Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 ноября 2007 г. N КГ-А40/12007-07 Удовлетворяя иск об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, суд указал на приобретение правопредшественником истца в собственность имущества предприятия с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие, на обращение с требованием заключить договор в установленный срок (извлечение)

Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 ноября 2007 г. N КГ-А40/12007-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2007 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Варшавские бани" (далее - ООО "Варшавские бани") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1801,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 34 (этаж 1, помещение III, комн. 1-3, 3а, 3б, 3в, 3г, 4-5, 5а, 6-7, 7а, 8, 13-14, 14а, 14б, 14в, 15, 15а, 15б, 16-19, 27, помещение IV, комн. 1, помещение V, комн. 1-2; этаж 1, комн. В, в, Г, г, г1, г2, г4; этаж 2, помещение VI, комн. 1-2, 2а, 2б, 2в, 3-6, 6а, 66, 7, 7а, 76, 8, 8а, 9-10, 10а, 12-19, помещение VII, комн. 1; этаж 2, комн. В, Г; этаж 2 антресоль, помещение VIa, комн. 1-3; этаж 3, помещение IX, комн. 1-2, 4-6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 7а, 7б, 8, 12, 12а, 13, 13а, 14-15, 15а, 156, 16-17, 17а, 18-20, помещение X, комн. 1; этаж 3, комн. В, Г; этаж 3 антресоль, помещение I, комн. 1) по цене 25.402.647 рублей (с учетом уточнения выкупной стоимости имущества) на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ), Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве).

В обоснование исковых требований ООО "Варшавские бани" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Варшавские бани" до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность имущества Государственного предприятия "Варшавские бани" с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие.

Учитывая наличие в Плане приватизации указания на возможность последующего выкупа спорного объекта недвижимости, а также факт обращения в СГУП по продаже имущества г. Москвы с заявлением о выкупе недвижимого имущества 22.03.04, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилых помещений, в которых располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность бездействия СГУП по продаже имущества г. Москвы, выражающегося в незаключении с ООО "Варшавские бани" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.07.07 исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Варшавские бани" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1801,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 34 (этаж 1, помещение III, комн. 1-3, 3а, 3б, 3в, 3г, 4-5, 5а, 6-7, 7а, 8, 13-14, 14а, 14б, 14в, 15, 15а, 15б, 16-19, 27, помещение IV, комн. 1, помещение V, комн. 1-2; этаж 1, комн. В, в, Г, г, г1, г2, г4; этаж 2, помещение VI, комн. 1-2, 2а, 2б, 2в, 3-6, 6а, 6б, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9-10, 10а, 12-19, помещение VII, комн. 1; этаж 2, комн. В, Г; этаж 2 антресоль, помещение VIa, комн. 1-3; этаж 3, помещение IX, комн. 1-2, 4-6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 7а, 7б, 8, 12, 12а, 13, 13а, 14-15, 15а, 15б, 16-17, 17а, 18-20, помещение X, комн. 1; этаж 3, комн. В, Г; этаж 3 антресоль, помещение I, комн. 1) по цене 25.402.647 рублей на условиях представленного истцом проекта.

При этом суд исходил из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Варшавские бани" является правопреемником ТОО "Варшавские бани", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Государственного предприятия "Варшавские бани" с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суд посчитал, что истец обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

В апелляционном порядке принятое по делу решение пересмотрено не было.

На принятое по делу решение ДИГМ подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, ТОО "Варшавские бани", выкупившее имущество Государственного предприятия "Варшавские бани" на основании заключенного с Фондом имущества г. Москвы договора ВАМ N 9138 от 02.07.96, то есть после введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, не обладает правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие в соответствии с пунктом 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Кроме того, заявитель ссылается на отсутствие у истца права на выкуп спорного нежилого помещения в связи с тем, что договор на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 11.03.98 N 06-00180/98, заключенный одновременно с приобретением ТОО "Варшавские бани" в собственность имущества Государственного предприятия "Варшавские бани", не содержит условия о выкупе нежилых помещений.

Заявитель также полагает, что судами неправильно определена стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта по состоянию на 01.03.04, установленная в отчете от 30.05.07 N 05/07-50К, не может в соответствии с пунктом 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.01 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

В судебном заседании представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества г. Москвы доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО "Варшавские бани" возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суд первой инстанции полностью выяснил и оценил фактические обстоятельства и принял законное и обоснованное решение.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, не находит оснований для ее удовлетворения.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судом первой инстанции установлено, что 16.03.92 Комиссией по приватизации предприятий торговли (общепита, службы быта) Южного административного округа утвержден План приватизации Государственного предприятия "Варшавские бани", согласно которому спорные нежилые помещения подлежали передаче в аренду с гарантированным правом выкупа; 02.07.96 между Фондом имущества г. Москвы и правопредшественником истца - ТОО "Варшавские бани" заключен договор ВАМ N 9138 купли-продажи имущества Государственного предприятия "Варшавские бани", находящегося в пользовании ТОО "Варшавские бани", исключая спорное недвижимое имущество; фактически основные и оборотные средства предприятия были выкуплены ТОО "Варшавские бани" в 1992 году при перечислении покупателем денежных средств за выкуп арендованного имущества (платежные поручения от 09.07.92 N 65, от 15.10.92 N 85); 02.07.96 ТОО "Варшавские бани" выдано свидетельство о праве собственности на имущество, указанное в договоре купли-продажи; 11.03.98 ТОО "Варшавские бани" заключило договор аренды N 06-00180/98 спорных нежилых помещений по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 34, в которых располагалось указанное предприятие.

22.03.04 ТОО "Варшавские бани" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с заявлением о выкупе арендуемых обществом нежилых помещений по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 34

Полагая бездействие СГУП по продаже имущества г. Москвы, выразившееся в незаключении с ООО "Варшавские бани" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Варшавские бани" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи спорных нежилых помещений, суд первой инстанции правомерно исходил из наличия у ООО "Варшавские бани" права на выкуп спорного недвижимого имущества.

При этом суд с учетом положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно применил к спорным правоотношениям пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которого в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, имущество Государственного предприятия "Варшавские бани", за исключением спорных нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, приобретено правопредшественником истца - ТОО "Варшавские бани" в собственность на основании договора от 02.07.96 ВАМ N 9138, однако, фактически основные и оборотные средства предприятия были выкуплены ТОО "Варшавские бани" в 1992 году при перечислении покупателем денежных средств за выкуп арендованного имущества (платежные поручения от 09.07.92 N 65, от 15.10.92 N 85).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что все имущество предприятия, за исключением спорных нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, было приобретено правопредшественником истца в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации; спорные помещения постоянно находились в пользовании ТОО "Варшавские бани" на основании договора аренды от 11.03.98 N 06-00180/98.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ООО "Варшавские бани" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с заявлением о выкупе занимаемых нежилых помещений 22.03.04, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда первой о том, что истец, являясь правопреемником ТОО "Варшавские бани", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Государственного предприятия "Варшавские бани" с заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом довод кассационной жалобы относительно отсутствия у истца права на выкуп спорного объекта недвижимого имущества в связи с тем, что заключенный ТОО "Варшавские бани" договор аренды нежилых помещений, в которых располагалось имущество государственного предприятия, не содержит условия о выкупе нежилого помещения, судом кассационной инстанции отклоняется как ошибочный.

Так, суд первой инстанции, правомерно оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришел к правильному выводу о наличии у ООО "Варшавские бани" права на выкуп спорного недвижимого имущества, обоснованно посчитав, что сам по себе факт отсутствия в договоре аренды от 11.03.98 N 06-00180/98 условия о возможности выкупа арендуемых помещений не может служить доказательством того, что ООО "Варшавские бани" не обладает правом на приобретение в собственность спорного недвижимого имущества, учитывая гарантированность указанного права планом приватизации Государственного предприятия "Варшавские бани", в связи с чем дополнительное указание на возможность выкупа нежилого помещения не требуется.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно исследованы и оценены применительно к положениям законодательства о приватизации правовые основания и последствия того, что истец в течение длительного времени пользовался спорным недвижимым имуществом.

Доводы ДИГМ в отношении того, что при определении выкупной цены спорных нежилых помещений следует руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 2007 год, являются ошибочными, поскольку уклонение ответчика от оформления договора купли-продажи в 2004 году не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества.

В данном случае суд правомерно обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Варшавские бани" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1801,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 34, по цене 25.402.647 рублей, определенной по состоянию на 01.03.04 в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30.05.07 N 05/07-50К.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 5 июля 2007 г. по делу N А40-12721/07-85-104 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущества г. Москвы - без удовлетворения.