Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2013 г. N 15АП-3327/13

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2013 г.

дело N А32-1118/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МВ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24.01.2012 по делу N А32-1118/2012

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ООО "МВ"

о расторжении договора и взыскании неустойки,

принятое судьей Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "МВ" (общество) о расторжении договора купли-продажи N 30 нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 29.10.2010, о взыскании 47 621,37 рубля неустойки. Также истец просил обязать общество возвратить здание машинно-вычислительного бюро и склада литеры А, А1 общей площадью 217,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Тельмана, 146. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы тем, что общество надлежащим образом не исполнило условия договора от 29.10.2010 N 30 по оплате приобретаемого имущества.

Решением от 24.01.2013 исковые требования удовлетворены. Суд решил расторгнуть спорный договор, обязать общество возвратить вышеуказанное здание, а также взыскать с общества в пользу управления неустойку в размере 47 621,37 рубля, а в доход федерального бюджета 10 000 рублей государственной пошлины. Решение мотивировано тем, что ответчик допустил просрочку уплаты истцу цены приобретаемого имущества. Цена договора составляла 6 216 000 рублей, ответчик уплатил только 400 000 рублей. Срок внесения первого платежа в размере 1 464 800 рублей, а также ежегодного платежа в размере 870 240 рублей и процентов в размере 122 260 рублей общество пропустило.

ООО "МВ" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить его, в удовлетворении иска отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что ответчик полагает факт частичной уплаты цены приобретаемого имущества препятствием для расторжения договора купли-продажи. Также ответчик указывает, что договорная неустойка была рассчитана без учета частичной уплаты им цены спорного объекта (400 000 рублей). Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о пересмотре графика погашения оставшейся задолженности по договору от 29.10.2010 N 30.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить судебный акт без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между управлением имущественных отношений и муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "МВ" на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 24.09.2010 N 2787 "Об условиях приватизации объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" заключен договор N 30 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 2.2 договора оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем в следующем порядке: первый платеж составляет 30 % от цены продажи объекта и вносится единовременно в течение 30 календарных дней с момента подписания договора. Оплата оставшейся суммы в размере 70 % от цены продажи объекта, указанной в п. 2.1 договора, осуществляется покупателем в рассрочку на 5 лет согласно графику погашения основного долга, указанному в договоре. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов. Оплата процентов производится согласно графику, указанному в договоре. На основании отчета N 10.54.1/9 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 25.06.2010 цена продажи объекта составляет 6 216 000 рублей, первый платеж составляет 1 864 800 рублей. Ответчиком уплачено 400 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 18.01.2011 N 6.

Общество пропустило срок внесения первого платежа в размере 1 464 800 рублей, а также срок уплаты ежегодного платежа в размере 870 240 рублей и процентов в размере 122 260 рублей.

В соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения платежей, указанных в п. 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора, за каждый день просрочки.

Факт получения от управления предложения о расторжении договора ответчик не оспаривает, что оценивается по правилам части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора по иску о расторжении договора истцом соблюден (л.д. 17-23). Факт наличия у него значительной задолженности по спорному договору общество подтвердило в апелляционной жалобе.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд превой инстанции пришел к правильному выводу о том, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданный объект лишило продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к выводу, что допущенное ООО "МВ" нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 29.10.2010 в судебном порядке.

Подход, согласно которому неуплата покупателем более половины цены приобретаемого имущества является основанием для удовлетворения иска о расторжении договора, поддерживается арбитражной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.09.2011 по делу N А53-24839/2010, постановление ФАС Уральского округа от 30.12.2011 по делу N А50-5628/2011). В настоящем деле размер частичной оплаты составил менее 10 % от определенной договором цены объекта.

Обоснованным является и удовлетворение иска в части присуждения ответчика к обязанности возвратить спорное имущество истцу, а также уплатить неустойку. В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства по уплате цены отчуждаемого имущества предусмотрена пунктом 5.2. договора, ее размер составляет 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены объекта за каждый день просрочки ее уплаты. Расчет неустойки истец в материалы дела представил (л.д. 70). Довод ответчика о том, что расчет неустойки осуществлен без учета частичной уплаты им цены по договору опровергается материалами дела. Неустойка начислена, в частности, исходя из 1 464 800 рублей задолженности по первоначальному платежу, общий размер которого составлял 1 864 800 рублей, что составляет 30 % от цены объекта. Таким образом, платеж ответчика в размере 400 000 рублей при расчете неустойки был учтен. О несоразмерности неустойки ответчик не заявлял, а в силу разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, самостоятельно применить норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд не вправе.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ судом первой инстанции допущено не было. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 января 2013 года по делу N А32-1118/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко