Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2013 г. N 18АП-2463/13

г. Челябинск

05 апреля 2013 г.

Дело N А07-23731/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2013 по делу N А07-23731/2012 (судья Аминева А.Р.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Башприма" - Биглов А.Ф. (доверенность от 13.07.2012),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Назаркин А.И. (доверенность от 26.03.2013),

открытого акционерного общества "Башприма" - Биглов А.Ф. (доверенность от 27.01.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "Башприма" (далее - ООО "Башприма", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий Управления Росреестра, выраженных в приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на пять объектов недвижимости:

- станцию технического обслуживания автомобилей, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2041;

- пост охраны кадастровый номер объекта 02:55:000000:2043, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, у автодороги Самара-Уфа-Челябинск,

- склад, кадастровый номер объекта 02:401:1183:0000:116, расположенный по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1;

- производственную базу, кадастровый номер объекта 02:401:4284:0000:110, расположенную по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1;

- сооружение - подъездные железнодорожные пути, номер объекта 02:401:6:0000:168, расположенные по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1,

внесенных в оплату уставного капитала открытого акционерного общества "Башприма" (ИНН 0275079291 ОГРН 1120280047073).

Определением суда от 29.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Башприма" (далее - ОАО "Башприма", т. 1 л.д. 1).

Решением суда от 14.02.2013 (резолютивная часть от 12.02.2013) заявление удовлетворено, приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации перехода права собственности, выраженное в сообщениях N 01/467/2012-229230 и N 01/467/2012-226-227/228 от 26.12.2012 признано незаконным.

На Управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Башприма" к ОАО "Башприма" на объекты недвижимости:

- станцию технического обслуживания автомобилей, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2041,

- пост охраны, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2043,

- склад, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:1183:0000:116,

- производственную базу, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:4284:0000:110,

- сооружение - подъездные железнодорожные пути, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:6:0000:168 (с учётом определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2013 об исправлении описок, т. 1 л.д. 170-184).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Считает, что выводы суда первой инстанции о незаконности приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, не соответствуют п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что приобретатель недвижимости имеет право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в части, необходимой для его использования. Таким образом, приобретатель недвижимости вправе оформить права на земельный участок, занятый приобретённой недвижимостью, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник, путём внесения изменений в договор аренды земельного участка, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. В обоснование указанного довода ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума N 8611/09 от 27.10.2009, а также судебных актах кассационных судов. В силу изложенного, Управление Росреестра полагает, что государственная регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости без передачи прав и обязанностей на земельный участок не представляется возможной, в силу чего непредставление при государственной регистрации перехода права собственности на здание заявления сторон и соответствующего соглашения об изменении субъектного состава арендных правоотношений в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом, при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде в пользу ОАО "Башприма", не соответствует требованиям ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ООО "Башприма" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, представитель ОАО "Башприма" поддержал правовую позицию заявителя.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Башприма" является собственником объектов недвижимого имущества:

- станция технического обслуживания автомобилей, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2041 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2012 N 04 АД 030987, т. 1 л.д. 21),

- пост охраны, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2043 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2012 N 04 АД 003015, т. 1 л.д. 39),

- склад, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:1183:0000:116 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2003 N 02 АА 137400, т. 1 л.д. 40),

- производственная база, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:4284:0000:110 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.03.2002 серии 02-УФ N 182763, т. 1 л.д. 41),

- сооружение - подъездные железнодорожные пути, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Малая Силикатная, д.27/1, кадастровый номер объекта 02:401:6:0000:168 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2003 N 02 АА 127975, т. 1 л.д. 42).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-19173/2010 от 15.06.2011 в отношении ООО "Башприма" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Файзуллина Г.Х. (т. 1 л.д. 17).

Согласно плану внешнего управления в качестве меры по восстановлению платежеспособности общества выбрано замещение активов путем создания на базе имущества должника одного акционерного общества с передачей в оплату его уставного капитала принадлежащие заявителю здания и сооружение, как это предусмотрено ст. 115 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (т. 1 л.д. 52).

10.12.2012 ООО "Башприма" совместно с ОАО "Башприма" обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеназванные объекты на приобретателя ОАО "Башприма" в рамках замещения активов должника (т. 1 л.д. 29).

Уведомлениями от 26.12.2012 N 01/467/2012-226,227,228 и N 01/467/2012-229,230 регистрирующий орган довел до заявителя информацию о приостановлении государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов до 26.01.2013 по следующим основаниям.

В нарушение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке принадлежащем одному лицу должно проводится одновременно с земельным участком, а также ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающей регистрацию смены арендатора в договоре аренды, заключаемом на срок более года, ООО "Башприма" не передало приобретателю недвижимого имущества права по договорам аренды земельных участков на которых расположены отчуждаемые объекты; указано на несоответствие величины уставного капитала указанного в плане внешнего управления и размера уставного капитала созданного акционерного общества; указано на непредставление оригинала решения ОАО "Башприма" от 23.11.2012 N 1 и оригинала протокола ООО "Башприма" от 26.11.2012 (т. 1 л.д. 23-28).

Ссылаясь на незаконность указанных решений, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали, так как обязанность по предоставлению на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости документов о передаче прав и обязанностей по договору аренды законом не предусмотрена. Кроме того, земельные участки под объектами недвижимости не сформированы и в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у продавца объектов недвижимости отсутствует обязанность по выделу участков арендованной земли под зданиями перед их продажей и оформлению прав арендатора на приобретателя недвижимости. В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель является арендатором земельного участка по договору аренды в силу закона без дополнительного волеизъявления сторон.

Оснований для приостановления государственной регистрации по мотиву недостоверности сведений о размере уставного капитала ОАО "Башприма" не имеется, так как законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не устанавливает обязанность заявителей представлять подтверждение рыночной стоимости отчуждаемого по сделкам имущества, а регистрирующий орган не наделён полномочиями проверять достоверность размера уставного капитала создаваемого общества и оснований для сомнений в достоверности представленных на государственную регистрацию сведений у регистрирующего органа не имелось.

Указание на непредставление оригинала решения ОАО "Башприма" от 23.11.2012 N 1 и оригинала протокола ООО "Башприма" от 26.11.2012 не приняты судом в качестве основания для приостановления государственной регистрации, так как в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанные документы не являются правоустанавливающими документами и не могли быть запрошены регистрирующим органом у заявителя. Судом также принято во внимание, что впоследствии последние два основания для приостановления государственной регистрации были сняты регистрирующим органом.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Из материалов настоящего дела усматривается, что общество "Башприма" обратилось в Управление Росреестра с заявление о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости:

- станцию технического обслуживания автомобилей, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, у дороги Самара-Уфа-Челябинск, кадастровый номер объекта 02:55:000000:2041;

- пост охраны кадастровый номер объекта 02:55:000000:2043, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, у автодороги Самара-Уфа-Челябинск,

- склад, кадастровый номер объекта 02:401:1183:0000:116, расположенный по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1;

- производственную базу, кадастровый номер объекта 02:401:4284:0000:110, расположенную по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1;

- сооружение - подъездные железнодорожные пути, номер объекта 02:401:6:0000:168, расположенные по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, Ленинский район, ул. Малая Силикатная, д.27/1,

Уведомлением от 26.12.2012 N 01/467/2012-229, 230 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по основаниям непредставления заявителем доказательств передачи прав и обязанностей на земельный участок, занятый объектами недвижимости, заявленными к регистрации, а также в силу непредставления на регистрацию оригиналов решения ОАО "Башприма" N 1 от 23.11.2012 и протокола ООО "Башприма" N б/н от 26.11.2012, и несоответствия рыночной стоимости отчуждаемого имущества уставному капиталу создаваемого общества.

Оценивая первое из указанных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, апелляционный суд исходит из следующего.

Нормой ст. 25.5 Закона о регистрации предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, в силу чего являются обоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу.

В силу указанного, предусмотренное нормой ст. 25.5 Закона о регистрации правило об одновременной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и прав на земельный участок, занятый им, не следует понимать как возложение на сторон договора купли-продажи объекта недвижимости обязанности дополнительного согласования в договоре условия о судьбе земельного участка под отчуждаемыми объектами недвижимости.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы Управления в обоснование обратной позиции противоречат цитированным нормам права и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ссылки подателя апелляционной жалобы в обоснование своей правовой позиции на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009, а также судебный акт Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа апелляционный суд признаёт несостоятельными, поскольку названные дела рассмотрены по иным фактическим обстоятельствам дела. Более того, апелляционная коллегия отмечает, что позиция, сформулированная Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, напротив, подтверждает обоснованность заявленных обществом требований, поскольку Высшим Арбитражным Судом сделан вывод о том, что при отчуждении объекта недвижимости замена арендатора в договоре аренды земельного участка, занятого такой недвижимостью, производится на основании закона в силу требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно ст. 420, 421, 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Апелляционный суд также признаёт обоснованными пояснения ООО "Башприма" о том, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости является первичной по отношению к оформлению прав на земельный участок, и при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость у арендодателя отсутствуют законные основания для внесения изменений в договор аренды в части арендатора.

В силу изложенного, в отсутствие у общества "Башприма" как приобретателя объектов недвижимости обязанности вносить изменения в договор аренды земельного участка, оснований для представления соответствующих документов при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не имеется, и регистрирующий орган в силу п. 2 ст.17 Закона о регистрации не вправе требовать их представления.

Выводы суда первой инстанции о несоответствии действующему законодательству обжалуемого уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права по основанию непредставления на регистрацию оригиналов решения ОАО "Башприма" N 1 от 23.11.2012 и протокола ООО "Башприма" N б/н от 26.11.2012, и несоответствия рыночной стоимости отчуждаемого имущества уставному капиталу создаваемого общества, являются правильными, нарушения либо неправильного применения судом первой инстанции норм материального права в данной части апелляционным судом не установлено, апеллянтом в апелляционной жалобе не приведено дополнительных доводов в обоснование незаконности решения суда в данной части.

Кроме того, согласно письму заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Фахретдинова Р.Ф. от 30.01.2013 N 01051/201 указанные основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующим органом сняты.

При изложенной совокупности обстоятельств, обжалуемый ненормативный акт Управления Росреестра не соответствует положениям п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, ввиду чего требования общества удовлетворены правомерно.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2013 по делу N А07-23731/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева