Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 06АП-1331/13 (ключевые темы: перенаем - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - сингулярное правопреемство - расторжение договора)

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 06АП-1331/13

г. Хабаровск

22 мая 2013 г.

А73-15316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Анюта Флора": Старновская Анастасия Алексеевна, представитель по доверенности от 08.05.2013;

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Ислямова Евгения Геннадьевна, представитель по доверенности от 28.06.2012 N 1-И/4504;

от Краевого государственного казенного учреждения "Фонд имущества Хабаровского края": Грачева Елена Витальевна, представитель по доверенности от 15.05.2013 N 773;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Анюта Флора"

на решение от 30.01.2013

по делу N А73-15316/2012

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Букиной Е.А.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анюта Флора"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о признании преимущественного права на приобретение арендованного имущества в собственность

третьи лица Краевое государственное казенное учреждение "Фонд имущества Хабаровского края"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Анюта Флора" (ОГРН 1022700928645, ИНН 2721086657, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского,17; далее- ООО "Анюта Флора", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина,76; далее- Минимущество края, ответчик) о признании преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости - функционального помещения 1 (28-32), площадью 73, 8 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, 17, в здании- объекте культурного наследия (памятнике истории и культуры) федерального значения (далее-спорное помещение).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.11.2012 в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Краевое государственное казенное учреждение "Фонд имущества Хабаровского края" (далее-Фонд, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2013 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Анюта Флора" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что является правопреемником (в результате перенайма) ЗАО "Салон цветов Анюта" (далее-общество) в части аренды спорного помещения, руководителем которого также, как и истца, является Ларькина Елена Анатольевна, и которое арендовало спорное помещение с 01.11.1999; договор с ЗАО "Салон цветов Анюта" на ООО "Анюта Флора" был переоформлен на основании письма общества; в счет арендных платежей собственником засчитывалась прошлая переплата аренды общества истцу; суд не учел переписку сторон и сложившиеся фактические отношения; именно ответчиком была предложена схема перенайма путем расторжения договора с обществом и заключения нового договора с истцом; письмо Минимущества края от 29.03.2006 N 1-11/4141 является согласием собственника на перенайм; общество не обращалось с заявлением о расторжении договора; отсутствие временного промежутка после расторжения договора ответчика с обществом и заключением нового договора с истцом, что является неопровержимым доказательством перенайма

Минимуществом края и Фондом представлены отзывы на апелляционную жалобу, в котором указанные лица выразили несогласие с ней.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивала на доводах жалобы, просила решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представители ответчика и третьего лица просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании Решения 6-й сессии Хабаровского краевого Совета от 10.10.1991, Хабаровский край является собственником функционального нежилого помещения, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, 17, площадью 73,8 кв.м., на 1 этаже (пом. 1 (28-32), кадастровый (условный номер) 27-27-01/134/2011-039, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.2011 (запись о регистрации 27-27-01/134/2011-039).

01.11.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (арендодатель), ГУК "Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края (балансодержатель) и ЗАО "Салон цветов Анюта" заключен охранно-арендный договор N 71/4/3208 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17, площадью 63 кв.м., сроком с 01.01.1999 по 31.12.1999.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2000.

В дальнейшем, дополнительными соглашениями стороны продляли сроки аренды.

На основании дополнительного соглашения N 4 от 28.02.2002, срок аренды установлен с 01.01.202 по 31.12.2005.

08.08.2006 ЗАО "Салон Цветов Анюта" обратился с письмом о переоформлении договора аренды N 71/4/3208 на помещение площадью 63 кв.м. на ООО "Анюта Флора" в ответ на которое Минимущество края в письме N 1-11/4141 сообщило о принятии решения о переоформлении охранно-арендного договора N 71/4/3208 с общества на ООО "Анюта Флора", для чего необходимо расторгнуть арендные отношения с ЗАО "Салон цветов Анюта".

14.11.2006 между ответчиком и ЗАО "Салон цветов Анюта" подписано соглашение о расторжении охранно-арендного договора N 71/4/3208 от 01,11.1999 с 01.10.2006.

В тот же день, между Минимуществом края (арендодатель), ГУК "Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края (владелец) и ООО "Анюта Флора" (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 29/8685, по условиям которого арендатору переданы в аренду помещения общей площадью 73,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17, сроком с 01.10.2006 по 31.08.2007, по акту приема-передачи помещения переданы истцу.

Соглашением N 1 от 07.12.2007 в договор аренды N 29/8685 внесены изменения в части срока действия (с 01.09.2007 на неопределенный срок).

Соглашением N 5 от 25.10.2011 внесены изменения в договор аренды N 29/8685 в части площади арендуемых помещений (площадь 72,8 кв.м.).

Письмом от 04.08.2011 (исх. 3А) истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В ответ на письмо истца от 04.08.2011, Минимущество края в письме от 29.08.2011 (исх. 1-11/6662) сообщило об отсутствии у ООО "Анюта Флора" преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с нахождением имущества в пользовании ООО "Анюта Флора" менее двух лет.

Распоряжением МИО от 15.11.2012 N 1776 утверждены условия приватизации спорного объекта недвижимого имущества путем проведения аукциона. Проведение аукциона поручено КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края".

В газете "Приамурские ведомости" N 128 (7578) от 19.11.2012 размещено объявление о проведении торгов.

Полагая, что ООО "Анюта Флора" на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность, поскольку является субъектом малого предпринимательства, помещения находятся в непрерывной аренде сначала у ЗАО "Салон цветов Анюта", а затем у ООО "Анюта Флора" в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом субъектов предельные значения, обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, заслушав позицию лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и на основании статьи 10 этого Федерального закона вступил в силу по истечении десяти дней после официального опубликования, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.

На дату (05.08.2008) вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании истца по договору аренды от 14.11.2006 менее двух лет.

В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно позиции истца в отношении спорного объекта недвижимого имущества, права на который им заявлены, имеет место перенайм (сингулярное правопреемство) между ним и ЗАО "Салон цветов Анюта".

Между тем, материалами дела не установлено универсального либо сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) между указанными юридическими лицами.

ЗАО "Салон Цветов Анюта" в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, с согласия арендодателя по договору аренды от 01.11.1999 N 71/4/3208 до его расторжения не передала свои права и обязанности по этому договору истцу, следовательно, перенаем арендованного имущества не состоялся.

Договор аренды от 01.11.1999 N 71/4/3208 был расторгнут по соглашению сторон 14.11.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.

Таким образом, при отсутствии универсального и сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) в срок аренды не подлежал включению срок арендного пользования этими же помещениями ЗАО "Салон цветов Анюта".

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что истец не является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им краевого имущества, поскольку помещения используются заявителем на законных основаниях менее срока, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, а переход к нему от общества права аренды в порядке универсального или сингулярного правопреемства не доказан.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что волеизъявление общества и ответчика было направлено именно на осуществление перенайма в отношении спорного имущества.

По мнению ООО "Анюта Флора" для установления отношений сторон по перенайму необходимо дать оценку переписке сторон по настоящему делу и установить их действительную волю.

В свою очередь, из текста переписки сторон также не усматривается намерения ЗАО "Салон цветов Анюта" и ООО "Анюта Флора" осуществить перенайм арендуемого помещения.

В письме, полученном Минимуществом края 08.08.2006 (вх. 7616), ЗАО "Салон цветов Анюта" просит осуществить "переоформление" договора аренды N 71/4/3208 на истца, что не является идентичным осуществлению перенайма, под которым в силу указания части 2 статьи 615 ГК РФ понимается передача прав и обязанностей по действующему договору другому лицу с согласия арендодателя.

При этом, в материалах дела отсутствуют сведения, что при получении от Минимущества края письма от 29.03.2006 N 1-11/4141, ЗАО "Салон цветов Анюта" имел возражения в отношении переоформления договора аренды на спорные помещения путем расторжения договора N 71/4/3208 и заключения нового.

Факт осуществления зачета платежей общества в счет арендной платы по договору аренды с истцом, не свидетельствует о возникновении отношений перенайма, поскольку гражданское законодательство допускает возможность исполнения обязательства должника третьим лицом. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (статья 313 ГК РФ).

Обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о том, что действия по переоформлению договора путем расторжения договора с истцом были совершены с намерением ограничить права истца на выкуп не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Госпошлина в силу статьи 110 АПК РФ возлагается на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2013 по делу N А73-15316/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова А.В. Шевц