Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 15АП-4950/13

город Ростов-на-Дону

08 мая 2013 г.

дело N А32-21238/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: извещен, не явился;

от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: извещен, не явился;

от Администрации муниципального образования город Краснодар: извещена, не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2013 по делу N А32-21238/2012 по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны к ответчикам - Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар о признании условий договора недействительными принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар (с учетом заявления об изменении исковых требований), о признании недействительным договора аренды от 24.11.2011 г. N 4300017884 в части пунктов: 1.4 в части слов "который является неотъемлемой частью настоящего договора", 1.5, 2.2 в части слов "со дня проведения аукциона", п. 2.5, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 в части слов "3.2.3", п. 4.1.3, 4.1.5, 4.1.7 в части слов "прилегающую к нему территорию", 4.1.12, 4.1.13 в части слов "в том числе временными сооружениями", 4.1.20, 4.2.2, 6.1 в части слов "09.11.2011 и 09.11.2014". (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2013 индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что противоречие договора императивным нормам закона является основанием для признания его недействительным, как и является основанием для его недействительности противоречие договора основным правовым принципам, признание договора недействительным возможно отдельно от признания недействительными торгов.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.11.2011 между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и Комаровой СВ. был заключен договор аренды земельного участка, заключенный по результатам торгов (конкурсов, аукционов) N 4300017884, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок (далее - "Участок") общей площадью 800 кв. м, расположенный по ул. Терновой, 29 в поселке Индустриальном города-Краснодара, кадастровый номер 23:43:0125026:21.

В соответствии с п.1.3. договора участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.02.2012.

При составлении договора аренды N 4300017884 Департамент включил в него положения, которые, как указывает истец, являются незаконными, что и послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Из пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 7 и пункту 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора

Судом установлено, что в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту 302-3" от 09.11.2011 победителем аукциона признана индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна.

Как следует из статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 26 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", заключение договора аренды с победителем торгов является обязанностью для лица, проводившего соответствующие торги.

Согласно статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 24.11.2011 N 4300017884 был подписан сторонами без возражений и замечаний, что свидетельствует об отсутствие между сторонами неопределенности в отношении спорных пунктов договора.

Так, согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Судом первой инстанции установлено, что Комарова С.В. заключила договор аренды от 24.11.2011 добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалах дела не представлено.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения спорного договора должник располагал полной информацией об условиях содержащихся в договоре от 24.11.2011.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявителем также не указан закон (императивные нормы права, изложенные в конкретных законах, кодексах), которому противоречат оспариваемые пункты договора.

Истец в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что признание договора недействительным, его отдельных пунктов, ввиду их противоречия императивным нормам закона, имеет место в данном случае, поскольку право истца, как победителя торгов, на заключение договора аренды, соответствующего законодательству, нарушено, но доказательств противоречия указанных условий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено.

Оспаривая условия договора, истец обосновывает свою позицию следующим: по п. 1.4 в части слов "который является неотъемлемой частью настоящего договора" тем, что акт приема-передачи является документом, подтверждающим исполнение договора, а не его обязательной формой.

В соответствии с п. 1.4. договора "Указанный в п.1.1 договора Участок передается Арендатору на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора"

Данные доводы заявителя не обоснованы, поскольку акт приема-передачи является доказательством исполнения договора сторонами, нормами о договоре аренды не запрещено предусмотреть условие о составлении акта для подтверждения времени передачи в пользование объекта аренды.

Заявителем не представлены нормы права, которым данное условие противоречит.

По пункту 1.5 договора, согласно которому фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению Участка, заявитель указывает, что данное условие не является соглашением об установлении обязанностей.

Между тем, нормами о заключении договора не установлены обязательные условия включения в договор исключительно условий об обязанности.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 1.5 договора согласуется с указанными нормами, призван подтвердить факт передачи земельного участка в соответствии с условиями договора, а также для последующего определения состояния участка при окончании срока договора аренды, в случае его расторжения и т.д.

В соответствии с п.2.2 договора сумма арендной платы, указанная в п.2.1 настоящего договора за вычетом задатка 37 500 руб. уплачивается за первый год аренды и должна поступить от победителя в течение 10 дней со дня проведения аукциона. Заявитель оспаривает условие в части слов "со дня проведения аукциона".

Между тем, данным пунктом сторонами согласованы сроки оплаты, что не противоречит нормам действующего законодательства, соответствует нормам ст. 614 ГК РФ.

В соответствии с п. 2.5 договора в случае изменения платежных реквизитов, арендодатель уведомляет об этом Арендатора посредством публикации новых реквизитов в средствах массовой информации. В случае, если после публикации Арендатор перечисляет арендную плату на ненадлежащий расчетный счет, он считается исполнившим обязательства в установленный срок и несет ответственность, предусмотренную п.5.2 договора.

Заявителем не представлено правового обоснования недействительно данного пункта.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Кроме того, данное условие не противоречит ст. 434 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2.5 договора стороны согласовали порядок извещения об изменения договора в части реквизитов.

В соответствии с п. 3.2.3 договора в случае изменения Арендатором без разрешения Арендодателя вида разрешенного использования земельного участка Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на соответствующий измененному виду разрешенного пользования земельного участка с момента установления данного нарушения и составления уполномоченным органом администрации МО г. Краснодар акта о самовольном изменении Арендатором вида разрешенного использования земельного участка. Об одностороннем изменении размера арендной платы Арендатору направляется письменное уведомление. Уведомление считается полученным Арендатором с момента выполнения отметки почтовым отделением вязи о принятии его для отправления адресату.

В соответствии с п. 3.2.4 договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:

невнесения арендной платы в сроки, указанные в п.2.3 договора

неисполнение Арендатором п.4.1.4 договора (обеспечить на участке строительства жилого дома)

неиспользование земельного участка более года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен настоящим договором.

В соответствии с п. 3.2.5 договора, он может быть расторгнут по инициативе Арендодателя в том числе, в случае неисполнения обязанностей, возложенных на Арендатора пунктами 3.2.3 договора.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

Пункты 3.2.3,3.2.4, 3.2.5 договора полностью соответствуют нормам указанных выше ст. 615 и 619 ГК РФ, а также ст. 46 Земельного кодекса, доводы о недействительности спорных пунктом необоснованны.

В соответствии с п. 4.1.3 договора Арендатор обязан в течение двух дней после оплаты арендной платы представить Арендодателю копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

В соответствии с п. 4.1.5 договора Технические условия определены. Платой за подключение является сумма затрат на выполнение технических условий и затрат на технологическое присоединение.

В соответствии с п.4.1.20 договора арендатор обязан в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить Арендодателю сведения о регистрации.

Ссылки заявителя на несоответствие указанных условий договора принципам разумности, возложения на арендатора дополнительных обязанностей, необоснованны, поскольку договор заключен сторонами в добровольном порядке, при согласованных условиях, что соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ.

Данные нормы согласованы сторонами и фактически направлены на своевременный обмен информацией для его надлежащего выполнения.

В соответствии с п. 4 1.7. договора арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию.

В соответствии с п.4.1.12. не допускать строительство объекта, до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также получения разрешения на строительство в установленном порядке.

В соответствии с п.4.1.13 арендатор обязан выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием, эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок.

Пунктом 4.2.4 договора установлено, что арендатор обязан использовать возведенные объекты до их приема в эксплуатацию в установленном порядке.

Данные нормы договора также соответствуют действующему законодательству.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, спорные пункты не противоречат действующему законодательству, направлены, на выполнение арендатором обязательных норм градостроительного кодекса, обязательных норм и правил при производстве строительства. Кроме того, направлены на недопущение причинения вреда собственнику, который также несет бремя содержания своего имущества и ответственность перед третьими лицами.

В соответствии с п. 6.1 договора он действует с 09.11.2011 г. по 09.11.2014 г.

Обосновывая требования в данной части, заявитель ссылается на то, что условие торгов о трехлетнем сроке аренды должно быть включено в договор аренды без его искажения. Право пользование земельным участком возникает у арендатора с момента передачи, следовательно, срок аренды должен отчитываться с этого момента.

Данные доводы необоснованны, поскольку договором предусмотрена передача участка в аренду на три года.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды сторонами согласован. Фактическая передача участка влияет на момент начала исполнения сторонами договора.

Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ заявитель не представил нормативного обоснования недействительности спорных условий договора, условия сторонами добровольно согласованы, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований судом правомерно отказано.

Кроме того, судом обоснованно указано, что договор заключен по итогам торгов, и признание его недействительным в части требований истца возможно в порядке оспаривания торгов по основаниям, установленным статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Торги не оспорены, в связи с чем, признание условий договора недействительными, учитывая тот факт, что информация об условиях договора аренды земельного участка от 24.11.2011 N 4300017884 была заблаговременно доведена до всех участников аукциона, может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе.

Следовательно, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2013 по делу N А32-21238/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин М.Г. Величко