Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2013 г. N 20АП-5364/12

Тула

23 мая 2013 г.

Дело N А62-2927/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.05.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии 14.05.2013 (до перерыва) - Тарашкевича В.В. (доверенность от 02.04.2012), в отсутствие истца, 15.05.2013 (после перерыва) - в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.09.2012 по делу N А62-2927/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2009 по 31.12.2011 в сумме 5 060 459 рублей 47 копеек пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 5985057 рублей 17 копеек.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.09.2012 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области удовлетворены частично. С общества (ОГРН 1026701438213; ИНН 6729018279) в пользу департамента (ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526) взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок за период 3 квартал 2009 года - 4 квартал 2011 года в размере 305218 рублей 58 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за указанный период в размере 79818 рублей 57 копеек. В удовлетворении требований истца в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Смоленской области от 06.09.2012 в силу следующего.

15.06.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 112/з.

В соответствии с указанным договором департамент предоставляет в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 общей площадью 8439 кв.м., состоящий из условных участков N N 1, 2, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман -Академика Петрова-Трудовой, для

строительства 207-квартирного жилого дома сроком на 3 года.

Государственная регистрация договора произведена 24.07.2007.

Пункт 3.1 договора содержит расчет размера арендной платы (формулу). За период с 01.04.2007 по 31.12.2007 размер арендной платы составляет 543 012 рублей 88 копеек (пункт 3.2 договора). В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора).

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = С кадастр x Sуч x Сап x К x m / 12, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

С кадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр);

Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров);

Сап - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192;

m - количество месяцев аренды.

К - понижающий коэффициент.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-3 и Положению о департаменте, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Заявленная истцом задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.12.2011 составила 5 215 928 рублей 60 копеек, при этом, за период с 01.07.2009 по 31.12.2009 арендная плата исчислена, исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, за период с 01.01.2010 по 31.07.2010 исходя из ставки 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, за период с 01.08.2010 по 31.12.2011 исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка (в связи с истечением установленного пунктом 2.5 Положения N N 118, соответственно, двухлетнего и трехлетнего срока строительства с даты заключения договора аренды земельного участка).

С учетом уплаты ответчиком задолженности по арендной плате в размере 155 469 рублей 13 копеек по расчету истца на дату рассмотрения дела судом задолженность составляет 5 060 459 рублей 47 копеек.

Ответчик, возражая в указанной части против заявленных требований, сослался на то обстоятельство, что в данном случае применение ставки 2,5%, 5% от кадастровой стоимости земельного участка является необоснованным, так как земельный участок площадью 84399 кв.м., как вновь образованный, предоставлен Обществу по договору аренды N 112/з от 15.06.2007, в связи с чем на него не распространяются положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 137-ФЗ); кроме того, сославшись на положения статьи 401 Кодекса указал на то обстоятельство, что нарушение сроков жилищного строительства вызвано объективными непреодолимыми препятствиями. С учетом указанных обстоятельств, по мнению ответчика, размер арендной платы за период с 01.07.2009 по 31.12.2011 подлежит расчету с применением ставки арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции согласился с позицией общества и в решении указал, что вновь образованный земельный участок площадью 8439 кв.м. является вновь образованным, в связи с чем положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, касающиеся установления повышенного размера арендной платы, а также нормы пункта 2.5 Положения N 118 (применение ставки арендной платы в размере 2,5 %, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка) в данном случае не применяются.

Суд апелляционной инстанции находит такую позицию неверной по следующим основаниям.

Постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области.

Пунктом 2.5 приведенного Положения установлено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, в случае если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды.

Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Вместе с тем, как следует из материалов дела спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка площадью 14 000 кв.м., который в свою очередь был предоставлен обществу на основании Постановления администрации города Смоленска от 31.03.2005 N 779 для многоэтажной застройки по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Так как земельный участок площадью 8439 кв. м был предварительно согласован в составе единого земельного участка общей площадью 14000 кв. м, то отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка 8439 кв. м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2005 году.

Ввиду изложенного, общество, как лицо ранее использовавшее земельный участок площадью 14000 кв.м, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора

аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях.

Таким образом, земельный участок площадью 8439 кв. м является предоставленным в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

При таких обстоятельствах, в отношении вышеуказанного земельного участка, после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к ЗК РФ и постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

На основании изложенного, применение департаментом в расчете арендной платы повышающего коэффициента соответственно 2,5 и 5% от кадастровой стоимости земельного участка по истечении двух и трех лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка является правомерным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Таким образом, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, за период с 01.01 по 01.08.2010 года расчет арендной платы обосновано начислен истцом с применением коэффициента в размере 2,5% от кадастровой стоимости, а по прошествии трех лет в период с 01.08.2010 и за 2011 год расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 5 %.

Расчет арендной платы с сентября 2010 года истцом правильно произведен исходя из площади земельного участка 7649 м.кв., поскольку решением Ленинского районного суда города Смоленска договор аренды от 15.06.2007 N 112/3 признан недействительным в части предоставления в аренду земельного участка площадью 790 кв.м.

При таких обстоятельствах с общества подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 5 060 459 рублей 47 копеек.

Заявитель оспаривает вывод суда первой инстанции об отсутствии вины арендатора в несвоевременном освоении земельного участка. Указывает, что ответчик не мог не предвидеть сложность освоения земельного участка ввиду наличия на нем жилых домов, подлежащих расселению и сносу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом по следующим основаниям.

Спорный земельный участок предоставлялся ответчику в аренду без проведения торгов, через процедуру выбора и предварительного согласования места размещения

объекта. Таким образом, ответчик сам осуществлял выбор земельного участка и испрашивал земельный участок по данному адресу в указанных границах. При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что земельный участок был передан арендатору в состоянии, непригодном для использования, не соответствует фактическим обстоятельствам. Кроме того, поскольку выбор и формирование земельного участка осуществлялись самим обществом, ответчик не мог не предвидеть сложность освоения земельного участка ввиду наличия на нем жилых домов, подлежащих расселению и сносу.

При этом программа по сносу и реконструкции домов, на которую ссылается ответчик, предусматривала финансирование за счет средств инвесторов - застройщиков, к которым и относится сам ответчик. Таким образом, приведенные ответчиком обстоятельства, как необходимость расселения и сноса жилых домов, расширения площади застраиваемого участка не могут быть расценены в качестве доказательств отсутствия вины ответчика в нарушении сроков строительства.

В этой связи ссылка ответчика на пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна, поскольку указанное нарушение сроков строительства допущено ответчиком при осуществлении предпринимательской деятельности и в силу пункта 3 статьи 401 указанного Кодекса ответчик за ненадлежащее исполнение обязательств несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 5 985 057 рублей 17 копеек.

Согласно пункту 5.2 договора от 15.06.2007 N 112/з за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о явной несоразмерности неустойки и уменьшении ее размера в порядке, предусмотренном статьей 333 Кодекса.

Положения названной материально-правовой нормы допускают снижение неустойки при явном несоответствии ее размера последствиям нарушенного обязательства. При этом, ответчик, заявляющий о несоразмерности неустойки, должен доказать это обстоятельство, поскольку сам по себе высокий размер неустойки не служит безусловным основанием для ее снижения.

В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком представлены сведения о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, предоставленным кредитными организациями, которые значительно ниже ставки, определенной договором аренды и примененной истцом в расчете неустойки (108% годовых).

Каких-либо доказательств, опровергающих заявление ответчика о несоразмерности неустойки, истцом не представлено.

На основании изложенного, суд признает заявление ответчика о явной несоразмерности предложенной ко взысканию неустойки обоснованным и считает возможным в данном случае применить положения статьи 333 Кодекса.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2001 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Указанные выше обстоятельства дают основания суду, применив положения статьи 333 Кодекса, уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, определив ее размер, исходя из двукратной ставки рефинансирования, действовавшей в период нарушения обязательства.

Суд соглашается с позицией ответчика о том, что из периода начисления неустойки подлежит исключению период с 09.03.2011 по 29.08.2011, так как в указанный период Общество находилось в процедуре банкротства - внешнее управление, что исключает начисление неустойки за указанный период в силу положений пункта 2 статьи 95 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

С учетом изложенного, с общества подлежит взысканию неустойка в размере 839 353 рубля 18 копеек, исковые требования о взыскании неустойки в остальной части суд оставляет без удовлетворения.

Поскольку во взыскании части пени отказано в соответствии со статьей 333 Кодекса, государственная пошлина относится на ответчика исходя из общего размера заявленных исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.09.2012 по делу N А62-2927/2012 отменить.

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веж" (ОГРН 1026701438213, ИНН 6729018279) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) задолженность по арендной плате в размере 5 060 459 рублей 47 копеек, пени в размере 839 353 рубля 18 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веж" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 133 455 рублей 17 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Капустина