Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2013 г. N 15АП-4579/13

город Ростов-на-Дону

16 мая 2013 г.

дело N А32-6630/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, уведомлен надлежаще,

от ответчика: явка представителя не обеспечена, уведомлен надлежаще

( уведомление N 51243)

от третьих лиц:

от администрации МО г. Геленджик явка представителя не обеспечена, уведомлена надлежаще (уведомление 51244),

от Щиховцова А. И., Стетюха А.А. представитель Хлудеев В.И. (доверенности от 13.07.2012, 27.10.2012 г.)

от Новикова П. П., Новиковой Р. С., Часовщикова В.А., Стетюха Н. В., Морозова Н. М., Прониной И. А., явка представителей не обеспечена, извещены надлежаще (уведомление 51251,51248,51249,51252,51253,51245,51246

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу СПК рыбколхоз "Парижская коммуна",

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12 февраля 2013 г.по делу N А32-6630/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Джуна" (ОГРН 1082304000833)

к ответчику сельскохозяйственному производственному кооперативу рыбколхозу "Парижская коммуна" (ОГРН 1022300770986)

при участии третьих лиц:

1. Новиков Павел Прокофьевич,

2. Новикова Раиса Сергеевна,

3. Часовщиков Вадим Анатольевич,

4. Стетюха Алексей Анатольевич,

5. Стетюха Наталья Васильевна,

6. Морозова Нина Михайловна,

7. Щиховцов Александр Иванович,

8. Пронина Ирина Андреевна,

9. Администрация муниципального образования город Геленджик,

10. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар,

о расторжении договора

принятое судьей Карпенко Т.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Джуна"(далее общество) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к СПК рыбколхоз "Парижская коммуна"(далее рыбколхоз) о признании непригодным для проживания общежития, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Кабардинка, ул. Мира, д. 9, общей площадью 147,7 кв.м., о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.03.2012 г. (том 1,лист дела 5)

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать договор недействительным и привести стороны в первоначальное положение, обязав ответчика вернуть аванс 500 000 руб. (том 1,лист дела 29)

Истец в ходе рассмотрения дела устно уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор и взыскать 500 000 руб.

Определением суда первой инстанции от 10.07.2012 г. встречный иск СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" о государственной регистрации перехода права собственности на общежитие возвращен. Постановлением апелляционной инстанции от 23.08.20132 определение от 10.07.2012 оставлено без изменения.

Определением от 28.10.2013 г. отказано СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" в принятии встречного иска ( том 4,лист дела 105-110)

Определением от 07 июня 2012 г. отказано третьим лицам о вступлении в судебное заседание с самостоятельными требованиями, суд привлек физических лиц в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора. (том 1, лист дела 73)

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2013 в иске ООО "Джуна" отказано. Суд пришел к выводу о незаключенности между ООО "Джуна" и СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" договора купли-продажи объекта недвижимости (общежития) от 07.03.2012 г. по причине отсутствия регистрации указанного договора. ( п.2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации)

С апелляционной жалобой на решение суда обратился СПК рыбколхоз "Парижская коммуна", указав, что не согласно с выводом суда в части наличия между рыбколхозом и физическими лицами, проживающими в общежитии, правоотношений основанных на договорах социального найма жилья. СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" не является государственным или муниципальным предприятием и не мог заключать с кем -либо договоры социального найма. В дело представлены решения судов общей юрисдикции по спорам рыбколхоза с третьими лицами о правах на жилые помещения. Решениями установлено отсутствие прав третьих лиц на занимаемые ими помещения. С третьими лицами заключены договоры аренды жилых помещений не относящиеся к договорам социального найма. Выводы суда не основаны на нормах права и в силу ч.3 п.1 ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены судебного акта.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель жалобы просит решение суда первой инстанции от 12 февраля 2013 г.по делу N А32-6630/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт о расторжении договора, В части взыскания денежных средств в иске отказать.

В судебное заседание явились третьи лица: Щиховцов А. И., Стетюха А.А., истец и ответчик, а также другие третьи лица явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация МО г. Геленджик указала, что спорное здание, будучи общежитием, в силу ст. 30 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"

подлежало передаче у муниципальную собственность. Администрация просит отказать в удовлетворении жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Предметом договора купли-продажи от 07.03.2012 г. является общежитие, расположенное по адресу г.Геленджик, п.Кабардинка, ул.Мира, дом 9.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Свидетельством от 13.10.2011 г. серии 23-АК N 191703 подтверждено право собственности СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" на общежитие общей площадью 147, 7 кв.м., литер А, этажность 1 по адресу: г. Геленджик, с.Кабардинка, ул.Мира,9 (том 1, лист дела 67). Основанием регистрации права собственности явилось кассационное определение Краснодарского краевого суда от 05.07.2011 г. по делу N 33-14828/2011 (том 1,лист дела 38)

Таким образом, договор купли-продажи общежития от 07.03.2012 г. подлежит государственной регистрации. Поскольку, истцом не представлено доказательств государственной регистрации договора, в установленном Законом о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, спорный договор является незаключенным.

Учитывая, что незаключенный договор не порождает никаких правовых последствий довод апелляционной жалобы СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" о необходимости расторжении договора купли-продажи от 07.03.2012 г. отклонен.

К фактическим правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку незаключенность спорного договора влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств, составляющих стоимость объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 договора от 07 марта 2012 г. цена объекта недвижимости составляет 2 500 000 руб., оплата производится в безналичной в форме на счет продавца. (том 1 лист дела 39).В материалы дела представлена копия квитанции к приходному ордеру N 405 от 07.03.2012 о внесении аванса в размере 500 000 руб. Шинкаренко С.А., а не покупателем ООО "Джуна". (том 2,лист дела 189) Таким образом, указанная квитанция подтверждает внесение денежных средств ответчику физическим лицом, а не обществом по договору купли-продажи, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для возврата обществу указанной суммы является правильным. Шинкаренко С.А. вправе взыскать указанную сумму с СПК рыбколхоз "Парижская коммуна", предъявив самостоятельные требования.

СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" не согласно с выводом суда первой инстанции о наличии между лицами, проживающими в общежитии и рыбколхозом договоров социального найма, ссылаясь на наличие договоров аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 статьи 19 Кодекса предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования.

Как следует из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, комнаты в жилом доме, в том числе в общежитии, относятся к жилым помещениям.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.

По договору коммерческого найма, предметом являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Договор найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Виды специализированных жилых помещений определены в разделе IV Кодекса. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Как следует из определения Краснодарского краевого суда от 05.07.2011 по делу N 33-14828/2011 за СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" признано право собственности на жилой дом литер А, общей площадью 147,4 кв.м. Согласно свидетельству о регистрации права от 13.10.2011 г. за рыбколхозом зарегистрировано право собственности на указанный объект как на общежитие.

Поскольку, вопрос сложившихся отношений между в рыбколхозом и лицами, проживающими в спорном доме не является предметом настоящего спора, вывод суда первой инстанции о наличии договоров социального найма является преждевременным. Однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения исходя из предмета заявленных требований. Оснований для отмены судебного акта суд первой инстанции не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на СПК рыбколхоз "Парижская коммуна" в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена платежным поручением N 118 от 18.04.2013 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2013 г.по делу N А32-6630/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов