Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г. N 05АП-4164/13

г. Владивосток

17 мая 2013 г.

Дело N А51-21009/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 16 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Алексс",

апелляционное производство N 05АП-4164/2013

на решение от 25.02.2013

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-21009/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Алексс"

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Градис"

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца: адвокат Бережнева М.В. - удостоверение N 1112 от 22.10.2003, доверенность от 12.04.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями, адвокат Дроздова С.В. - удостоверение N 1118 от 22.10.2003, доверенность от 12.04.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,

от ООО "Градис": Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 03.12.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями

от ответчика УМС г.Владивостока, третье лицо - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алексс" (далее - ООО "Алексс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивосток), обществу с ограниченной ответственностью "Градис" (далее - ООО "Градис") о признании недействительной сделки купли продажи помещения по адресу: г.Владивосток, пр-кт 100-летия Владивостока, 42, заключенной между УМС г.Владивостока и ООО "Градис".

Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости").

Решением от 25.02.2013 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им спорного помещения. Оспариваемая сделка купли-продажи заключена только в момент государственной регистрации сделки, то есть 18.01.2012, после введения в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

ООО "Градис" через канцелярию суда представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционного суда ответчик УМС г.Владивостока и третье лицо явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Истец полагает невозможным рассмотрение апелляционной жалобы без участия третьего лица, поскольку оспариваемый договор купли-продажи подписан не муниципальным казенным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", а муниципальным учреждением с таким же названием, однако данное обстоятельство судом первой инстанции не исследовалось.

Коллегия считает возможным рассматривать апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при этом доводам истца будет дана оценка при вынесении постановления.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали апелляционную жалобу и представленные дополнения к ней по изложенным в них доводам, настаивали на отмене обжалуемого решения.

ООО "Градис" поддержало доводы отзыва на апелляционную жалобу, считает жалобу необоснованной, просит оставить в силе решение суда перовой инстанции.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии запроса о выдаче приговора, копии приговора Фрунзенского районного суда г.Владивостока по делу N 1-148/10 от 08.04.2010, копии обвинительного заключения, копии свидетельства о государственной регистрации права аренды от 06.03.2001. Представитель ООО "Градис" возражает по ходатайству в части приговора Фрунзенского районного суда г.Владивостока по делу N 1-148/10 от 08.04.2010 и копии обвинительного заключения.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить документы в обоснование доводов по апелляционной жалобе, с учетом наличия доказательств получения истцом копий приговора Фрунзенского районного суда г.Владивостока по делу N 1-148/10 от 08.04.2010 и обвинительного заключения после вынесения обжалуемого решения суда.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 04.02.1999 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Арендодатель) и ООО "Алексс" (Арендатор) подписали договор N 4/284 аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д.42 общей площадью 1035 кв.м для использования в целях магазин сроком действия с 03.02.1999 по 31.12.2000.

В дальнейшем изменениями к Договору аренды N 4/284 от 04.02.1999 в п.1.1 договора внесены изменения в части срока аренды (с 12.04.1999 по 31.12.2009), площади объекта, которая стала составлять 575,1 кв.м, и, соответственно, в части размера арендной платы.

06.03.2001 Приморским краевым регистрационным центром ООО "Алексс" выдано свидетельство серия 25-ААА N 016753 о государственной регистрации права аренды на нежилые помещения (1-24) общей площадью 575,1 кв.м на первом этаже здания (лит.1).

18.11.2005 Постановлением Главы администрации г.Владивостока N 1490 предписано приватизировать муниципальное имущество, включенное в Программу приватизации на 2005 год, по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42.

26.12.2005 муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (Продавец) и ООО "Градис" (Покупатель) подписали договор N 194-КП купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять недвижимое имущество общей площадью 713,10 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане:3,4,6,8-10,18,19,20,22,23,30 (III); 1-24, этажи: подвальный,1; существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2009, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42.

Как следует из нумерации указанных помещений, этажности, литера, нежилые помещения N N 1-24 общей площадью 575,1 кв.м на первом этаже здания (лит.1) входят в состав помещений общей площадью 713,10 кв.м, являющихся предметом договора купли-продажи от 26.12.2005.

12.05.2003 ООО "Алексс" выдано свидетельство N 333 о присвоении статуса "Малое предприятие".

С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 общество 27.02.2009 обратилось в Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока с соответствующим заявлением.

По результатам рассмотрения заявления администрация сообщила обществу о том, что распоряжением управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 07.04.2009 N 1015 принято решение не включать в решение об условиях приватизации преимущественного права заявителя ввиду наложения ареста на спорное помещение до отмены ареста.

Переход права собственности к ООО "Градис" на нежилые помещения общей площадью 713,10 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане:3,4,6,8-10,18,19,20,22,23,30 (III); 1-24, этажи: подвальный,1; существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2009, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42, зарегистрирован в установленном законом порядке 18.01.2012, о чем ООО "Градис" выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АБ N 720017.

Вступившим в законную силу приговором Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 08.04.2010 по уголовному делу N 1-148/2010 в отношении директора МУ "АПМЗН" Марданшина С.Р. установлена вина в совершении преступления, предусмотренного ч.1 ст.286 УК РФ.

Истец, полагая, что оспариваемый договор купли-продажи N 194-КП от 26.12.2005 заключен без учета его преимущественного права на приобретение спорного имущества, обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении указанных в данном законе условий.

Согласно абзацу второму пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 названного Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Исходя из положений статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется определенными способами. Названные нормы содержат указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Более того, в силу части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ норма, предоставляющая преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 названного закона), вступает в силу с 01.01.2009.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до ведения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон N 159-ФЗ не содержит указания о применении к правоотношениям, возникшим до вступления его в законную силу.

Поскольку оспариваемый договор от 25.12.2005 был заключен до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ, то у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что сделка купли-продажи недвижимого имущества осуществлена с нарушением преимущественного права арендатора.

Довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка заключена только в момент государственной регистрации сделки, то есть 18.01.2012, коллегия отклоняет как основанный на неправильном толковании норм права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со статьей 425, пунктами 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). По смыслу этой нормы данный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В силу названных обстоятельств, как правильно указано судом первой инстанции, истец является незаинтересованным лицом по смыслу ст. 4 АПК РФ, поскольку не обосновал в соответствии со ст. 65 АПК РФ, каким образом оспариваемой сделкой нарушаются его права и законные интересы.

Учитывая отсутствие доказательств нарушения оспариваемой сделкой прав и законных интересов истца, ссылка апеллянта на то обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности не могла быть осуществлена на основании сделки, признанной недействительной приговором Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 08.04.2010 по уголовному делу N 1-148/2010, коллегией отклоняется.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, наличие в действиях должностных лиц МУ "АПМЗН" состава преступления, установленного вступившим в законную силу приговором Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 08.04.2010 по уголовному делу N 1-148/2010, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП от 26.12.2005 ничтожной сделкой, поскольку из данного приговора суду не представляется возможным установить, какие именно действия были совершены обвиняемыми при подготовке и проведении торгов в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42, какие конкретно нарушения были допущены, права каких лиц были нарушены при проведении торгов, из приговора Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 08.04.2010 не следует, что в рамках данного уголовного дела исследовались обстоятельства продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42.

Коллегия не принимает во внимание довод апеллянта о том, что оспариваемый договор купли-продажи подписан не муниципальным казенным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", а муниципальным учреждением с таким же названием, однако данное обстоятельство судом первой инстанции не исследовалось, ввиду следующего.

Как установлено из материалов дела, подписывая договор купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП, муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" действовало на основании договора поручения N 003 от 22.07.2005 (л.д.105-113), по условиям которого УМС г.Владивостока поручило муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", в том числе, заключение от имени и поручению УМС г.Владивостока договоров купли-продажи имущества по результатам проведения торгов. Таким образом, продавцом по оспариваемой сделке является УМС г.Владивостока, от имени которого заключен договор. Следовательно, УМС г.Владивостока правомерно привлечено ответчиком по заявленному иску. Кроме того, как следует из сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, размещенных на сайте Федеральной налоговой службы, муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" является одним и тем же юридическим лицом с уточненным наименованием организационно-правовой формы (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449).

Кроме того, коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

В силу ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП заключен 26.12.2005, оплата по договору произведена в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи от 29.12.2005. Следовательно, исполнение данной сделки началось в декабре 2005 года.

Кроме того, истцу должно было быть известно о продаже спорного имущества из информационного сообщения о проведении открытого аукциона, опубликованного в газете "Утро России", истец вправе был участвовать в аукционе, чего сделано обществом не было.

Истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском 07.09.2012.

Согласно ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2013 по делу N А51-21009/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка