Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. N 19АП-184/13

г. Воронеж

06 мая 2013 г.

Дело N А14-12642/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Воронежская электронно-лучевая трубка": Попова Н.А. - представитель по доверенности б/н от 29.12.2012; Миронова Э.А. - представитель по доверенности б/н от 14.03.2013 (до перерыва);

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Абросимова Е.В.- представитель по доверенности N 279 от 24.08.2012 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Воронежская электронно-лучевая трубка" (ОГРН 1023601530094, ИНН 3661001915) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 по делу N А14-12642/2012 (судья Росляков Е.И.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Воронежская электронно-лучевая трубка", г. Воронеж (ОГРН 1023601530094, ИНН 3661001915) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка" (далее - ОАО "ВЭЛТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012, изложив названия участников договорных отношений и их полномочия в следующей редакции: "Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, в лице заместителя руководителя департамента Горкиной Ирины Сергеевны, действующей на основании Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного Постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, и доверенности от 17.02.2012 N 38, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка", в лице конкурсного управляющего Попова Дмитрия Андреевича, действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-3445/2004/28/16б от 21.04.2004, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, вмести именуемые "Стороны", на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 29.03.2012 N 373-з, заключили настоящий договор о нижеследующем:", а также п.2.1, 2.2 и 5.2 в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст.2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 263 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 263 руб., в течение 30 дней с момента подписания договора и протокола разногласий продавцом"; п. 5.2. - исключить.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком, при заключении договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012, изложив п.2.1, 2.2 и 5.2 в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 30 дней с момента подписания договора и протокола разногласий продавцом"; п. 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из размера ставки рефинансирования, действующей на момент неисполнения обязательства".

Уточнение исковых требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ОАО "ВЭЛТ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.

Рассмотрение дела откладывалось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.04.2013 представители ОАО "ВЭЛТ" поддержали доводы апелляционной жалобы, просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ДИЗО Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 25.04.2013.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что ОАО "ВЭЛТ", на основании дубликата N 120 от 20.06.2006 плана приватизации государственного предприятия "ВЭЛТ", утвержденного Решением N 2254 от 12.11.1993 Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области, на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева, 43, инвентарный номер: 10222, литер: Д, кадастровый (или условный) номер: 36-36-01/162/2006-121, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 36-АБ 331135 от 10.07.2006.

В приказе ДИЗО Воронежской области N 373-з от 29.03.2012 отражено решение переоформить ОАО "ВЭЛТ" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность из категории земель населенных пунктов площадью 32673 кв.м с кадастровым номером 36:34:0105039:54, фактически занимаемым производственной базой, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 43; отделу договорной работы и администрирования платежей в течение 1-го месяца с момента издания вышеназванного приказа предписано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его ОАО "ВЭЛТ" для подписания в установленном порядке.

Во исполнение вышеназванного приказа ДИЗО Воронежской области направил в адрес ОАО "ВЭЛТ" проект договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.

Не согласившись с условиями указанного проекта договора в части определения выкупной цены земельного участка ОАО "ВЭЛТ" направило Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области протокол разногласий от 27.04.2012 по договору купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.

В письме N 17-5176з от 23.05.2012 ДИЗО Воронежской области сообщил, что принадлежащий ОАО "ВЭЛТ" на праве собственности объект незавершенного строительства не может быть использован как объект недвижимости в качестве зданий, строений или сооружений, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. В соответствии с законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" установлено, что незастроенные земельные участки, находящиеся в собственности Воронежской области, а также незастроенные земельные участки, находящиеся в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этими участками в соответствии со статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежат отчуждению в собственность лиц, в пользовании которых они находятся, по рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем, основания для подписания протокола разногласий отсутствуют.

Полагая, что спорный земельный участок, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1. статьи 36 Земельного кодекса РФ, подлежит выкупу по цене, установленной пунктом 1 статьи 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на отклонение ответчиком протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда не соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу пункта п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 2 статьи 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, в таких случаях, предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В силу п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, заключение договора, связанного с реализацией положений Земельного кодекса является обязательным для ответчика.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Аналогичные положения содержаться в статьи 16 Закона Воронежской области N 25-ОЗ от 13.05.2008 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области".

Из системного толкования вышеназванной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников расположенных на земельном участке строений, зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, спорный объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 36-АБ 331135 от 10.07.2006.

На земельном участке по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева, 43, находится незавершенный строительством объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст.36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п.3 ст.28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.

Судом апелляционной инстанции установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО "ВЭЛТ" приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить пункт 2.1 спорного договора в редакции истца: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.".

В отношении спорного пункта 2.2., суд считает возможным заключить в следующей редакции: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами".

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание направленность воли сторон на заключение спорного договора и намерение вступить в обязательственные правоотношения, что предполагает готовность истца оплатить стоимость земельного участка, в связи с чем, суд считает возможным установление семидневного срока с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами, для перечисления денежных средств.

В силу ст. 424 Гражданского Кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Апелляционный суд считает, что пункт 5.2. спорного договора следует принять в редакции ДИЗО Воронежской области: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа", как обеспечивающий баланс интересов сторон, поскольку предложенный размер пени фактически составляет 10,8 % годовых (0,03х360 дней), что незначительно превышает действующую ставку рефинансирования - 8,25 % (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У), на которую ссылается истец.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Таким образом. с ДИЗО Воронежской области в пользу ОАО "ВЭЛТ" подлежит взысканию 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 105, 110, 167-170, п. 6.? ст. 268, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 по делу N А14-12642/2012 отменить.

Изложить спорные пункты 2.1, 2.2 и 5.2 договора купли-продажи N 3055/12з 20.04.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.";

- пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами";

- п. 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа".

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) в пользу открытого акционерного общества "Воронежская электронно-лучевая трубка" (ОГРН 1023601530094, ИНН 3661001915) 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.В. Ушакова