Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2013 г. N 16АП-1177/13

г. Ессентуки

20 мая 2013 г.

Дело N А20-74/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений городского округа Баксан на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013

по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений, городского округа Баксан, гор. Баксан

к индивидуальному предпринимателю Кипову Андзору Мухамедовичу, гор. Баксан

о расторжении договора аренды земли и о взыскании 123 203 руб. задолженности по арендной плате (судья Р.И. Байзулаева),

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013 в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений городского округа Баксан (далее - истец, управление) к индивидуальному предпринимателю Кипову Андзору Мухамедовичу (далее - ответчик, Кипов А.М.) о расторжении договора аренды земли и о взыскании 123 203 руб. задолженности по арендной плате отказано.

Исковые требования управления в части расторжения договора аренды земельного участка N 29 от 03.11.2011 оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, кроме того, при принятии решения судом нарушены нормы материального права.

Как указывает апеллянт, им обязательства по договору выполнены в полном объеме, участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи. Ответчик, в свою очередь, в соответствии с п. 3.3 договора обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем. Однако ответчик вносил арендную плату нерегулярно и не в полном объеме, в результате чего на 01.01.2013 г. образовалась задолженность в размере 123 203 руб., по мнению апеллянта, данные обстоятельства судом не исследованы и им не дана соответствующая оценка.

Также заявитель считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку суд первой инстанции указал, что актом N 14/Бг-11 от 14.06.2011 о выборе земельного участка для строительства объектов торговли по адресу: гор. Баксан, ул. Угнич, б/н установлен, что под землей проходят два кабеля напряжения 10 KB и 04 KB (2 нитки КЛЭП-10 KB и 2 нитки КЛЭП-10 KB) и это создает препятствие в пользовании земельным участком. Вместе с тем, по мнению апеллянта, в указанном акте выбора земельного участка комиссия, с участием также представителя электросетевой компании, дала заключение, что земельный участок площадью 200 кв.м, расположенный в г.о. Баксан, ул. Угнич, б/н, пригоден для строительства объектов торговли и соответствует строительным и санитарным нормам.

Кроме того, заявитель считает, что судом первой инстанции незаконно оставлено без рассмотрения исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды и что данное обстоятельство также не исследовано судом в полной мере, поскольку к исковому заявлению была приложена копия Претензии N 368 от 11.12.2012, которая содержала требование погасить задолженность по арендной плате и рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Кипов А.М. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, постановлением и.о. главы местной администрации городского округа Баксан N 3064 от 29.09.2011 решено передать Кипову А.М. земельный участок для строительства объектов торговли.

На основании данного постановления между сторонами 03.11.2011 заключен договор N 22 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:0800079:235 общей площадью 200 кв.м, расположенного по адресу: гор. Баксан, ул. Угнич, б/н, сроком действия с 20.10.2011 по 19.09.2012 (пункты 1.1, 1.2, 7.1).

Пунктами 3.1, 3.3 договора установлено, что сумма годовой арендной платы составляет 122 000 руб. и она вносится не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем.

Согласно приложению N 1 к договору арендатор обязан вносить платежи, начиная с 04.11.2011.

Актом приема-передачи от 03.11.2011 арендатором земельный участок принят без замечаний.

В соответствии со статьями 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более.

Поскольку спорный договор аренды земли заключен на 11 месяцев, то он не подлежал регистрации.

В связи с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком обязательств по внесению за период с 04.11.2011 по 31.12.2012 арендных платежей первый обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В рассматриваемом случае актом N 14/Бг-11 от 14.06.2011 о выборе земельного участка для строительства объектов торговли по адресу: гор. Баксан, ул. Угнич, б/н установлено, что под землей проходят два кабеля напряжения 10 КВ и 04 КВ (2 нитки КЛЭП-10 КВ и 2 нитки КЛЭП-10 КВ).

Межрегиональная распределительная сетевая компания Северного Кавказа (Кабардино - Балкарский филиал) письмом N 15 от 21.01.2013 сообщила, что названные электрические кабели перенесены по состоянию на 01.11.2012.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Однако в нарушение этой нормы и ст. 611 ГК РФ истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для его использования в целях предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо ВАС РФ N66), нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В данном случае земельный участок, переданный управлением Кипову А.М. для строительства объектов торговли, не использовался и не мог быть использован по назначению за период действии договора ввиду наличия электрических кабелей напряжения под землей. Соответственно арендатор не должен платить за период с 04.11.2011 по 01.11.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку Кипов А.М. актом приема-передачи не возвратил и продолжал использовать земельный участок после истечения срока действия договора, то спорный договор рассматривается как заключенный на неопределенный срок в силу п.2 ст. 610 ГК РФ.

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие об определении сторонами срока действия спорного договора аренды земельного участка иным образом.

Спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не определяет срок аренды, поэтому под действие ст. 26 ЗК РФ не подпадает и, соответственно, в силу приведенных выше положений законодательства государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, договор аренды N 32 от 03.11.2011 считается заключенным на неопределенный срок и Кипов А.М. обязан вносить арендную плату, начиная с 01.11.2012 в размере 10 166 руб. 66 коп. за каждый месяц.

С учетом того, что истцом не приведены доказательства об увеличении арендной платы и что иск предъявлен о взыскании долга по состоянию на 01.01.2013, Кипов А.М. обязан внести плату за пользование земли только за ноябрь и декабрь 2012 года.

Однако до заключения договора аренды платежным поручением N 01 от 11.10.2011 им была внесена предоплата в размере 24 000 руб., которую истец обязан зачесть за ноябрь и декабрь 2012 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 письма ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представленная управлением претензия N 368 от 11.12.2012 (л.д. 33) с предложением рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды, либо в противном случае обращением за защитой своих нарушенных прав в суд, правильно оценен судом первой инстанции не как требование о расторжении договора аренды. Кроме того, доказательств, подтверждающих получение претензии предпринимателем, истцом не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, оставив без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, поскольку управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении искового заявления Управления имущественных и земельных отношений городского округа Баксан к индивидуальному предпринимателю Кипову А.М. о расторжении договора аренды земли и о взыскании 123 203 руб. задолженности по арендной плате не основаны на законе и не подлежат удовлетворению, также исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Относительно доводов об оставлении искового заявления без рассмотрения в части расторжения договора аренды земельного участка N 29 от 03.11.201, также исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и отклоняются судом апелляционной инстанции.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований управления.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.03.2013 по делу N А20-74/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений городского округа Баксан - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

Н.Н. Годило С.И. Джамбулатов