Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2007 г. N КГ-А40/12247-07 При новом рассмотрении требования о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости суду необходимо установить, обращался ли истец в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 декабря 2007 г. N КГ-А40/12247-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 октября 2009 г. N КГ-А40/9855-09-П

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2007 г.

ООО "Бета Недвижимость" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: г. Москва. Дмитровское шоссе д. 72 (этаж 2 пом. 1 комн. 1-14, общей площадью 227.1 кв.м.): обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Москве совершить действия по регистрации перехода права собственности от ООО "Шайнинг" к ООО "Бета Недвижимость" на объект недвижимости: г. Москва. Дмитровское шоссе, д. 72 (этаж 2, ком. 1 общей площадью 227.1 кв.м.) (л.д. 4, т. 1).

Впоследствии истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просил зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 72 (этаж 2, пом. 1 комн. 1-14, общей площадью 227,1 кв.м.) от ООО "Шайнинг" к ООО "Бета Недвижимость" (л.д. 59, т. 1).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он обратился в арбитражный суд с соответствующим иском в порядке ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключил с ответчиком договор купли-продажи названных помещений, а ответчик уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности.

Арбитражным суд города Москвы принял решение зарегистрировать переход права собственности от ООО "Шайнинг" к ООО "Бета Недвижимость" на объект недвижимости: г. Москва. Дмитровское шоссе, д. 72 (этаж 2. пом. 1. ком. 1-14. общей площадью 227,1 кв.м.). В иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по г. от 30.05.07 г. N А40-3128/07-53-20).

Постановлением от 21.08.2007 N 09АП-9987/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 30.05.2007 оставлено без изменения.

При этом арбитражные суды исходили из следующего.

Между ответчиком - ООО "Шайнинг" (продавцом) и истцом - ООО "Бета Недвижимость" (покупателем) заключен договор купли-продажи на спорных помещений б/н от 03.08.06. Согласно п.п. 3.1, 4.1, 5.2.1 названного договора право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента его государственной регистрации; продавец обязан передать имущество по передаточному акту в течение 3 рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности покупателя; покупатель обязан оплатить помещения в течение 5 дней после подписания договора путем открытия в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива. До настоящего времени переход права собственности от продавца к покупателю в ЕГРП не зарегистрирован.

Кроме того, ответчиком - ООО "Шайнинг" (продавцом) и 3-м лицом - ООО "Конти" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 02.08.06., предметом которого также являются спорные помещения. Однако согласно п.п. 3.1, 4.1, 5.2.1 названного договора право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента его государственной регистрации; продавец обязан передать имущество по передаточному акту в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора; покупатель обязан оплатить помещения в течение 10 дней с даты, регистрации права собственности покупателя. До настоящего времени договор в ЕГРП не зарегистрирован, переход права собственности от продавца к покупателю не зарегистрирован.

При этом суды отметили, что до настоящего времени оба договора сторонами не исполнены: помещения не переданы. Оплата за помещения не произведена. Лица, участвующие в деле, доказательств иного не представили. Однако ООО "Бета Недвижимость" во исполнение своих обязательств покупателя по договору купли-продажи от 03.08.06., открыло безотзывный покрытый аккредитив N 1 от 08.08.06. на сумму 11.021.000 руб. сроком до 03.10.06. ООО "Шайнинг" не воспользовалось названным аккредитивом, не получило платеж по договору купли-продажи помещения.

Учитывая, что обязательства по регистрации договора возникли у ООО "Шайнинг" перед ООО "Бета Недвижимость" раньше, чем перед ООО "КОНТИ" суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 03.08.06., заключенный с ООО "Бета Недвижимость", в отличие от договора купли-продажи от 02.08.06. заключенного с ООО "Конти", уже начал исполняться (был открыт аккредитив). Поэтому в силу положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на спорные помещения должен быть зарегистрирован за ООО "Бета Недвижимость". Кроме того, суды указали, что в силу положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если невозможно установить, чье обязательство возникло раньше, преимущество имеет тот, кто раньше обратился в суд. ООО "Бета Недвижимость" раньше ООО "Конти" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о защите своих прав - 25.01.07. ООО "Конти" обратился в Арбитражный суд г. Москвы 29.01.07., то есть позднее; кроме того, определением от 31.01.07. в соответствии со ст. 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление ООО "Конти" было оставлено без движения для устранения недостатков; ООО "Конти" устранил недостатки, имевшиеся при подаче искового заявления, 08.02.07; с даты, с которой считается надлежащее обращение с исковым заявлением Арбитражный суд г. Москвы.

Не согласившись с принятыми по делу N А40-3128/07-53-20 судебными актами ответчик - ООО "Шайнинг" обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее. Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ООО "Шайнинг" и ООО "Бета недвижимость" 3 августа 2006 г. (л.д. 17-18) предусматривал оплату посредством аккредитива. В соответствии с п. 2.3 договора оплата аккредитива должна быть произведена в пользу продавца после предоставления последним свидетельства о переходе права собственности к покупателю. Этим же пунктом была определена дата закрытия аккредитива - 3 октября 2006 г. Следовательно, стороны договорились, что на момент перехода права собственности оплата за недвижимость будет обеспечена аккредитивом. Однако на момент вынесения судом первой инстанции решения о регистрации прав на недвижимость за ООО "Бета недвижимость" (покупателем), денежные средства за указанную недвижимость ни на аккредитиве, ни в депозите нотариуса либо суда не находились. В силу этого заявитель полагает, что "договорное условие сторон о регистрации перехода права на недвижимость против аккредитива суды обеих инстанций изменили".

Отзывов на кассационную жалобу от истца - ООО "Бета Недвижимость", ответчика - УФРС по г. Москве, третьего лица - ООО "КОНТИ" не поступило.

Ответчик - УФРС по Москве и третье лицо - ООО "КОНТИ", надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика - ООО "Шайнинг" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца - ООО "Бета Недвижимость" возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, ссылаясь на соблюдение при их принятии норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция пришла к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Исходя из содержания положений параграфа 1 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи является консенсуальным, т.е. он считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вывод судов о том, что договор от 03.08.2006 между ответчиком - ООО "Шайнинг" (продавец) и истцом - ООО "Бета Недвижимость" (покупатель) следует считать заключенным раньше другого договора от 02.08.2006 между ответчиком - ООО "Шайнинг" (продавец) и третьим лицом - ООО "КОНТИ" (покупатель), поскольку договор от 03.08.2006 в отличие от договора купли-продажи от 02.08.2006 начал исполняться раньше, является ошибочным, поскольку как было указано, договор купли-продажи является консенсуальным и, следовательно, моменты его заключения и исполнения могут не совпадать.

Таким образом положение в договоре от 02.08.2006 (между третьим лицом - ООО "КОНТИ" и ответчиком - ООО "Шайнинг" о том, что продавец в определенный срок обязан обеспечить явку представителя для подачи документов, а также представить покупателю все необходимые документы для регистрации не может влиять на определение момента, с которого договор купли-продажи от 02.08.2006 считается заключенным.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращается внимание на следующее. Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В силу этого с момента заключения договора купли-продажи и до перехода права собственности от продавца к покупателю имущество является обремененным правом покупателя требовать передачи ему этого имущества, которому корреспондирует обязанность продавца передать ему это имущество, если соответствующий договор не расторгнут в установленном законом порядке.

Кроме того, в соответствии с частью 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако в нарушение указанной нормы в оспариваемом решении от 30 мая 2007 года (резолютивная часть объявлена 23 мая 2007 года) Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-3128/07-53-20 дается ссылка на решение, не вступившее в законную силу по другому делу N А40-3679/07-53-25 Арбитражного суда г. Москвы (дата объявления резолютивной части решения - 23 мая 2007года, дата изготовления решения в полном объеме 30 мая 2007 года).

Решением по другому делу N А40-3679/07-53-25 по иску ООО "КОНТИ" к ООО "Шайнинг" с участием третьих лиц - ООО "Бета Недвижимость" и УФРС по Москве истцу отказано в удовлетворении иска об обязании ответчика ООО "Шайнинг" исполнить обязательства по договору купли-продажи от 02.08.06. - передать истцу ООО "КОНТИ" документы, необходимые для регистрации перехода права собственности по договору (подписанное уполномоченным лицом заявление о регистрации перехода права собственности от имени продавца; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; устав, учредительный договор, со всеми действующими и зарегистрированными изменениями и дополнениями; информационное письмо об учете в Статрегистре Росстата; доверенность б/н от 1 августа 2006 г., подтверждающая полномочия лица, заключившего договор от имени ООО "Шайнинг"; договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 72, 2 этаж пом. 1 ком. 1-14; общая (нежилая) площадь 227,1 кв.м от 2 августа 2006 года; поэтажный план, справка БТИ о состоянии здания по форме 5, Выписка из технического паспорта на здание (строение) по форме 1 а, экспликация), а также об обязании ответчика ООО "Шайнинг" обеспечить явку уполномоченного представителя (вместе с оригиналами документов) для подачи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышеперечисленного комплекта документов.

При этом следует отметить, что в оспариваемых судебных актах по делу N А40-3128/07-53-20 не указывается, обращалось ли ООО "КОНТИ" в арбитражный суд с иском к ООО "Шайнинг" о государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения в порядке ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судом неправильно применены нормы материального и нормы процессуального права в связи с чем не были установлены обстоятельства, подлежавшие установлению, а поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 30 мая 2007 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 21 августа 2007 года N 09АП-9987/2007-ГК по делу N А40-3128/07-53-20 подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, оценить представленные доказательства в их совокупности, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 30 мая 2007 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 21 августа 2007 года N 09АП-9987/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-3128/07-53-20 отменить.

Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.