Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 г. N 18АП-4007/13

г. Челябинск

13 мая 2013 г.

Дело N А07-6901/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2013 по делу N А07-6901/2011 (судья Воронкова Е.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - Исхаков Р.М. (доверенность от 25.06.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (далее - ООО "Авто-Моторс", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа (далее - Комитет по имуществу), обществу с ограниченной ответственностью "Аудит Безопасность" (далее - ООО "Аудит Безопасность") о признании отчета об оценке N 09-1-Н от 19.01.2009 недостоверным (недействительным), об обязании Комитета по имуществу заключить договор купли-продажи муниципального нежилого фонда - нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 29 - общей площадью 738,7 кв.м. за 22 070 000 рублей (л.д. 10-11 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2013 (с учетом определения об исправлении опечатки от 05.03.2013) в удовлетворении требований истца о признании отчета об оценке N 09-1-Н от 19.01.2009 недостоверным (недействительным) отказано (л.д. 40-49 т.4).

В части требований об обязании Комитета по имуществу заключить договор купли-продажи муниципального нежилого фонда - нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Интернациональная, д. 29 - общей площадью 738,7 кв.м. за 22 070 000 рублей определением суда от 28.02.2013 производство по делу прекращено (л.д. 50-52 т.4).

Не согласившись с принятым решением, ООО "Авто-Моторс" (далее так же апеллянт, податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Апеллянт, указывая на то, что между ООО "Авто-Моторс" и Комитетом по имуществу имеются разногласия относительно условия о цене выкупа муниципального имущества, поскольку общество не согласно с предложенной Комитетом ценой, полагает, что в рамках настоящего спора, заявленного в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации судом подлежат определению условия договора, по которым у сторон имеются разногласия. При этом апеллянт настаивает на том, что договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, условия сделки не определены.

Как полагает апеллянт, суд, принимая решение, не учел обстоятельств того, что выполненный ООО "Аудит-Безопасность" отчет не отвечает принципу достоверности, а использованные оценщиком методики, подходы и существенные факторы могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В силу изложенного считает, что при определении разногласий по проекту договора купли-продажи следует руководствоваться ценой имущества, указанной в полученном по результатам проведенной судом экспертизы заключении от 28.12.2012 N 760, согласно которому цена имущества по состоянию на 13.01.2009 составляет 21 800 000 руб.

Податель апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Управление имуществом и ООО "Аудит-Безопасность" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения истца апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО "Авто-Моторс" является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул.Интернациональная, 29 - общей площадью 738,3 кв.м.

Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.05.2009 N 2386 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Орджоникидзевский район, ул.Интернациональная, 29" принято решение об осуществлении приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Орджоникидзевский район, ул.Интернациональная, 29, и утверждены условия приватизации данного объекта.

Указанным постановлением установлена цена продажи муниципального имущества в размере его рыночной стоимости - 28 980 000 рублей.

Рыночная стоимость имущества определена на основании отчета N 09-1-Н от 19.01.2009 г. по результатам оценки, проведенной ООО "Аудит-Безопасность" по заказу Комитета по имуществу.

Письмом N КС-4227 от 22.05.2009 г. Комитет по имуществу направил в адрес истца постановление главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 19.05.2009 г. N 2386 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: ГО г. Уфа, Республики Башкортостан, Орджоникидзевский район, ул. Интернациональная 29" и проект договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и залога (оферту).

Согласно п. 2.1. проекта договора купли-продажи, цена Объекта по настоящему договору составляет 28 980 000 рублей (в том числе НДС).

Не согласившись с ценой недвижимого имущества, посчитав ее явно завышенной, истец заключил договор N 2390/09 от 26.05.2009 г. с ООО "Центр-Консалтинг" на производство оценки рыночной стоимости приватизируемого нежилого помещения.

Согласно отчету N 2641 ООО "Центр-консалтинг" рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составила, с учетом округления, 21 699 000 рублей.

Письмом N 49 от 16.06.2009 г. истец в адрес ответчика направил протокол разногласий к договору купли-продажи с п. 2.1. договора в редакции Покупателя-Залогодателя и приложением N 1 к договору - графиком платежей исходя из суммы выкупа в 21 699 000 рублей.

Письмом N КС 138-12 от 29.06.09 г. ответчик известил истца об отказе от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи.

Не согласившись с позицией Комитета по имуществу, ООО "Авто-Моторс" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи путем определения условий п. 2.1 договора купли-продажи в редакции покупателя - ООО "Авто-Моторс", а именно: "п. 2.1 Цена объекта по настоящему договору составляет 21 699 000 руб. (в том числе НДС). Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом-покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исковое заявление общества было принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-13805/2009.

Из материалов дела А07-13805/2009 следует, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции по ходатайству ООО "Авто-Моторс" проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости нежилого помещения. Проведение судебной экспертизы было поручено закрытому акционерному обществу "Агентство недвижимости "САН" (далее - ЗАО "АН "САН").

Согласно отчету N 2009-82 Н от 28.12.2009 г. выполненному ЗАО "САН" рыночная стоимость объекта составляет 22 070 000 рублей.

Решением суда первой инстанции от 07.06.2010 по делу А07-13805/2009, оставленному без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Авто-Моторс" отказано. Пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и залога, изложен в редакции комитета: "Цена объекта по настоящему договору составляет 28 980 000 руб. (в том числе НДС). Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом-покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 13.01.2009 N 09-1-Н, выполненным общества с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность". Установленная настоящим пунктом цена объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости".

Считая, что вопрос о цене выкупаемого имущества не является разрешенным, ООО "Авто-Моторс" письмом N 40 от 24.03.2011 направило в адрес Комитета по имуществу акцепт на иных условиях (согласие на приобретение объекта по цене 22 070 000 руб. в письме N 40 от 24.03.2011) с приложением отчета N 2009-82 Н от 28.12.2009 г. по определению рыночной стоимости нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом в письме N КС 4259 от 21.04.2011, сообщил об отказе от продажи вышеуказанного объекта по указанной истцом цене.

Полагая, что определение цены продажи муниципального имущества в такой ситуации возможно путем обращения с новым иском об оспаривании отчета оценщика и указывая, что отчёт N 09-1-Н от 19.01.2009 не соответствует требованиям законодательства, в силу чего определенная на основании данного отчета стоимость имущества недостоверна, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца были назначены и проведены две судебные экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке от 19.01.2009 N 09-1-Н требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" - отчет N 09-1-Н об определении рыночной стоимости недвижимости: нежилого помещения торгового назначения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Интернациональная, д. 29 по состоянию на 13 января 2011 г. следует признать удовлетворяющим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке. Оценщиком при проведении оценки объекта оценки соблюдены требования к достаточности и достоверности используемой информации характеризующей объект оценки. Оценщик - эксперт считает, что результат, полученный в отчете, попадает в диапазон рыночной стоимости, характерной для данного района (л.д.118-124 т. 2).

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении ООО "Уфимский Центр Судебных Экспертиз" N 760 от 28.12.2012, выполненным оценщиком Шушаковой А.Г. - отчет N 09-1-Н об определении рыночной стоимости недвижимости - нежилого помещения торгового назначения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Интернациональная, д. 29 по состоянию на 13 января 2009 г. следует признать удовлетворяющим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д.3-8 т. 3).

Вместе с тем, согласно заключению этого же оценщика N 591 от 31.10.2012 г. действительная рыночная нежилых помещений первого этажа и подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 29, на 13 января 2009 г. составляет 21 800 000 рублей с НДС. Стоимость объекта оценки по состоянию на 13 января 2009 г., определенная в отчете об оценке от 19.01.2009 г. N 09-01-Н не соответствует рыночной (л.д.103-127 т.3).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции установил отсутствие во всех представленных в материалы дела заключениях экспертов однозначных выводов, позволяющих определить спорный отчет об оценке (N 09-01-Н от 19.01.2009) как недостоверный и не отвечающий требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенный независимыми оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд первой инстанции, установив, что решение об условиях приватизации спорного объекта уполномоченным органом уже принято, пришел к верному выводу о том, что после принятия таким органом решения об условиях приватизации, достоверность величины проведенной оценки может быть оспорена при рассмотрении преддоговорного спора, либо спора, связанного с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Учитывая, что Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу А07-13805/2009 преддоговорной спор в отношении объекта недвижимого имущества (нежилых помещений, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 29, общей площадью 738,7 кв.м.) уже рассмотрен и пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, изложен в редакции Комитета по имуществу, вывод суда первой инстанции о том, что условия договора о цене продажи спорного имущества определены вступившим в законную силу решением суда следует признать верным.

Учитывая данное обстоятельство, судебная коллегия приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты (оспаривание достоверности отчета об оценке) при наличии вступившего в законную силу судебного акта, которым определены условия договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, не приведет к восстановлению каких-либо прав истца, поскольку оспаривание достоверности отчета об оценке после разрешения преддоговорного спора не повлияет на установленные судебным актом по делу А07-13805/2009 правоотношения сторон.

Доводы подателя жалобы о том, что договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, а условия сделки не определены, подлежит отклонению как не соответствующий фактическим обстоятельствам. Условия сделки, как установлено выше, определены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.06.2010 по делу А07-13805/2009.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 учитывая, что условия договора купли-продажи определены решением арбитражного суда, данный договор признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда.

Доводы апеллянта о том, что выполненный ООО "Аудит-Безопасность" отчет не отвечает принципу достоверности, а использованные оценщиком методики, подходы и существенные факторы могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, подлежит отклонению как не подтвержденный представленными в материалы настоящего дела объективными доказательствами.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции является верным, принятым при правильном применении норм прав и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Уплаченная истцом при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2013 по делу N А07-6901/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

М.И.Карпачева Г.Н.Богдановская