Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2010 г. N 02АП-2841/10

г. Киров

29 июня 2010 г.

Дело N А82-11940/2009-45

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании 23.06.10:

представителей истца Севастьянова А.Ю., действующего на основании доверенности от 21.06.2010; Степановой С.М., действующей на основании доверенности от 21.06.2010,

представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Буровой Елены Григорьевны Пиголкиной Е.М., действующей на основании доверенности от 01.06.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катэн"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010 по делу N А82-11940/2009-45, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Катэн"

к индивидуальному предпринимателю Буровой Елене Григорьевне, обществу с ограниченной ответственностью фирма "Инкомпроект"

о признании предварительного договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Катэн" (далее - ООО "Катэн", истец, заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Буровой Елене Григорьевне (далее - ИП Бурова Е.Г., ответчик 1) о признании предварительного договора от 28.09.2007 N 33/ор незаключенным и взыскании 9 604 126 рублей, в том числе 8 198 400 рублей неосновательного обогащения и 1 405 726 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2008 по 12.08.2009.

Исковые требования основаны на статьях 395, 429, 432, 607, 1102, 1103 и мотивированы отсутствием в договоре данных, позволяющих определенно установить предмет договора.

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ИП Буровой Е.Г. и с согласия ООО "Катэн" определением суда от 22.12.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "Инкомпроект" (далее - ООО фирма "Инкомпроект", ответчик 2).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010 в удовлетворении требований отказано.

При этом суд исходил из отсутствия оснований для признания предварительного договора незаключенным в связи с тем, что представленные в материалы дела документы позволяют конкретно определить помещения и их местонахождение в здании торгового центра, а уплаченные истцом денежные средства расценил в качестве задатка, не подлежащего возврату в силу уклонения истца от заключения основного договора субаренды.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, признать предварительный договор от 28.09.2007 N 33/ор незаключенным, взыскать с ответчика 1 8 198 400 рублей неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2008 по 12.08.2009, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу и по апелляционной жалобе.

По мнению заявителя, представленными в материалы дела документами в полной мере подтверждается отсутствие предмета аренды на дату заключения предварительного договора, отсутствие паспорта объекта недвижимости, а также отсутствие соответствующих предмету договора фактически построенных нежилых помещений на втором этаже здания после сдачи его в эксплуатацию. Судом не было принято во внимание, что оспариваемый договор содержит сведения только о площади передаваемых в аренду торговых помещений без указания их количества или иных данных, позволяющих их идентифицировать; фактически построенные нежилые помещения на втором этаже не соответствуют помещению, обозначенному на архитектурном чертеже (приложение N 1 к предварительному договору); на момент заключения предварительного договора имущества не существовало в натуре и право собственности ответчика 2 на переданное ответчику 1 в аренду имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было; подписанный ответчиком договор от 28.09.07 является в силу статьи 168 Гражданского кодекса ничтожной сделкой; на момент совершения сделки ООО фирма "Инкомпроект" не могло выступать в качестве арендодателя. Кроме того, заявитель указывает на ошибочность вывода суда относительно возможности применения к отношениям сторон положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП Бурова Е.Г. в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонила, просила в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на то, что помещения, которые должны были стать предметом субаренды, были максимально четко идентифицированы в тексте предварительного договора, в приложении к договору обозначено место расположения площадей, предоставляемых в субаренду, переписка сторон также свидетельствует о наличии заключенности договора, арендатором не было допущено просрочки даты открытия торгового центра, с требованием о возврате суммы истец ранее не обращался к ответчику. В дополнении к отзыву ответчик сообщил, что Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и применения при наличии оснований последствий, предусмотренных законом или договором, по настоящему делу договор является смешанным, помимо условия о заключении договора аренды в будущем, содержит условия о внесении денежной суммы в качестве обеспечения исполнения обязательства, стороны обоюдно определили правовую судьбу обеспечительного платежа, который имеет разное значение в зависимости от того, будет ли заключен основной договор субаренды или предварительный договор будет прекращен по вине одной из сторон.

ООО фирма "Инкомпроект" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

23.06.2010 в заседании апелляционного суда с целью возможного урегулирования спора объявлялся перерыв до 29.06.2010 до 16 часов 30 минут, о чем сторонам отправлены телеграммы, а также размещено объявление на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заявитель жалобы сообщил, что в результате переговоров стороны не смогли прийти к мировому соглашению, настаивает на своей позиции по делу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.09.2007 между ООО фирма "Инкомпроект" (собственник), ИП Буровой Е.Г. (арендатор) и ООО "Катэн" (субарендатор) заключен предварительный договор N 33/ор о заключении договора субаренды (в редакции протокола разногласий от 28.09.2007), по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договоров субаренды в отношении торговых помещений общей площадью 2 562 кв.м., указанных в Приложении N 1 к предварительному договору, расположенных на втором этаже в строящемся торговом центре по строительному адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Максима Горького, дом 10, в целях последующего размещения супермаркета розничной торговли аудио-, видео- и бытовой техники.

Пунктом 1.2 предварительного договора установлено, что договоры субаренды заключаются сторонами на условиях, предусмотренных согласованными сторонами проектами договоров субаренды, содержащимися в приложениях N 2 и N 3 к предварительному договору (соответственно "Проект краткосрочного договора субаренды" и "Проект долгосрочного договора субаренды").

Договор субаренды, соответствующий Проекту краткосрочного договора субаренды заключается на срок до одного года и прекращается досрочно с момента государственной регистрации договора субаренды, соответствующего Проекту долгосрочного договора субаренды, заключаемого сроком на 7 лет и вступающего в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.4 предварительного договора).

Согласно пункту 1.5 предварительного договора дата начала торговой деятельности в Торговом центре арендатора (дата официального открытия Торгового центра для посетителей) определена - 01.04.2009.

На основании пунктов 1.6, 1.7 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства субарендатора по заключению с арендатором долгосрочного договора субаренды помещений субарендатор перечисляет арендатору задаток в размере 8 198 400 рублей в следующем порядке: 4 000 000 рублей - не позднее 10.10.2007, 4 198 400 рублей - не позднее 20.01.2008. При надлежащем исполнении сторонами своих обязательств уплаченный задаток зачитывается в счет арендной платы за первый и второй месяцы аренды помещений (4 000 000 рублей), а также в счет арендной платы за предпоследний и последний месяцы аренды помещений (4 198 400 рублей).

Сторонами согласовано, что общая площадь помещений подлежит уточнению сторонами на основании полученной арендатором экспликации и поэтажного плана, выданных БТИ города Рыбинска. Собственник путем подписания предварительного договора дает свое согласие на заключение между арендатором и субарендатором в отношении помещений любого договора субаренды на условиях по их усмотрению. Указанное согласие является безусловным и безотзывным в течение всего срока субаренды (пункты 1.8, 1.10 предварительного договора).

Порядок заключения договоров субаренды предусмотрен разделом 2 предварительного договора, согласно которому краткосрочный договор субаренды подписывается сторонами в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения от арендатора копии договора аренды, заключенного между собственником помещений и арендатором, а долгосрочный договор субаренды подписывается сторонами в срок не позднее 10 рабочих дней с даты получения от арендатора комплекта документов, необходимых для его государственной регистрации, но не позднее 30 дней с даты регистрации договора аренды, заключенного между собственником помещений и арендатором (пункты 2.1, 2.2 предварительного договора).

По пункту 3.2.3 не позднее, чем за 60 календарных дней до даты начала торговой деятельности субарендатора помещения должны быть переданы субарендатору по акту доступа (приложения N 5) под монтаж торгового оборудования состоянии, определенном в приложении N 4.

В случае уклонения арендатора от добровольного заключения краткосрочного и долгосрочного договора субаренды, арендатор возвращает субарендатору уплаченный им задаток в двойном размере в течение 10 календарных дней с момента отказа от заключения договора субаренды. Отказом арендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признается неполучение субарендатором предложения о заключении договор субаренды в порядке пункта 2.2 предварительного договора, либо утрата арендатором права на заключение долгосрочного договора субаренды, либо не предоставление арендатором субарендатору документов, необходимых для государственной регистрации долгосрочного договора субаренды, либо просрочка даты открытия Торгового центра на срок более 180 календарных дней, то есть позднее 01.10.2009 (пункт 4.1 предварительного договора).

В случае уклонения субарендатора от добровольного заключения краткосрочного и долгосрочного договора субаренды, уплаченный задаток субарендатору не возвращается и остается у арендатора в виде штрафа. Отказом субарендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признается отказ субарендатора от подписания долгосрочного договора субаренды после получения предложения от арендатора в течение 20 календарных дней с момента получения предложения субарендатором (пункт 4.2 предварительного договора).

Пунктом 6.7 сторонами согласовано, что предварительный договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по предварительному договору или до 01.10.2016 в зависимости от того, что наступит ранее.

В приложениях к предварительному договору сторонами согласованы: поэтажный план помещений (приложение N 1), условия краткосрочного договора субаренды помещений (приложение N 2), условия договора субаренды помещений (приложение N 3), состояние помещений, передаваемых по акту доступа (приложение N 4) и условия акта доступа (приложение N 5), ассортиментный перечень товаров, реализуемых субарендатором (приложение N 6).

Во исполнение условий предварительного договора платежными поручениями от 12.10.2007 N 142 и от 18.01.2008 N 6 ООО "Катэн" перечислило ИП Буровой Е.Г. 8 198 400 рублей в качестве оплаты задатка.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что ООО фирма "Инкомпроект" неоднократно обращалось к ООО "Катэн" по вопросу согласования проектного решения по размещению арендуемых помещений и передачи помещения по акту доступа, что подтверждается письмами от 04.06.2009 N 152, от 22.06.2009 N 164, от 07.08.2009 N 212 и N 213, от 17.08.2009 N 220.

ООО "Катэн" неоднократно обращалось к ИП Буровой Е.Г. с требованиями сообщить дату открытия торгового центра и оплаты неустойки за задержку его открытия, что подтверждается письмами от 07.08.2009 N 511 МАВ/ор, от 10.08.2009 N 512 МАВ/ор, от 24.08.2009 N 513 МАВ/ор и N 514 МАВ/ор.

ИП Бурова Е.Г. в ответ на обращения ООО "Катэн" сообщило о готовности оплаты неустойки в течение 10 дней с момента начала торговой деятельности; действия ООО "Катэн" по уклонению от принятия помещения по акту доступа были расценены в качестве уклонения от заключения краткосрочного договора субаренды с правом оставления суммы задатка у себя в виде штрафа, что подтверждается письмами от 17.08.2009 N 143/22, от 27.08.2009 N 147/22.

Здание Торгового центра введено в эксплуатацию 30.09.2009, согласно разрешению N RU 76303000-56/2009.

Государственная регистрация права собственности ООО фирма "Инкомпроект" на здание торгового центра общей площадью 14 588,1 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Максима Горького, дом 10 произведена в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.12.2009 серии 76-АБ N 051376.

30.09.2009 между ООО фирма "Инкомпроект" (арендодатель) и ИП Буровой Е.Г. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор принять в арендное пользование помещение второго этажа здания, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Максима Горького, дом 10, общей площадью 2 562 кв.м. для использования под торговую точку на срок 11 месяцев с возможностью пролонгации на следующие 11 месяцев.

Основной договор субаренды сторонами заключен не был.

Полагая, что предварительный договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, на момент подписания предварительного договора торговый центр и торговые помещения не существовали в натуре, ООО "Катэн" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании предварительного договора незаключенным, и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пунктов 5 и 6 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным либо незаключенным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон в последующем заключить основной договор субаренды на условиях, согласованных в предварительном договоре и в предусмотренный им срок. Предметом исковых требований является признание предварительного договора незаключенным.

Доводы заявителя о недействительности предварительного договора ввиду отсутствия регистрации собственности на нежилые помещения на момент заключения договора не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, поэтому в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса не могут быть заявлены суду апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя на незаключенность предварительного договора не может быть признана обоснованной. Доводы об отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в субаренду, материалами дела не подтверждаются: в приложении N 1 к предварительному договору содержится поэтажный план, на котором чертой обозначено помещение магазина бытовой техники; пункты 1.1, 3.2.1 предварительного договора позволяют установить площадь передаваемого помещения - 2 562 кв.м. Кроме того, пунктом 1.8 предварительного договора установлено, что общая площадь арендуемых помещений подлежит уточнению сторонами на основании полученной арендатором экспликации и поэтажного плана, выданных БТИ города Рыбинска. Впоследствии договор аренды от 30.09.2009 между ООО фирма "Инкомпроект" и ИП Буровой Е.Г. был заключен в отношении помещения общей площадью 2 562 кв.м., расположенного на втором этаже Торгового центра.

Оценив представленные доказательства, предварительный договор и приложения к нему, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данный договор содержит все существенные условия, в связи с чем является заключенным.

Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с мнением заявителя в отношении невозможности применения положения о задатке к заключенному предварительному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что основной договор потенциальными партнерами не заключен. Предварительный договор содержит условие о том, что в случае уклонения субарендатора от добровольного заключения краткосрочного и долгосрочного договора субаренды, уплаченный задаток субарендатору не возвращается и остается у арендатора в виде штрафа. Отказом субарендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признается отказ субарендатора от подписания долгосрочного договора субаренды после получения предложения от арендатора в течение 20 календарных дней с момента получения предложения субарендатором (пункт 4.2 предварительного договора).

Судом первой инстанции были исследованы обстоятельства соблюдения сторонами согласованных в договоре условий, в том числе о том, кто несет ответственность за неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре и установлен факт уклонения истца от заключения основного договора.

Вывод суда о наличии оснований для удержания арендатором суммы задатка соответствует условиям предварительного договора и требованиям действующего законодательства.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований, признав его ответственным за неисполнение обязательств по предварительному договору, что привело к незаключению основного договора. Оснований для отмены судебного акта по указанным заявителем жалобы доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010 по делу N А82-11940/2009-45 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катэн" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

Т.М. Дьяконова В.Г. Сандалов