Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 г. N 01АП-46/13

26 марта 2013 г.

А79-11107/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А. Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 26.11.2012

по делу N А79-11107/2012,

принятое судьей Ростовой З.М.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БиоРесурс" (ОГРН 1091223000175, Чувашская Республика, Моргаушский район, с. Юнга, Центральная ул., д. 36, корп. 3)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, оформленного сообщением от 06.07.2012 N 07/020/2012-196,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Иголкиной Н.В. по доверенности от 17.05.2012 N 01-28/33,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "БиоРесурс" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, оформленного сообщением от 06.07.2012 N 07/020/2012-196, об отказе в государственной регистрации договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010, заключенного с сельскохозяйственным потребительским сбытовым перерабатывающим кооперативом "Крестьянский двор" (далее - Кооператив), в соответствии с которым Кооператив уступает, а Общество принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237, заключенному между администрацией Моргаушского района Чувашской Республики и Кооперативом на срок 49 лет, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2008 N 21-21-07/007/2008-379, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию указанного договора о перенайме земельного участка.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, к участию в деле привлечена администрация Моргаушского района Чувашской Республики (далее - администрация).

Решением от 26.11.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил требования заявителя.

Управление не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила решение суда отменить.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 26.11.2012 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации от 08.04.2008 N 241 между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) 08.04.2008 заключен договор аренды земельного участка N 237, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 21:17:08 09 01:0773, местоположение: Чувашская Республика, Моргаушский район, землепользования СПК "Новая Юнга", поле N 5, поле N 6 кормового севооборота для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 19.02.2008 N 17-16/08-0551, общей площадью 760209 кв.м. Земельный участок предоставлен для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (пункт 1.1 договора). Срок аренды участка установлен с 08.04.2008 по 06.04.2057 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2008.

16.11.2010 между Кооперативом (арендатор) и Обществом (по договору - третье лицо) заключен договор о перенайме указанного земельного участка, в соответствии с которым арендатор уступает, а третье лицо принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237, заключенному между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики и Кооперативом на срок 49 лет (с 08.04.2008 по 06.04.2057).

Согласно пункту 2 договора от 16.11.2010 права и обязанности арендатора (а равно условия, предусматривающие права и обязанности арендатора) переходят к третьему лицу (распространяются на третье лицо) в том объеме и в том виде, которые существовали к моменту замены стороны в договоре.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи земельного участка от 16.11.2010.

24.05.2012 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора перенайма земельного участка, приложив соответствующие документы, в том числе постановление главы администрации от 08.04.2008 N 241, договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237, протокол внеочередного собрания членов Кооператива от 11.11.2010 N 2010-1, договор о перенайме земельного участка от 16.11.2010, акт приема-передачи земельного участка от 16.11.2010.

06.06.2012 Общество представило в регистрирующий орган дополнительные документы, в числе которых уведомление Общества от 22.05.2012 N М1, адресованное администрации, о состоявшемся перенайме спорного земельного участка.

Уведомлением от 07.06.2012 N 07/020/2012-196 Управление приостановило государственную регистрацию договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010, а сообщением от 06.07.2012 N 07/020/2012-196 - отказало Обществу в государственной регистрации указанного договора со ссылкой на абзац 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

В качестве оснований Управление указало на следующие обстоятельства.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.05.2012 следует, что 13.05.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о ликвидации Кооператива, как фактически прекратившего свою деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61, статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с ликвидацией арендатора договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237 прекратил свое действие, в связи с чем уступка по прекращенному договору не может быть зарегистрирована.

После заключения договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010 арендатор в нарушение требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не уведомил орган местного самоуправления о совершенной сделке. Общество уведомило об уступке права аренды путем направления уведомления от 22.05.2012 N М1 в администрацию только после ликвидации арендатора.

Письмом от 05.07.2012 N 808 администрация сообщила Управлению о намерении прекратить арендные отношения с Кооперативом ввиду ликвидации арендатора.

Посчитав решение Управления, оформленное сообщением от 06.07.2012 N 07/020/2012-196, незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Основания для отказа в государственной регистрации права, перечень которых является исчерпывающим, установлены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

Согласно абзацу 8 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом согласно части 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет предоставлено право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, суд правильно указал, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В соответствии с пунктом 15 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Анализ договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237 показал, что он не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.

В рассматриваемом случае письмом от 22.05.2012 N М1 заявитель уведомил собственника земельного участка в лице администрации о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237. Указанное письмо получено администрацией 06.06.2012.

Действительно, как отмечает Управление, уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка направлено не самим арендатором, а непосредственно Обществом.

Вместе с тем данное обстоятельство, по мнению суда апелляционной инстанции, не может являться препятствием Обществу в государственной регистрации договора перенайма спорного земельного участка.

Так, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в качестве последствия неуведомления собственника о совершенной сделке передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка указывает лишь на право предъявления арендодателем к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Неуведомление Кооперативом собственника о совершенной сделке перенайма земельного участка в данном случае не должно влиять на реализацию прав и обязанностей Общества по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237.

Согласно уставу Общества и пояснениям его представителя в судебном заседании 13.02.2013 Общество также как и прежний арендатор спорного земельного участка осуществляет сельскохозяйственную деятельность.

Судом обоснованно не принят довод Управления о том, что договор аренды земельного участка от 08.04.2008 N 237 прекратил свое действие в связи с ликвидацией Кооператива, так как права арендатора по этому договору были переданы Обществу задолго до ликвидации Кооператива.

При этом суд апелляционной инстанции считает ошибочной позицию Управления о том, что текст соглашения от 16.11.2010 сам по себе не свидетельствует о реальном заключении договора перенайма.

Оснований сомневаться в заключении договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010 между его сторонами у суда не имеется. Как правомерно указал суд, данный договор составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода прав в случае ликвидации второй стороны сделки, суд правомерно указал на необходимость применения аналогии закона. В этом случае применительно к положениям части статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделки производится на основании решения суда.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора о перенайме земельного участка.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления об отказе в государственной регистрации договора о перенайме земельного участка от 16.11.2010 противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением не доказано, установленные судом обстоятельства и сделанные на их основе выводы не опровергнуты.

Довод регистрирующего органа о наличии спора о праве аренды между администрацией и заявителем правомерно признан судом несостоятельным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Общества.

Основания для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 26.11.2012 по делу N А79-11107/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Ю.В. Протасов