Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 19АП-680/13

г.Воронеж

8 мая 2013 г.

Дело N А14-16750/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 7 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 мая 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Кулинцевой О.И., представителя по доверенности N 20 от 11.02.2013,

от общества с ограниченной ответственностью "Стандарт": представитель не явился, извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2012 г. по делу N А14-16750/2012 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт" (ОГРН 1033600124436, ИНН 3663046245) о взыскании по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 в размере 342 270 руб. 64 коп., пени за период с 26.06.2012 по 28.08.2012 в размере 6 571 руб. 60 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт" (далее - ООО "Стандарт", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 в размере 342 270 руб. 64 коп., пени за период с 26.06.2012 по 28.08.2012 в размере 6 571 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2012 г. по делу N А14-16750/2012 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2012 г. по делу N А14-16750/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 г. и от 26.03.2013 г.).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 07.05.2013 г. не явился представитель ответчика.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванного лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, а также заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия апелляционного суда полагает необходимым решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2012 г. по делу N А14-16750/2012 отменить, исковые требования - удовлетворить. При этом апелляционная коллегия исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением государственного имущества Воронежской области и ООО "Стандарт" был заключен договор аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4446 кв.м., расположенный по адресу: городской округ город Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 64, кадастровый номер 36:34:0401026:0035, сроком на 5 лет. Участок предоставлен для строительства торгового комплекса.

Согласно п. 3.2 договора аренды годовой размер арендной платы составляет 880 352 руб. 46 коп. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Арендная плата вносится со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал не позднее 1 декабря текущего года. По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

По акту приема-передачи земельного участка от 14.09.2007 г. предмет аренды был передан обществу.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 18.09.2007, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2012 г. N 01/073/2012-447.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2012 г. N 01/012/2012-253, для осуществления строительства торгового комплекса был заключен договор участия в долевом строительстве от 03.10.2007 г. N1, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N1 от 01.07.2009 г.; дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N75 от 18.03.2009 г. от 15.11.2011 г.

В марте 2012 года общество завершило строительство торгового комплекса, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-36 от 20.03.2012 г.

В период с 26.07.2012 г. по 23.11.2012 г. нежилые помещения, расположенные в завершенном строительством здании торгового комплекса, были переданы ответчиком участникам долевого строительства. Факт передачи подтвержден соответствующими актами (т.1, л.д.93-189).

Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей по договору за период с 01.04.2012 по 30.06.2012, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, являясь правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области на основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" и постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года N 1092 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области", обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, пояснил, что до начала спорного периода - с момента ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на спорном земельном участке, договор аренды прекратил свое действие, равно как и обязанность по внесению арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд области пришел к выводу о том, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по окончании строительства торгового комплекса на арендуемом земельном участке цель договора аренды была достигнута, оснований взимать арендную плату с ответчика за земельный участок, на котором отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, не имеется.

Указанный вывод, по мнению апелляционного суда, сделан при неправильном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку названные нормы направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами недвижимости, они подлежат применению с целью урегулирования перехода к собственникам помещений в здании права пользования находящимися под ними земельными участками, а, следовательно, и обязанности оплачивать такое пользование.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11.

Разъясняя правила п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендных платежей за земельных участок, на котором расположены построенные дома, у общества-застройщика может прекратиться не ранее момента передачи введенных в эксплуатацию объектов.

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что передача помещений лицам, участвовавшим в долевом строительстве здания торгового комплекса, состоялась после окончания периода, за который производится взыскание. Так, первая передача нежилого помещения в здании торгового центра по ул.Фридриха Энгельса, 64а в г.Воронеже - объекта N 1 общей площадью 47,66 кв.м., которое располагается на первом этаже здания, произошла 26.07.2012 г. и была оформлена соответствующим актом (т.1, л.д.93). В суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, что иных помещений ранее указанной в акте от 26.07.2012 г. даты им не передавалось.

Поскольку закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.

Обратное означало бы, что вопреки пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в период с момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта до его передачи собственнику, имело бы место бесплатное использование земельного участка, отведенного под строительство.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007 года, площадью 4 446 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 64.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области; Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 года N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет истца, не оспоренный ответчиком, выполнен на основании вышеуказанных постановлений и с учетом условий договора.

Поскольку доказательства своевременного внесения ООО "Стандарт" арендной платы, предусмотренной договором аренды, за предъявленный истцом период ответчиком в материалы дела не представлены (ст. ст. 9, 65 АПК РФ), исковые требования о взыскании суммы основного долга за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 в размере 342 270 руб. 64 коп. подлежат удовлетворению.

В силу ст. ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки уплаты платежей. Такая ответственность предусмотрена п. 3.6 спорного договора.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 26.06.2012 по 28.08.2012 в размере 6 571 руб. 60 коп.

Расчет подлежащей взысканию суммы основного долга и неустойки проверен судом и признан обоснованным.

В свете изложенного исковые требования Департамента подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение суда первой инстанции - отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 333.21, 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 11 976 руб. 84 коп. относятся на общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ст. ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26 декабря 2012 г. по делу N А14-16750/2012 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт" (ОГРН 1033600124436, ИНН 3663046245) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) 348 842 руб. 24 коп., в том числе 342 270 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2012, пени за период с 26.06.2012 по 28.08.2012 в размере 6 571 руб. 60 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт" (ОГРН 1033600124436, ИНН 3663046245) в доход федерального бюджета 11 976 руб. 84 коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова