Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 г. N 17АП-13470/12

г. Пермь

13 мая 2013 г.

Дело N А60-21159/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца - Администрации города Екатеринбурга: не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Альянс": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 октября 2012 года

по делу N А60-21159/2012,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Альянс" (ОГРН 1056603136655, ИНН 6659114988)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "ПКФ "Альянс" 19 176 165 руб. - долг по договору аренды N 2-710 от 13.03.2006, 7 875 640 руб. 31 коп. - неустойка, начисленная за период с 16.06.2006 по 15.04.2012.

Решением от 05.10.2012 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им; 20.06.2008 зарегистрировано право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, что судом первой инстанции признано свидетельствующим о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, повлекло оценку договора аренды N 2-710 от 13.03.2006 прекратившим свое действие (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации) с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, соответственно, отказ в удовлетворении иска. Кроме того, отказ в удовлетворении иска о взыскании неустойки за период с 16.06.2006 по 19.06.2008 явился следствием истечения исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на применение не подлежащей применению ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", неприменение подлежащего применению при рассмотрении спора п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения ст. 16 Федерального закона "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку в аренду ответчику передан земельный участок для строительства трех многоэтажных жилых домов, Администрация указывает на то, что данный участок был сформирован из расчета строительства на нем трех жилых домов, в связи с чем его площадь определена в размере 20 335 кв. м, данная площадь является избыточной для формирования под одним жилым домом согласно СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78. Заявитель, кроме того, полагает, что судом первой инстанции не принята во внимание правовая позиция, выраженная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Зелениной Т.Л. на судью Голубцову Ю.А.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается, 13.03.2006 стороны - истец (арендодатель) и ответчик (арендатор), оформили договор аренды земельного участка N 2-710.

Согласно условиям этого договора арендатору по акту от 13.03.2006 был передан в аренду для строительства жилых домов с объектами общественного назначения, детским спортивным клубом, магазином и подземной автостоянкой земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 010:0027, общей площадью 20 335 кв. м.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация, ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском. Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст.16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13), Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 010:0027, общей площадью 20 335 кв. м сформирован для размещения жилых домов с объектами общественного назначения, детским спортивным клубом, магазином и подземной автостоянкой.

Строительство жилых домов на спорном земельном участке осуществлялось поэтапно.

В материалах дела имеются разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2008 N RU66302000-63, от 31.08.2008 N RU66302000-64, от 31.03.2011N RU66302000-892.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, у общества после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома и, соответственно, сохранялось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления от 25.01.2013 N 13.

В материалах дела имеется расчет арендной платы, который отражает площадь предоставленного ответчику земельного участка под строительство жилых домов с объектами общественного назначения, детским спортивным клубом, магазином и подземной автостоянкой (1, 2 и 3 очереди) - 20 335 кв. м, приведенные выше факты поэтапного ввода объекта в эксплуатацию, соответствующие этим фактам данные, которые характеризуют части земельного участка, необходимые для продолжения строительства (соответственно, площади - 14 841, 34 кв. м и 9 011, 26 кв. м), а также соответствующие указанным обстоятельствам ставки арендной платы, примененные при определении размера арендной платы в соответствующие периоды.

Арбитражным судом апелляционной инстанции было предложено истцу уточнить расчет суммы иска с учетом заявления ответчика о применении исковой давности.

В уточненном расчете суммы долга по арендной плате и неустойки, составленном исходя из "пользования ответчиком только той частью земельного участка, на которой велось строительство без учета части земельного участка, на которой уже был введен в эксплуатацию жилой дом", сумма долга определена в размере 16 083 532 руб. 66 коп., неустойки - 8 719 021 руб. 61 коп.

В отсутствие доказательств обстоятельства, установление которых исключало бы возможность удовлетворение иска о взыскании долга, неустойки либо повлекло бы удовлетворение иска о взыскании долга в ином размере (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), иск о взыскании долга подлежит удовлетворению в размере 16 083 532 руб. 66 коп., что арбитражным судом апелляционной инстанции признается соответствующим фактическим обстоятельствам (ст. ст. 307, 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации); иск о взыскании неустойки, возможность взыскания которой предусмотрена пунктом 3.1. договор аренды земельного участка N 2-710 от 13.03.2006, - в пределах заявленного требования - 7 875 640 руб. 31 коп. (ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Иск подлежит удовлетворению частично.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2012 по делу N А60-21159/2012 отменить, иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Альянс" (ОГРН 1056603136655, ИНН 6659114988) в пользу Администрации города Екатеринбурга 16 083 532 (шестнадцать миллионов восемьдесят три тысячи пятьсот тридцать два) руб. 66 коп. - долг, 7 875 640 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч шестьсот сорок) руб. 31 коп. - неустойка.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Альянс" (ОГРН 1056603136655, ИНН 6659114988) в доход федерального бюджета 18 092 (восемнадцать тысяч девяносто два) руб. 58 коп. - государственная пошлина по иску, 2 000 (две тысячи) руб. - государственная пошлина по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Г.Л. Панькова Ю.А. Голубцова