Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г. N 03АП-1004/13

г. Красноярск

17 мая 2013 г.

Дело N А33-12122/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "17" мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии: от Ражина Владимира Николаевича: Мыльникова В.А., представителя по доверенности от 15.07.2011;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" Дорошенко Бориса Георгиевича: Кошкина Д.В., представителя по доверенности от 01.04.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 30 января 2013 по делу N А33-12122/2012, принятое судьей Петроченко Г.Г.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (далее истец, ООО "Регионстрой") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КрасЛесЛайн" (далее ответчик, ООО "КрасЛесЛайн") о взыскании 28 276 751 рублей 68 копеек затрат на производство неотделимых улучшений арендованного нежилого здания по адресу: г.Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2А, стр. 1 лит. В2, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0001; нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул.Пограничников, 2А, лит. Б, В, В1, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0002.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ражин Владимир Николаевич, конкурсный управляющий Дорошенко Борис Георгиевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 по делу в иске отказано. Взыскано с ООО "Регионстрой" в федеральный бюджет 164 383 рублей 76 копеек. государственной пошлины.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой полагает решение не законным и необоснованным и подлежащим отмене.

По мнению заявителя, материалами дела подтверждается согласие ответчика (арендодателя) на производство реконструкции арендованных помещений. ООО "КраслесЛайн" (арендодатель) в качестве заказчика обращалось за выдачей архитектурно-планировочного задания на разработку проекта реконструкции нежилых зданий, после чего обратился к истцу с просьбой выполнить проектно-сметную документацию на реконструкцию производственной базы. Направил перечень мероприятий, которые необходимо было выполнить истцу.

Ответчик являлся одним из учредителей истца (доля участия 33,33%), давал согласие на получение истцом суммы займа в размере 30 000 рублей на реконструкцию, поэтому не соответствует действительности его утверждение о том, что он не был знаком с проектом реконструкции и не давал согласие на проведение восстановительных работ.

Суд первой инстанции сделал не обоснованный вывод о том, что договором аренды N 1 от 01.10.2007 предусмотрено право арендатора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений исключительно в случае досрочного расторжения договора аренды.

В пояснениях по делу истец перечисляет произведенные неотделимые улучшения, в том числе установка ООО "БФК-Енисей" изделий из ПВХ, установка дверей и ворот с указанием актов приемки выполненных работ и их стоимости.

Апелляционная жалоба принята к производству, назначено её рассмотрение на 05.04.2013 с последующим отложением на 08.05.2013 и объявлением перерыва в судебном заседании до 17.05.2013.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в удовлетворении жалобы, оставить решение без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

01.10.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор N 1 аренды имущества с последующим выкупом, государственная регистрация которого произведена 03.07.2008 г. В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование, следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание общей площадью 5 372 кв.м., по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А", кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0001;

- нежилое одноэтажное здание общей площадью 63,60 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А" стр. 1 кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0002;

Здания переданы в аренды на срок с 01.10.2007 по 30.07.2011 (пункт 1.3. договора).

Подпунктом "г" пункта 2.2. договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий.

Подпунктом "а" пункта 2.3. договора была установлена обязанность арендатора производить реконструкцию, любые улучшения, перепланировку, отделку помещений, перестройку арендованного имущества только после согласования соответствующих проектов с арендодателем.

Согласно подпункту "в" пункта 2.2. договора аренды арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.

Письмом от 20.10.2007 N 176 истец просил ответчика согласовать реконструкцию переданных в аренду помещений.

Дополнительным соглашением N 3 от 31.03.2008 арендная плата с 01.04.2008 года установлена в размере 50 000 рублей в месяц. На сумму выкупной стоимости, определенной в договоре в размере 61 000 000 рублей стороны договорились ежегодно начислять дополнительную сумму компенсации, из-за инфляции, начиная с 2007 года исходя из коэффициента инфляции, определяемого согласно данным Госкомстата.

05.05.2008 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо о нарушении условия договора аренды N 1 от 01.10.2007 г., в части реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу ул. Пограничников, 2 "А", ведении строительно-монтажных работ, электротехнических, сантехнических и других работ без утвержденных проектов, и без согласования с собственником, как это требует договор аренды.

13.05.2008 года арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо с требованием выполнить проектно-сметную документацию на реконструкцию производственной базы по ул. Пограничников, 2 "а" в г.Красноярске под завод малоэтажного домостроения, согласно полученного ООО "КрасЛесЛайн" Архитектурного Планировочного Задания (АПЗ) N 8625 от 28.04.2008 г. от Управления Архитектуры Администрации города Красноярска, и предоставить Арендодателю (ООО "КрасЛесЛайн"). К письму приложено архитектурно-планировочное задание N 8625 от 28.04.2008 и список необходимых мероприятий по реконструкции промышленной базы (л.д. 32 том N1).

В материалы дела представлен документ под названием: "Мероприятия по реконструкции базы ООО "Краслеслайн" под завод малоэтажного домостроения", согласованный истцом и ответчиком, в котором перечислены отсутствующие в зданиях системы ( отопления, энергообеспечение, вентиляция, пожаротушение), подлежащие выполнению работы ( замена окон, дверей, ворот; ремонт, утепление и окраска фасада, ремонт кровли; реконструкция полов и т.д.), а также перечень мероприятий, которые должен выполнить арендатор для восстановления систем и выполнения работ по реконструкции базы (л.д. 33-34 том N 1).

02.06.2008 года ответчиком в адрес истца направлено письмо, в котором указывалось на недопустимость выполнения работ по реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу ул. Пограничников, 2 "А" без соответствующих проектов, то есть с нарушением норм и правил. Арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") просил согласовать проекты и объемы реконструкции, а также капитальные вложения (л.д. 18 том N 6).

30.05.2011 года в адрес арендатора (ООО "Регионстрой") было направлено уведомление, в котором арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн") указывалось на многочисленные нарушения условий договора аренды с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 года со стороны арендатора (ООО "Регионстрой"), в том числе - не выплату арендной платы, не выплату выкупной стоимости имущества, а также нарушения условий договора обязывающих арендатора согласовывать проекты на производства работ по перестройке и реконструкции арендуемого имущества с арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн"). В связи с чем, арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") уведомил арендатора (ООО "Регионстрой") о том, что не намерен продлевать срок действия договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 года после истечения срока, т.е. после 01.07.2011 года.

Письмом N 25 от 09.06.2011 ответчик уведомил истца о необходимости освободить арендуемые площади производственных помещений и территорию и передать их по акту приема-передачи арендодателю. (л.д. 32 том N 2)

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в Единый государственный реестр прав была внесена запись о прекращении договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 года в связи с истечением срока его действия с 01.07.2011 года.

Впоследствии в ЕГРП зарегистрировано право собственности Ражина В.Н. на нежилые здания общей площадью 63,6 кв.м. и 5 372 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников,зд. 2 "А"

Ссылаясь на то, что по договору целевого займа с обеспечением от 15.07.2008 истцом (заемщик) получены от ООО "Монолитхолдинг"(займодавец) 30 000 000 рублей, в том числе на реконструкцию двух зданий арендованных по договору от 01.10.2007, денежные средства потрачены на проведение реконструкции и капитальный ремонт, т.е неотделимых улучшений арендованного имущества, тогда как договор аренды прекращен, истец, на основании статей 616 и 623 ГК РФ обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии письменного согласия арендодателя на проведение работ по реконструкции арендованных помещений, что в силу статьи 623 ГК Российской Федерации не позволяет арендатору требовать возмещения их стоимости в судебном порядке.

Апелляционный суд полагает указанный вывод суда первой инстанции не верным, однако это не привело к принятию неправильного судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Истец избрал способ защиты права, предусмотренный пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

О наличии согласия собственника на проведение улучшения арендованного имущества свидетельствует получение ООО "КрасЛесЛайн" Архитектурного планировочного задания (АПЗ) N 8625 от 28.04.2008 г. от Управления Архитектуры Администрации города Красноярска и предоставление его арендатору письмом N 20 от 13.05.2008 вместе со списком необходимых мероприятий по реконструкции промышленной базы (л.д. 32 том N1). Кроме того, в материалы дела представлен документ под названием: "Мероприятия по реконструкции базы ООО "Краслеслайн" под завод малоэтажного домостроения", согласованный истцом и ответчиком.

Вместе с тем, договором аренды были предусмотрены иные условия, нежели в пункте 2 статьи 623 ГК РФ, которые в совокупности лишали истца (арендатора) права требовать возмещения стоимости произведенных им улучшений.

Так, подпунктом "г" пункта 2.2. договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий, что не соответствует диспозитивной норме статьи 616 ГК РФ возлагающей по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя.

Подпунктом "в" пункта 2.3. договора было предусмотрено право арендатора требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат, направленных на улучшение арендуемого имущества только в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе Арендодателя.

Согласно пункту "г" в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе Арендатора все неотделимые улучшения, указанные в п. "в" Арендодателем не возмещаются.

Исходя из принципов толкования договора предусмотренных в статье 431 ГК РФ, а также условия, предусмотренного пунктом 2.5 договора о переходе арендованного здания в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены здания в установленные сроки, следует признать, что отсутствовала воля сторон направленная на возмещение Арендатору стоимости улучшения зданий в результате их капитального ремонта и реконструкции. Стороны предполагали, что в течение срока аренды здания будут выкуплены истцом, который производит улучшения для самого себя.

Представленный истцом перечень расходов включает затраты истца за период с 22.09.2007 по 20.03.2009, тогда как срок аренды имущества установлен с 01.10.2007 по 30.06.2011. Истец не оспаривает, что использовал арендованное имущество по назначению и извлекал из него полезные свойства после проведенного капитального ремонта и реконструкции. При этом, доказательства внесения истцом арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1 договора ёа также выкупной цены арендованного имущества, в дело не представлены, как и доказательства того, что рыночная стоимость аренды имущества в течение всего срока аренды значительно ниже произведенных истцом затрат на улучшение имущества.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для применения норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 по делу N А33-12122/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ИНН 2460080898, ОГРН 1062460050058) г. Красноярск в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай