Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. N 15АП-3300/13

город Ростов-на-Дону

06 мая 2013 г.

дело N А53-31357/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от заявителя: Окулова Ю.Э. (доверенность от 08.10.2012),

от заинтересованного лица: Берекчиян С.Л. (доверенность от 28.12.2012),

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2013 по делу N А53-31357/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-Дом 5"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: администрации г. Азова Ростовской области, Департамента имущественных отношений потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-Дом 5" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - объект незавершенный строительство, площадью 346, 3 кв. м, кадастровый номер 61:45:0000304:154:18, по адресу: Ростовская область, г.Азов, ул.Привокзальная, 14 "А", обязании произвести регистрацию перехода права.

Заявленные требования мотивированы тем, что представленные на государственную регистрацию документы, позволяли достаточным образом идентифицировать объект незавершенного строительства, отказ в государственной регистрации права не соответствует требованиям закона о государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Азова Ростовской области, Департамент имущественных отношений потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2013 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным, как не соответствующий положениям статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказ управления от 03.10.2012 N 01/135/2012-57 в государственной регистрации права собственности за обществом на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Привокзальная, 14А. Суд также обязал управление в месячный срок со дня вступления в законную силу решения осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект за обществом.

Суд установил, что продавец имущества по договору ликвидирован, покупатель имущество принял, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 11.08.2010, выкупная цена в размере, установленном в договоре, выплачена покупателем в полном объеме. Суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества за заявителем не имелось; необходимость указания в договоре купли-продажи литеров или номеров строений, действующим законодательством не предусмотрена; техническое описание, в т.ч. площадь и литер, позволяющие индивидуализировать объект, содержатся в техническом паспорте.

Не согласившись с указанным решением, заинтересованное лицо обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в числе представленных документов отсутствовало заявление продавца и отсутствовали документы, позволяющие идентифицировать спорный объект недвижимости (не указаны кадастровый номер, литер, площадь застройки, процент готовности). Отмечает, что технический паспорт заявителем в регистрирующий орган представлен не был. Полагает имеющим существенное значение тот факт, что заявитель обратился за регистрацией права, а не перехода права, а также обращает внимание на то, что продавец являлся субъектом права хозяйственного ведения, в то время как право собственности на спорный объект зарегистрировано не было.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.08.2009 решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-1713/2009 муниципальное унитарное предприятие "Управляющая организация Дом-4" (далее - МУП "Управляющая организация Дом-4") признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от 24.08.2010 по данному делу в отношении указанного предприятия завершено конкурсное производство.

10.08.2009 по результатам торгов между МУП "Управляющая организация Дом-4" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-Дом 5" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества МУП "Управляющая организация Дом-4", согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить движимое и недвижимое имущество, перечисленное в приложении N 1 к договору. Имущество, указанное в приложение N 1 к договору передано по акту приема-передачи 11.08.2010.

Цена имущества установлена в соответствии с протоколом от 09.08.2010 и составляет 2 814 381 рублей.

Согласно пункту 2.2 договора задаток, внесенный покупателем в сумме 562 876,20 рублей засчитан в счет оплаты имущества, передаваемого по договору.

Оставшаяся сумма в размере 2 251 504 рублей производится путем перечисления на расчетный счет продавца.

В материалы дела представлены платежное поручение от 03.08.2010 N 222 на сумму 562 876, 20 рублей, перечисленные заявителем в качестве задатка, и платежное поручение от 11.08.2010 N 237 на сумму 2 251 504 рублей.

Согласно приложению N 1 к договору от 10.08.2010 в состав имущества, являвшегося объектами купли-продажи, вошел в том числе объект незавершенный строительством, расположенный по адресу Ростовская область, г. Азов, ул. Привокзальная, 14а.

Указанный объект в качестве объекта недвижимого имущества зарегистрирован на праве хозяйственного ведения за продавцом, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2013.

Согласно данной выписке в ЕГРП имеются сведения о кадастровом номере данного объекта, площади, степени готовности.

МУП "Управляющая организация Дом-4" ликвидировано вследствие банкротства 15.02.2011, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра юридических лиц от 17.01.2013, представленной в материалы дела.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-Дом 5" обратилось в Управление с заявлениями о регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Привокзальная, 14а.

Уведомлением от 03.10.2012 N 01/135/2012-57 обществу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанное строение со ссылкой на непредоставление документов, необходимых для регистрации права в соответствии с законом, а именно: по причине отсутствия заявления продавца по договору, а также в связи с тем, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект с объектом, права на который зарегистрированы в ЕГРП.

Полагая данный отказ незаконным, общество 16.10.2012 обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок на обращение в суд обществом соблюден.

Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). В числе таких оснований приведено в том числе такое как непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Заинтересованное лицо указало на отсутствие заявления продавца по сделке о государственной регистрации перехода права. Вместе с тем, как разъяснено в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции исследованы и верно установлены обстоятельства совершения и исполнения сделки сторонами. Отсутствие заявления продавца в рассматриваемом случае позволяет заявителю реализовать способ защиты, предусмотренный пунктом 62 приведенного постановления.

Доводы о наличии иных нарушений при подготовке обществом пакета документов на регистрацию судом отклоняются.

По смыслу положений пунктов 10, 12 статьи 33 Закона N 122-ФЗ предоставление технического паспорта на спорный объект не требовалось (отсутствие названного документа не было указано и заинтересованным лицом в качестве основания к отказу в регистрации прав заявителя).

Представитель заинтересованного лица на вопрос апелляционного суда о том, что препятствовало идентификации спорного объекта с принадлежащим продавцу по сделке объектом незавершенного строительства, ответить затруднился. Доказательств того, что по адресу г. Азов, ул. Привокзальная, 14а имелся какой-либо иной объект незавершенного строительства, принадлежавший продавцу по договору купли-продажи от 10.08.2011 либо иному лицу не представлено. В ЕГРП имелись все необходимые сведения для идентификации объекта, переданного по договору. У сторон при исполнении сделки затруднений также не возникло. Оснований полагать договор незаключенным не имеется. Доводы о том, что у заинтересованного лица отсутствовали сведения, подлежащие внесению в реестр, опровергаются материалами дела, поскольку установлено, что такие сведения уже содержались в ЕГРП.

Доводы о том, что за продавцом по сделке было зарегистрировано право хозяйственного ведения, а не право собственности, не препятствуют как регистрации перехода права вообще, так и реализации предусмотренного пунктом 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 способа защиты в частности. Субъект указанного права вправе реализовать принадлежащее ему имущество, в том числе отчуждение имущества допускается в процедуре банкротства.

Доводы о том, что судом заинтересованное лицо обязано к регистрации права, а не перехода права, не могут быть приняты во внимание как влекущие отмену решения. Формулировка суда в указанном случае не имеет принципиального, определяющего значения. Правовой эффект, на который рассчитывал заявитель, данной формулировкой решения суда обеспечивается. Кроме того, заинтересованное лицо вправе подать заявление о разъяснении судебного акта, если будет полагать, что данная формулировка решения суда создает затруднения в исполнении решения.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования. Оснований к отмене решения суда не имеется. Доводы жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права заинтересованным лицом. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2013 по делу N А53-31357/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов