Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2011 г. N 17АП-80/11

г. Пермь

11 февраля 2011 г.

Дело N А60-34097/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

судей Савельевой Н.М., Борзенковой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца (Органа местного самоуправления уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (ИНН 6619007115, ОГРН 1026601228961): не явился,

от ответчика (ООО "МАКС ТВ" (ОГРН 1069619011824, ИНН 6619010742): Макаров А.А., паспорт, решение единственного учредителя ОООО "МАКС ТВ" от 11.06.2006 N 1,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - ООО "МАКС ТВ"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 ноября 2010 года

по делу N А60-34097/10,

принятое судьей Тороповой М.В.

по иску Органа местного самоуправления уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (ИНН 6619007115, ОГРН 1026601228961)

к ООО "МАКС ТВ" (ОГРН 1069619011824, ИНН 6619010742)

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение, взыскании 65 088 руб.,

установил:

Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "МАКС ТВ" о расторжении договора аренды N 129 от 05.12.2008 г., обязании освободить занимаемые нежилые помещения, общей площадью 29,8 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Куйбышева, 63 и передать по акту приема-передачи, взыскании 65 088 руб. задолженности по арендной плате по договору N 129 от 05.12.2008 г. за период с октября 2009 г. по сентябрь 2010 г.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены.

С ООО "МАКС ТВ" в пользу органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск 65088 руб. основного долга.

Договор аренды N 129 от 05.12.2008 г., заключенный между органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск и ООО "МАКС ТВ" расторгнут. ООО "МАКС ТВ" обязано освободить нежилые помещения, общей площадью 29,8 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Куйбышева, 63, и передать по акту приема-передачи органу местного самоуправления, уполномоченному в сфере управления муниципальным имуществом Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск. С ООО "МАКС ТВ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 603 руб. 52 коп.

Не согласившись с решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска - отказать. Считает, что оснований для расторжения спорного договора и освобождения помещения, взыскания задолженности в заявленной сумме не имеется, поскольку оплата арендной платы частично произведена, оплачено 35 536 руб., из чего следует, что свои обязательства по спорному договору ответчик исполнил более, чем на 50%. Также ответчик считает, что взимание арендной платы за пользование имуществом, предусмотренным спорным договором с 2008 года незаконно, поскольку свидетельство о государственной регистрации права получено лишь 11.01.2010 года. Увеличение коэффициентов степени благоустройства при расчете арендной платы на 2009-2010 г.г. также считает незаконными, поскольку фактически благоустройство не производилось.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просит в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Доводы апелляционной жалобы считает необоснованными. Указывает на то, что оплата задолженности, указываемая ответчиком в качестве оплаты по спорному договору, произведена по возбужденному исполнительному производству на основании решения по делу N А60-49866/2009 по арендной плате за период с января по сентябрь 2009 года.

Относительно доводов о незаконном увеличении коэффициентов степени благоустройства при расчете арендной платы на 2009-2010 г.г. указывает, что основанием применения новой базовой ставки и корректировочных коэффициентов явились муниципальные правовые акты: Решение Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 года N 66/7 "Об утверждении базовой ставки для расчета арендной платы на 2009 год" и N 66/6 "О внесении изменений в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явился, что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела в его отсутствие.

По ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщены копии платежного поручения от 04.08.2010 N 35, платежных ордеров от 01.11.2010, 02.11.2010, 03.11.2010.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 129 от 05.12.2008 г., по условиям которого арендодатель (истец) обязался передать, а арендатор (ответчик) принять в срочное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного благоустроенного жилого дома, по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Куйбышева, 63, общей площадью 29,8 кв.м., в том числе 3,9 кв.м. - места общего пользования, для оказания услуг связи кабельного телевидения (п. 1.1. Договора).

Объект аренды передан арендатору, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2008 г., подписанным сторонами.

Правомочия по распоряжению предоставленным в аренду имуществом (ст. 608 ГК РФ) истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2010 г., согласно которому Муниципальному образованию городской округ Красноуфимск принадлежат на праве собственности помещения, общей площадью 428,9 кв.м., номера на поэтажном плане: цокольный этаж: N 1-32, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул.Куйбышева, 63, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2010 г. произведена запись регистрации N 66-66-05/072/2009-187.

В соответствии с п. 2 ст. 215, ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Срок действия Договора установлен с 01.10.2008 г. по 01.09.2009 г. (п. 1.2 Договора (т.е. менее года), в связи с чем договор аренды не подлежал государственной регистрации.

По истечении указанного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 129 от 05.12.2008 г. возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (письмо N 01-1729 от 09.07.2010 г.).

Размер арендной платы на момент заключения договора составлял 1 552 руб. в месяц в месяц (п. 2.1. Договора).

Порядок определения размера арендной платы согласован сторонами в приложении к договору, поименованном как "Расчет арендной платы за нежилое помещение (здание)" (приложение N 2 - п. 9.1 договора).

В силу п. 6.1 договора арендодатель имеет право пересматривать размер арендной платы в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При изменении размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов арендодатель письменно уведомляет арендатора Извещением об изменении размера арендной платы, исполнение которого является обязательным.

В соответствии с решением Думы городского округа Красноуфимск от 25 сентября 2008 г. N 66/7 "Об утверждении базовой ставки для расчета арендной платы на 2009 год", установившим новые размеры базовой ставки, и решениями Думы городского округа Красноуфимск от 25.09.2008 г. N 66/6 и N 66/6 "О внесении изменений в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск", от 29.05.2009 г. N 11/6, изменившими корректировочные коэффициенты, размер ежемесячной арендной платы по договору аренды N 129 от 05.12.2008 г. с 01.07.2009 составил 5 424 руб. 00 коп. (Дополнительное соглашение от 01.07.2009 г. и приложенный к нему Расчет арендной платы с применением новой базовой ставки и корректировочных коэффициентов получены арендатором согласно имеющейся на Расчете отметке о получении).

Согласно п. 2.2. Договора внесение арендных платежей арендатор производит ежемесячно не позднее 1-го числа следующего за отчетным месяцем.

Уплата арендной платы за период с октября 2009 г. по сентябрь 2010 г. ответчиком не производилась, в связи, с чем образовалась задолженность в размере 65 088 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходил из того, что наличие спорной задолженности подтверждается материалами дела, в связи с чем, спорный договор подлежит расторжению, помещение следует возвратить истцу.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, доводы сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Как следует из материалов дела, уплата арендной платы за период с октября 2009 г. по сентябрь 2010 г. в установленном Договором размере ответчиком не производилась, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 65 088 руб.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за период с октября 2009 г. по сентябрь 2010 г. в полном объеме либо частично, в том числе после предъявления иска в суд, ответчиком не представлено.

В связи с этим требование истца о взыскании 65 088 руб. задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Куйбышева, 63, в рамках договора N 129 от 05.12.2008 г. удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Доводы ответчика о том, что им произведена оплата 35 536 руб., то есть свои обязательства по спорному договору ответчик исполнил более, чем на 50%, отклоняется.

Представленные в материалы дела платежные поручения и платежные ордера не отвечают критериям относимости доказательств (ст. 67 АПК РФ), поскольку в строке "назначение платежа" имеется указание на перечисление задолженности по арендной плате по исполнительному производству N 66/36/30976/2/2010 (исполнительный лист АСN1051328, дело N 49866/2009).

Довод ответчика о незаконности взимания арендной платы за пользование имуществом, предусмотренным спорным договором с 2008 года, поскольку свидетельство о государственной регистрации права получено лишь 11.01.2010 года, также отклоняется.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истца на спорное помещение (л.д. 38), основанием права собственности является Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", согласно п. 2 которого объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Ссылка ответчика на незаконное увеличение коэффициентов степени благоустройства при расчете арендной платы на 2009-2010 г.г. поскольку фактически благоустройство не производилось, во внимание судом не принимается, поскольку основанием применения новой базовой ставки и корректировочных коэффициентов явились муниципальные правовые акты: Решение Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 года N 66/7 "Об утверждении базовой ставки для расчета арендной платы на 2009 год" и N 66/6 "О внесении изменений в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск". Из материалов дела не следует, что данные ненормативные акты были обжалованы в судебном порядке и были признаны незаконными.

Истцом также были заявлены требования о расторжении договора аренды N 129 от 05.12.2008 г. в связи с существенными нарушениями условий договора и об обязании освободить помещение.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.2.3. договора аренды, договор аренды, может быть расторгнут, в случае более двух раз подряд нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором.

Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из содержания части 2 статьи 452 ГР РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалах дела имеется письмо N 01-1729 от 09.07.2010 г., содержащее предложение ответчику исполнить обязательства по договору N 129 от 05.12.2008 г. (уплатить долг, составляющий по состоянию на 01.07.2010 г. 75196 руб.) в установленный в нем срок (до 01.08.2010 г.), а также расторгнуть договор в случае неисполнения обязательства в указанный срок. Данное письмо получено ответчиком 20.07.2010 г., согласно уведомлению органа связи.

Вместе с тем, обязательства по внесению арендной платы ответчик не исполнил, ответ на требование о расторжении договора в адрес истца не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у суда первой инстанции правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора в судебном порядке.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, с учетом вышеизложенных обстоятельств, не находит законных оснований для нахождения ответчика в спорном помещении, требования истца о возврате ответчиком спорных помещений истцу также удовлетворены обоснованно судом первой инстанции.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, обязании освободить помещение, противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции является законным, основанным на правильном применении норм права; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2010 по делу N А60-34097/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.Н. Полевщикова

Судьи

Н.М. Савельева И.В. Борзенкова