Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. N 01АП-1370/13

г. Владимир

06 мая 2013 г.

Дело N А43-20540/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмидько Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.01.2013 по делу N А43-20540/2012, принятое судьей Камановой М.Н.,

по иску администрации города Нижнего Новгорода, г.Нижний Новгород,

к обществу с ограниченной ответственностью "Ритон" (ИНН 5257065680, ОГРН 1045207142750), г. Нижний Новгород,

о расторжении инвестиционного соглашения,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ритон" (ИНН 5257065680, ОГРН 1045207142750), г. Нижний Новгород,

к администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное образование город Нижний Новгород в лице департамента финансов администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, открытое акционерное общество "Волжский ювелир", г. Нижний Новгород,

о взыскании убытков,

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца), третьих лиц - не явились, извещены; от ответчика - Тишинской И.И. по доверенности от 25.08.2012 (сроком на три года),

установил.

Администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ритон" о расторжении инвестиционного соглашения от 31.05.2007, заключенного между сторонами по реконструкции муниципального нежилого здания путем надстройки двухуровневого мансардного этажа по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Суетинская, дом 1А, литера А.

Исковые требования основаны на статье 309, пункте 2 части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком (инвестором) пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.8 инвестиционного соглашения от 31.05.2007.

Общество с ограниченной ответственностью "Ритон" обратилось с встречным иском к администрации города Нижнего Новгорода о взыскании 638 942 рублей 40 копеек убытков, связанных с затратами в рамках исполнения инвестиционного соглашения от 31.05.2007, расторгаемого истцом.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что поскольку ООО "Ритон" не имело возможности использовать и не использовало социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, оплаченные за ее использование денежные средства подлежат возврату в связи с невозможностью исполнения инвестиционного соглашения по не зависящим от инвестора обстоятельствам.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации города Нижнего Новгорода и открытое акционерное общество "Волжский ювелир".

Решением от 14.01.2013 Арбитражный суд Нижегородской области в иске администрации города Нижнего Новгорода отказал.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Ритон" удовлетворил. Взыскал с муниципального образования город Нижний Новгород в лице администрации города Нижнего Новгорода за счет средств казны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ритон" 638 942 рубля 40 копеек неосновательного обогащения, 15 658 рублей 84 копейки расходов по государственной пошлине, а также 25 000 рублей расходов по оплате услуг представителя.

Не согласившись с принятым по делу решением, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.01.2013 отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.

ООО "Ритон" самостоятельно, без ограничений принимало решение о необходимости участия в инвестициях в экономику города, беря на себя риск предпринимательской деятельности и зная о том, что денежные средства, поступившие в бюджет, возврату не подлежат.

Согласно пункту 4.3 инвестиционного соглашения от 31.05.2007 ООО "Ритон" вправе получить компенсацию реально произведенных затрат в соответствии с подтверждающими документами лишь в случае расторжения соглашения по вине администрации, поскольку вины в действия администрации не имеется, то нет и оснований для возмещения ООО "Ритон" понесенных затрат.

Условия инвестиционного соглашения от 31.05.2007 не были исполнены ООО "Ритон" по вине последнего. ООО "Ритон" обязано было получить согласие ОАО "Волжский ювелир" на реконструкцию вышеуказанного здания, чего сделано не было по вине ООО "Ритон". Данное обстоятельство послужило основанием для отказа 28.10.2011 Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации г. Н.Новгорода в выдаче ответчику градостроительного плана для целей реализации инвестиционного соглашения.

Суд, отказывая администрации города Н.Новгорода в удовлетворении требований о расторжении инвестиционного соглашения, пришел к необоснованному выводу, что путем обмена письмами (обращение ООО "Ритон" от 02.02.2012, направление Администрацией в адрес ООО "Ритон" соглашения о расторжении инвестиционного соглашения) стороны пришли к соглашению расторжении инвестиционного соглашения.

Судом сделан ошибочный вывод, что денежные средства в размере 638 942 рублей 40 копеек - это плата за использование существующей социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Перечисляя указанные денежные средства, инвестор принял участие в развитии существующей социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, что представляет собой добровольное вложение инвестора в экономику города Нижнего Новгорода, направлено на развитие города, на строительство социального жилья, не является платой за фактическое использование или неиспользование инвестором существующей социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры и не связано с реальной возможностью использования существующей социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры ООО "Ритон" в процессе осуществления реконструкции здания.

Также судом сделаны ошибочные выводы о том, что ООО "Ритон" узнало о невозможности исполнения инвестиционного соглашения лишь после получения от администрации города Н.Новгорода 28.10.2011 отказа в подготовке градостроительного плана. О существующих ограничениях относительно застройки территории, в том числе и об ограничениях по этажности, ООО "Ритон" должно было знать при заключении соглашения в 2007 году.

ООО "Ритон" во встречном исковом заявлении фактически заявлено требование о применении последствий недействительной сделки в виде возврата исполненного по сделке - денежных средств по компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора не применил срок исковой давности, установленный для применения последствий недействительности сделки о применении которого было заявлено стороной по делу.

Кроме того, делая вывод о том, что правоотношения сторон носят смешанный характер, суд применяет к ним нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, относящиеся лишь к договорам купли-продажи и не применяет нормы главы 55 "Простое товарищество".

Заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего полномочного представителя.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Ритон" в судебном заседании и в отзыве обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заявитель и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамента финансов администрации города Нижнего Новгорода в отзыве на апелляционную жалобу решение суда просит отменить. Ходатайствует о рассмотрении жалобы без участия полномочного представителя.

Третье лицо - ООО "Волжский ювелир" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.05.2007 администрация города Нижнего Новгорода заключила с ООО "Ритон" (инвестор) инвестиционное соглашение по реконструкции муниципального нежилого здания путем надстройки двухуровневого мансардного этажа по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Суетинская, д. 1а.

В соответствии с пунктом 2.2.5 инвестиционного соглашения инвестор обязался произвести реконструкцию объекта инвестирования в срок до 01.07.2009.

Неоднократно по соглашению сторон срок действия инвестиционного контракта продлевался и окончательно срок выполнения работ по реконструкции здания был определен до 18.08.2012.

Условия инвестиционного соглашения от 31.05.2007 ответчиком не исполнены.

19.01.2012 в адрес Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода поступило обращение ООО "Ритон" с просьбой расторгнуть инвестиционное соглашение от 31.05.2007 в связи с отсутствием необходимой проектной и технической документации и отсутствием возможности дальнейшего проведения реконструкции муниципального нежилого здания.

В связи с невыполнением инвестором обязательств по инвестиционному соглашению (пункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.8), а также в связи с обращением инвестора 02.02.2012 Комиссией по инвестиционной политике и земельным отношениям (протокол заседания N 538/374) было принято решение расторгнуть с ООО "Ритон" инвестиционное соглашение от 31.05.2007 без возмещения ООО "Ритон" реально понесенных затрат.

24.04.2012 администрацией города Нижнего Новгорода в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение о расторжении инвестиционного соглашения от 31.05.2007, которое было получено ООО "Ритон" 27.04.2012.

До настоящего времени ООО "Ритон" соглашение о расторжении инвестиционного соглашения в редакции истца не подписано, что послужило основанием администрации г. Нижнего Новгорода для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении соглашения в судебном порядке.

В качестве оснований для расторжения соглашения истец ссылается на нарушение обществом условий инвестиционного соглашения в части пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.8.

ООО "Ритон" указывая на то, спорное инвестиционное соглашение на момент рассмотрения спора является прекращенным, предъявило встречный иск о взыскании 638 942 рублей 40 копеек, перечисленных Администрации в соответствии с пунктом 2.2.4 соглашения в качестве компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в размере 638 942 рублей 40 копеек.

Во встречном исковом заявлении ссылается на невозможность получения градостроительного плана земельного участка, без которого невозможно приступить к осуществлению работ по реконструкции объекта инвестирования.

В обоснование своих доводов указывает следующее.

19.08.2011 после оформления арендных отношений на земельный участок ООО "Ритон" обратилось с заявкой на оформление Градостроительного плана по реконструкции объекта недвижимости.

Департамент градостроительного развития и архитектуры Администрации г. Нижнего Новгорода отказал обществу в выдаче градостроительного плана для целей реализации инвестиционного соглашения, указав следующие причины для отказа:

1) параметры планируемой реконструкции не соответствуют высотному регламенту и зонированию, так как этажность квартала, в котором расположено здание по ул. Суетинская, д. 1а, ограничена до шести этажей (тогда как соглашением предусматривалась надстройка 6-го и 7-го уровня зданий);

2) площадь земельного участка, занимаемого зданием, не позволит произвести реконструкцию здания с увеличением рабочих мест в соответствии с действующими нормами и правилами в части обеспечения нормативным количеством машиномест;

3) отсутствует согласие собственника здания на проведение планируемой реконструкции.

Поскольку с 15.11.2005 - даты, с которой Постановлением Городской Думы города Нижнего Новгорода N 89 были утверждены Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, изменений параметров застройки зоны Ж-5 не производилось, администрация города Нижнего Новгорода в момент заключения инвестиционного соглашения в мае 2007 года знала об ограничении этажности застройки данного здания и невозможности реализации инвестиционного контракта.

Формированием земельного участка также занималась Администрация г. Нижнего Новгорода, что следует из Постановления N 3533 от 29.06.2010, которым была утверждена схема земельного участка. По мнению ответчика, то, что земельный участок по своим размерам не отвечает требованиям законодательства в части обеспечения нормативным количеством машиномест, что фактически исключает возможность проведения строительных работ на объекте в планируемом масштабе, является нарушением Администрацией своих обязательств.

Фактически обязательства сторон по реализации инвестиционного соглашения прекратились в связи с невозможностью его исполнения.

Инвестиционное соглашение являлось возмездной сделкой, по которой каждая из сторон планировала получить встречное предоставление.

За возможность реализации инвестиционного проекта по реконструкции муниципального здания инвестор в соответствии с пунктом 2.2.4 соглашения перечислил Администрации г. Нижнего Новгорода компенсацию затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в размере 638 942 рублей 40 копеек.

Фактически ООО "Ритон" не имело возможности использовать и не использовало социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, в виду чего оплаченные денежные средства за ее использование подлежат возврату в связи с невозможностью исполнения инвестиционного соглашения по независящим от инвестора обязательствам.

Поскольку в добровольном порядке возврат спорной суммы Администрация г. Нижнего Новгорода производить отказалась, общество обратилось с встречным иском в рамках рассматриваемого по иску Администрации спору о расторжении соглашения.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав правоотношения сторон, отклонил исковые требования администрации города Нижнего Новгорода и признал подлежащими удовлетворению требования ООО "Ритон".

Материалами дела подтверждено, что 31.05.2007 администрация и ООО "Ритон" (инвестор) заключили инвестиционное соглашение в целях проведения реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Суетинская, д. 1а, литера А, путем надстройки двух уровневого мансардного этажа в соответствии с утвержденным проектом.

По условиям пункта 2.2 соглашения общество обязалось произвести реконструкцию объекта инвестирования за свой счет по утвержденному проекту в рамках реализации настоящего соглашения. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленные сроки.

Подпунктом 2.2.4 договора инвестирования инвестор обязался перечислить денежные средства по компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в целевой бюджетный фонд финансирования инфраструктуры города.

Доля компенсации затрат Администрации установлена в размере 3 194 712 рублей, при этом по условиям пункта 3.3 соглашения 20% от величины компенсации вносится в течение 15 дней с момента подписания инвестиционного соглашения.

В обязанности инвестора входит также получение в администрации города Нижнего Новгорода градостроительного плана и разрешения на реконструкцию.

В пункте 2.1 договора администрация обязалась оказывать инвестору содействие в получении распорядительных документов, необходимых для реализации настоящего соглашения, и оказать содействие в проведении строительно-монтажных работ по реконструкции объекта инвестирования.

Из пункта 3.1 договора следует, что после завершения работ, сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств перед администрацией города инвестор получает право на оформление в собственность двух уровневого мансардного этажа, созданного в результате реконструкции объекта инвестирования, для чего оформляется соответствующее дополнительное соглашение к данному инвестиционному соглашению.

Платежным поручением от 08.06.2007 N 000134 истец уплатил в бюджет муниципального образования 638 942 рубля 40 копеек в счет оплаты 20% от величины компенсации затрат по инвестиционному соглашению б/н от 31.05.2007.

Проанализировав условия инвестиционного соглашения, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что фактически отношения сторон могут быть квалифицированы как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (права долевой собственности на нее).

При этом суд исходил из следующего.

В спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства, а именно предусмотренные пунктами 2.2.4, 3.3 соглашения, то есть, обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные договором.

Пунктами 2.2.4 и 3.3 соглашения контрагенты согласовали выплату при реконструкции объекта компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в целевой бюджетный фонд финансирования инфраструктуры города.

Из представленного в дело заключения по оценке компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру следует, что доля компенсации затрат составляет стоимость 22% (172,8 кв.м) общей площади помещений, полученных в результате завершения строительства двух уровневого мансардного этажа.

По условиям инвестиционного соглашения, а именно пункта 2.1, Администрация в целях проведения реконструкции объекта недвижимости, как сособственник здания предоставляет ответчику право на использование общего имущества (крыши и конструкций здания) для надстройки мансардного этажа.

Анализ условий договора показывает, что воля сторон не была направлена на совместную деятельность, поскольку каждая из сторон действовала в своем интересе. Предприятие было заинтересованно в получении от администрации согласия на реконструкцию объекта и приобретении права собственности на мансардный этаж, создаваемый в процессе реконструкции. В связи с этим общество по инвестиционному соглашению согласилось оплатить компенсацию за пользование транспортной и инженерной инфраструктурой города, а администрация дать согласие на реконструкцию путем использования общего имущества и выполнить свои публично-правовые обязанности.

Ни одно из условий инвестиционного соглашения не указывает на то, что стороны имели намерение заключить договор простого товарищества и действовать совместно. Напротив, возмездный характер встречного предоставления дает основания полагать, что стороны урегулировали иное правоотношение.

При исполнении спорного инвестиционного соглашения муниципальное образование могло стать сособственником возведенного над зданием мансардного этажа с учетом правил статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как реконструкция здания производилась с использованием общего имущества.

По условиям пункта 3.1 соглашения после завершения работ, сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств перед администрацией города инвестор получает право на оформление в собственность двухуровневого мансардного этажа, созданного в результате реконструкции объекта инвестирования, для чего оформляется соответствующее дополнительное соглашение к данному инвестиционному соглашению.

Таким образом, за отсутствие своих притязаний на реконструируемый объект муниципальное образование в лице уполномоченного органа получает денежную компенсацию, следовательно, фактически отношения сторон могут быть квалифицированы как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (права долевой собственности на нее).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы о ничтожности инвестиционного соглашения в связи с неполучением согласия на реконструкцию здания ОАО "Волжский ювелир", исходя из правил статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой участники долевой собственности могут прийти к соглашению о порядке изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Заключение соглашения между двумя сособственника не предоставляло им право на распоряжение имуществом третьего лица, а регулировало их внутренние взаимоотношения и не освобождало ответчика - ООО "Ритон" от получения согласия на реконструкцию здания от ОАО "Волжский ювелир".

Данное обстоятельство подтверждается условиями спорного соглашения, пункт 8.4 которого определяет, что данное соглашение является основанием и служит допуском для начала работ по реконструкции объекта инвестирования только после получения разрешения на реконструкцию в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ получение такого разрешения возможно только после представления согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (подпункт 6 пункта 7).

Само соглашение без оформления на его основании разрешения на производство строительно-монтажных работ и без осуществления указанных работ прав вышеуказанного общества не нарушает. Данное соглашение не препятствовало ОАО "Волжский ювелир" определить для ООО "Ритон" свои условия реконструкции спорного объекта, и только после этого ответчик получил бы право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, что прямо предусмотрено правилами пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемое соглашение, в свою очередь, есть не что иное как согласование условий реконструкции объекта с одним из сособственников в части причитающейся ему доли, которое само по себе не освобождало ответчика от получения аналогичных согласований от других сособственников. Возможность участия в реализации настоящего соглашения третьих лиц предусмотрена пунктом 7.1 инвестиционного соглашения.

Суд также отметил, что отсутствие нарушения прав ОАО "Волжский ювелир" оспариваемым соглашением подтверждает тот факт, что после привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица и ознакомления с материалами дела общество своих возражений по соглашению не представило, не усмотрев возможность реального нарушения им своих прав и законных интересов.

На основании исследования и оценки представленных в дело документов суд первой инстанции отклонил требование о расторжении инвестиционного соглашения, в связи с тем, что соглашение ввиду невозможности его реализации, расторгнуто сторонами путем обмена письмами.

Из представленного в дело письма Департамента градостроительного развития и архитектуры Администрации г. Нижнего Новгорода от 28.10.2011 за исх. N 12-01-20-8684ис (л.д. 85) усматривается, что реализация спорного инвестиционного соглашения невозможна в принципе ввиду того, в соответствии с генеральным планом города Нижнего Новгорода, утвержденным постановлением городской Думы г. Нижнего Новгорода от 17.03.2010 N 22 (с изменениями от 21.06.2011 N 80) земельный участок, занимаемый административным зданием с прилегающей территорией по ул. Суетинская, 1А, расположен в зоне жилой застройки центрального исторического района, зон охраны ОКН-ЖИ, соответствующей зонам Ж-5, Ц-1 (с учетом высотного регламентного зонирования) Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 15.11.2005 N 89.

Проектом планировки центральной части города Нижнего Новгорода, разработанным ГУП Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана г. Москвы, этажность квартала, в котором расположено административное здание, ограничена до 6-ти этажей.

Указанные в соглашении параметры реконструкции не соответствуют высотному регламенту.

Между тем в тексте постановления городской Думы города Нижнего Новгорода от 15.11.2005 N 89, размещенного в системе Консультант плюс, этажность застройки зоны Ж-5 ограничена 10 этажами, ограничения по этажности застройки зоны Ц-1 в тексте постановления отсутствуют.

В период действия инвестиционного соглашения администрация города Нижнего Новгорода не сообщала инвестору о наличии указанных ограничений, продляя срок реализации инвестиционного соглашения.

По правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи орган местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагается в том числе, градостроительный план земельного участка.

В выдаче градостроительного плана администрация города Нижнего Новгорода, являющаяся стороной инвестиционного соглашения, ответчику отказала, что не позволяет ему приступить к реализации спорного соглашения.

О невозможности реализации инвестиционного соглашения ООО "Ритон" уведомило администрацию г. Нижнего Новгорода в январе-феврале 2012 года, предложив расторгнуть соглашение и вернуть оплаченные в качестве компенсации денежные средства (л.д. 86-88).

Администрация города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами г. Нижнего Новгорода в ответ на обращение инвестора дала свое согласие на расторжение соглашения.

На предложение инвестора о расторжении соглашения от 18.01.2012 (л.д. 11) администрацией города Нижнего Новгорода было направлено подписанное с ее стороны соглашение о расторжении инвестиционного соглашения с 02.02.2012 (л.д. 13), следовательно, предложение инвестора было принято.

При этом суд не усмотрел ненадлежащего исполнения со стороны инвестора принятых на себя обязательств, так как в оформлении градостроительного паспорта земельного участка ответчику отказано, в том числе по не зависящим от него обстоятельствам, устранить которые он не имеет возможности.

Требование ООО "Ритон" о возврате денежных средств суд первой инстанции признал правомерным исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Возможность получить компенсацию реально произведенных затрат предусмотрена также пунктом 4.3 инвестиционного соглашения, подписанного сторонами. Она возникает у инвестора в случае расторжения соглашения по вине Администрации, что не противоречит статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В инвестиционном соглашении имеется указание на то, что оплачиваемая инвестором денежная сумма является компенсацией затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Поскольку к реконструкции спорного здания ответчик не приступал, то он не имел реальной возможности использовать существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

По условиям договора внесение спорной компенсации не носило безвозмездного характера, а было связано с получением ответчиком права на оформление в собственность помещений в здании, полученных в результате реконструкции.

По правилам статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Реконструкция здания и оформление права собственности на мансардный этаж для общества невозможны, а потому денежные средства в размере 638 942 рублей 40 копеек, перечисленные ООО "Ритон" в бюджет муниципального образования по платежному поручению N 000134 от 08.06.2007, являются для муниципального образования неосновательным обогащением (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные указанной главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что о невозможности реализации соглашения инвестор узнал только после получения от истца отказа в подготовке градостроительного плана (исх. N 12-01-20-8684 исх. от 28.10.2011).

С указанной даты ООО "Ритон" имеет право требовать взыскания с истца убытков в виде компенсации, оплаченной по неисполненному инвестиционному соглашению.

В этой связи суд первой инстанции также правомерно отклонил доводы Администрации об истечении срока исковой давности для защиты нарушенного права по заявленному ООО "Ритон" требованию.

Срок исковой давности по данному требованию не истек. Истец и третье лицо не представили суду доказательств наличия у ответчика реальной возможности узнать о невозможности реализации инвестиционного соглашения до 28 октября 2011 года. Представленный официальный текст Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 15.11.2005 N 89, не содержит обозначенных истцом ограничений по этажности в отношении реконструированного здания.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал подлежащими возврату уплаченные за реализацию инвестиционного контракта 638 942 рублей 40 копеек обществу с ограниченной ответственностью "Ритон" на основании статей 328 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.

Возможность возврата оплаченной обществом компенсации предусмотрена условиями инвестиционного соглашения, что не противоречит статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют, что фактически ООО "Ритон" не имело возможности использовать и не использовало существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, следовательно, оплаченные денежные средства за ее использование подлежат возврату в связи с невозможностью исполнения инвестиционного соглашения и его расторжением.

Доказательств того, что обществу должно быть известно о существующих ограничениях, в том числе и об ограничениях по этажности, в дело не представлено.

Согласно пункту 4.3 соглашения в случае расторжения соглашения по вине администрации ООО "Ритон" вправе получить компенсацию в соответствии с подтвержденными документами.

Доводы администрации о том, что средства перечисленные в бюджет, возврату не подлежат, равно как и доводы о том, что инвестор (ООО "РИТОН") принял участие в развитии инфраструктуры в виде добровольного вложения в экономику города Нижнего Новгорода, не основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон и условиях инвестиционного соглашения.

Все иные документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, были предметом исследования и получили надлежащую правовую оценку судом первой инстанции, что нашло подтверждение при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 14.01.2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.01.2013 по делу N А43-20540/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова