доверенность от 28 декабря 2012 г. N 12-9367;

от третьего лица - Бондарева Е.В., доверенность от 19 апреля 2013 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 февраля 2013 г.

по делу N А55-31723/2012 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Компания "БИО-ТОН", с. Марьевка, Пестравский район, Самарская обл.,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - закрытое акционерное общество "Дубовская Машинно-технологическая станция", п. Кировский, Красноармейский район, Самарская обл.,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Компания "БИО-ТОН" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание склада условный номер 63-63-25/001/2007-139 и нежилое здание мастерских условный номер 63-63-25/001/2007-138, расположенные по адресу: Самарская область, Красноармейский район, пос. Дубовка, производственная база.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 февраля 2013 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и в удовлетворении требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что определение арбитражного суда, подтверждающее продление полномочий конкурсного управляющего со 02 апреля 2012 г., а как вследствие его право на обращение с заявлением в регистрирующий орган, в Управление представлено не было, в связи с чем является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на основании представленных определений от 11 марта 2012 г., 28 июня 2012 г., принятых в рамках дела о банкротстве ЗАО "Дубовская машинно-технологическая станция", в которых отсутствовали указания о продлении полномочий конкурсного управляющего Китаева В.И., Управление должно было сделать вывод о наличии у него полномочий на обращение за государственной регистрацией.

Заявителем не были представлены документы, свидетельствующие о предложении лицам с преимущественным правом выкупить вышеназванное имущество, либо об отсутствии таких лиц, а из представленных в регистрирующий орган документов нельзя было сделать вывод о соответствии заявителя требованиям п. 2 ст. 179 Закона о банкротстве, т.е. наличие у него преимущественного права на приобретение вышеназванного имущества.

Представленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции документы, подтверждающие, что заявитель осуществляет сельскохозяйственную деятельность, не были представлены на государственную регистрацию, а как следствие данным документам не могла быть дана оценка при вынесении Управлением обжалуемых решений и они не являются допустимыми доказательствами.

Таким образом, исходя из представленных заявителем документов, сделать вывод о законности приобретения заявителем объектов недвижимости не представлялось возможным.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители заявителя, третьего лица - ЗАО "Дубовская Машинно-технологическая станция" считают решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Дубовская машинно-технологическая станция" в лице конкурсного управляющего Китаева Виктора Ивановича, находясь в стадии банкротства, опубликовало в официальной газете муниципального района Красноармейский Самарской области объявление о продаже следующего имущества должника:

- нежилое здание склада, 1989 года постройки, общей площадью 1592,20 кв.м., 1-этажное, кадастровый (условный) номер 63-63-25/001/2007-139, расположенное по адресу: Самарская область, Красноармейский район, пос. Дубовка, производственная база;

- нежилое здание мастерских, 1992 года постройки, общей площадью 758,50 кв.м., 1-этажное здание, кадастровый (условный) номер 63-63-25/001/2007-138, расположенное по адресу: Самарская область, Красноармейский район, пос. Дубовка, производственная база.

Порядок реализации имущества должника был утвержден Собранием кредиторов ЗАО "Дубовская МТС" и предусматривал реализацию в порядке, предусмотренном ст. 179 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

ООО Компания "БИО-ТОН" подало заявку на участие в торгах, приложив при этом все необходимые документы, а также оплатив задаток в размере 90 000 руб.

Поскольку заявка на участие в торгах поступила только от заявителя, Комиссия об определении победителя торгов по продаже имущества ЗАО "Дубовская машинно-технологическая станция" признала победителем торгов ООО Компания "БИО-ТОН" (т. 1 л.д. 113-114).

10 марта 2011 г. между ЗАО "Дубовская МТС" (Продавец) и ООО Компания "БИО-ТОН" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ЗАО "Дубовская МТС" передало в собственность заявителю недвижимое имущество, а именно:

- нежилое здание склада, 1989 года постройки, общей площадью 1592,20 кв.м., 1-этажное, кадастровый (условный) номер 63-63-25/001/2007-139, расположенное по адресу: Самарская область, Красноармейский район, пос. Дубовка, производственная база;

- нежилое здание мастерских, 1992 года постройки, общей площадью 758,50 кв.м., 1-этажное здание, кадастровый (условный) номер 63-63-25/001/2007-138, расположенное по адресу: Самарская область, Красноармейский район, пос. Дубовка, производственная база.

Покупатель полностью выполнил свою обязанность по оплате недвижимого имущества, оплатив предусмотренную договором цену - 600 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 04 марта 2011 г. N 489, от 13 апреля 2011 г. N 866, N 867 (т. 1 л.д. 13, 14, 15).

Актом приема-передачи объектов недвижимости от 10 марта 2011 г. подтверждается передача продавцом спорного имущества покупателю (т. 1 л.д. 12).

С учетом изложенного стороны договора полностью исполнили свои обязанности.

26 июля 2012 г. стороны договора обратились с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган. К заявлению были приложены, в том числе, договор купли-продажи от 10 марта 2011 г. и договор о задатке от 25 февраля 2011 г.

Сообщением от 10 сентября 2012 г. N 25/004/2012-312, 25/004/2012-313 в государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанные объекты было отказано на основании абзаца 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) (т. 1 л.д. 8).

Отказывая в регистрации, регистрирующий орган исходил из того, что не представлено определение, подтверждающее продление полномочий конкурсного управляющего со 02 апреля 2012 г., а также то, что согласно данным ЕГРП права владения земельными участками за ЗАО "Дубовская МТС", расположенными на территории Красноармейского района, не зарегистрированы, факт расположения ООО Компания "БИО-ТОН" на территории Красноармейского района учредительными документами не подтверждается, то есть имущество продано в нарушение ст. 179 Закона о банкротстве.

Полагая отказ в регистрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Исходя из норм Закона о госрегистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), содержать описание недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что в регистрирующий орган были представлены документы о полномочиях конкурсного управляющего: определение от 11 марта 2012 г. и определение от 28 июня 2012 г., принятые в рамках дела о банкротстве ЗАО "Дубовская МТС". Определение от 28 июня 2012 г. содержало указание на дату рассмотрения отчета конкурсного управляющего.

Согласно ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

С учетом названной нормы законодательства судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что данный документ являлся достаточным доказательством наличия полномочий конкурсного управляющего.

Закон не предусматривает необходимости получения определения о прямом указании на продление полномочий конкурсного управляющего.

Также судом первой инстанции принято во внимание, что определения о прекращении производства по делу либо об отстранении конкурсного управляющего не представлены; в арбитражном суде продолжается рассмотрение отчета конкурсного управляющего (соответствующие документы представлялись регистратору). Иных документов в подтверждение полномочий не требуется.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции признаны необоснованными требования регистратора о предоставлении документа о продлении полномочий конкурсного управляющего.

В силу п. 2 ст. 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

ЗАО "Дубовская МТС" до банкротства являлось сельскохозяйственной организацией, в связи с чем и был произведен особый порядок продажи имущества должника.

Судом первой инстанции установлено, что ООО Компания "БИО-ТОН" является сельскохозяйственным товаропроизводителем, осуществляющим деятельность по растениеводству на прилегающих к сельскому поселению Дубовка территориях.

Таким образом, совокупностью доказательств подтверждается, что заявитель является лицом, имеющим преимущественное право на приобретение имущества должника - сельскохозяйственной организации.

С учетом изложенного процедура реализации ст. 179 Закона о банкротстве конкурсным управляющим соблюдена, основной кредитор Продавца - Межрайонная ИФНС N 11 по Самарской области не оспаривает легитимность заключения договора купли-продажи от 10 марта 2011 г.

Согласно ст. 9 Закона о госрегистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным ст. 13 Закона о госрегистрации порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01 июля 2002 г. N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (ст.ст. 9, 13, 17 Закона).

Действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи. Обязательства по сделке исполнены - имущество передано и оплачено.

Правомерность данного вывода изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2011 г. N 1018/11.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что итоги торгов являются действующими, поскольку в установленном порядке они не оспорены и не признаны недействительными, договор купли-продажи от 10 марта 2011 г., заключенный по результатам торгов, представленный в качестве правового основания для регистрации перехода права собственности, также недействительным признан не был, следовательно, является надлежащим правовым основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

Исходя из положений ст.ст. 166, 449 ГК РФ, торги не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.

Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Сделки, заключенные на торгах, относятся к оспоримым сделкам, которые могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что представленные заявителем документы полностью отвечают требованиям ст. 18 Закона о госрегистрации и представлены в полном объеме.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 февраля 2013 г. по делу N А55-31723/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов Е.М. Рогалева