Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 02АП-2787/13

г. Киров

22 мая 2013 г.

Дело N А82-11775/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Суслова Сергея Владимировича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.02.2013 по делу N А82-11775/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Суслова Сергея Владимировича (ИНН: 761017689194, ОГРН: 304761022200072)

к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570),

об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 358 741 рубль 33 копейки,

установил:

индивидуальный предприниматель Суслов Сергей Владимирович (далее - предприниматель Суслов С.В., истец) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент, ответчик) об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 602 223 рубля 31 копейку в счет оплаты выкупленного имущества.

Заявленные требования истец основывает на части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил заявленное требование, просил обязать ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 358 741 рубль 33 копейки в счет оплаты выкупленного имущества.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.02.2013 в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Суслова Сергея Владимировича (ИНН 761017689194, ОГРН 304761022200072) к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН 7610070227, ОГРН 1067610046570) об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 358 741 рубль 33 копейки в счет оплаты выкупленного имущества отказано. Производство по делу в части обязания зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 243 481 рубль 98 копеек в счет оплаты выкупленного имущества прекращено.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал факт согласования с арендодателем объема и стоимости работ. При этом договор аренды и Положение содержат условия, исключающие возможность возмещения арендатору стоимости капитального ремонта, произведенных неотделимых улучшений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель Суслов С.В. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 15.02.2013 и принять по делу новый судебный акт, обязав Департамент засчитать стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 358 741 рубль 33 копейки в счет оплаты выкупленного истцом имущества - нежилое помещение, общей площадью 98.7 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 1, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул.9 мая, д.15.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

Заявитель жалобы указывает, что согласовал работы со всеми административными органами, получил разрешение на реконструкцию, ввел помещение в эксплуатацию и считает, что работы по реконструкции являются неотделимым улучшением принятого в аренду недвижимого имущества и соответственно подлежат зачету в счет его выкупной цены.

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, рассмотреть дело в судебном заседании без участия своего представителя. Департамент считает, что истец не согласовал объем и стоимость работ.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предприниматель Суслов С.В. на основании договора аренды от 01.11.2005 N 3074, заключенного с ответчиком, являлся арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. 9 Мая, д. 15а. Договор аренды заключен на срок с 01.11.2005 до 28.10.2006 с возможностью пролонгации на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя.

Согласно пункту 2.2.12 договора аренды N 3074 арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; реконструкция, капитальный ремонт, расширение, модернизация, реставрация арендуемых помещений (зданий) производятся в соответствии с Положением о порядке выполнения капитального ремонта, расширения, модернизации, реконструкции, реставрации и изменения функционального назначения арендуемых зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2.16 договора аренды, арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения как отделимые, так и неотделимые, составляющие принадлежность помещений ( т.1, л.д.14-16).

В соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 03.08.2010 между предпринимателем Сусловым С.В. и Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому истец приобрел в собственность арендуемое им помещение площадью 98,7 кв.м. Покупная цена объекта с учетом НДС составила 2 173 000,00 руб. (рыночная стоимость согласно отчету об оценке нежилого помещения N 10-06-Н1, выполненному по заказу Департамента недвижимости Рыбинской Торгово-Промышленной Палатой 04.06.-07.06.2010) (т.1, л.д. 69-72).

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 08.09.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76-АБ 203878 ( т.1, л.д.68).

В период действия договора аренды Суслов С.В. обратился в Департамент недвижимости за согласованием проведения работ по реконструкции нежилых помещений, переданных в аренду.

В письме от 12.02.2007 N 41-04/02-453 Департамент недвижимости сообщил, что согласовывает проведение работ по реконструкции нежилых помещений по адресу: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, д. 15, по представленному архитектурному проекту, указав, что порядок проведения реконструкции установлен Положением о порядке выполнения капитального ремонта, расширения, модернизации, реконструкции, реставрации и изменения функционального назначения арендуемых зданий м помещений, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным Постановлением главы Рыбинского муниципального округа от 22.11.2002 N 2511. Копия указанного Положения была направлена предпринимателю в качестве приложения к данному письму (т.1, л.д.135).

В 2007-2009 годах предпринимателем Сусловым С.В. и ООО "Строй Град" были заключены договоры подряда N 02-07-07 от 02.07.2007, N 09-02-09 от 09.02.2009, N 10-11-09 от 10.11.2009 на капитальный ремонт помещений основного зала, коридора, подсобных помещений компьютерного клуба по адресу: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, д. 15.

Согласно локальным сметным расчетам N N 1, 2, 3, актам сдачи-приемки работ, актам о приемке выполненных работ N 1 от 15.08.2007, N 2 от 09.03.2009, N 3 от 10.12.2009, справкам о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 15.08.2007, N 2 от 09.03.2009, N 3 от 10.12.2009, квитанциям к приходному кассовому ордеру, кассовым чекам) подрядчиком выполнены, а заказчиком оплачены работы на общую сумму 602 223 рубля 31 копейку.

26.07.2010 истец обратился к ответчику с просьбой о зачете стоимости выполненного капитального ремонта, повлекшего неотделимые улучшения арендуемого имущества, при реализации права преимущественного выкупа на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В проведении зачета было отказано по причине выполнения работ до обращения к арендодателю за согласием на их проведение (письмо Департамента недвижимости от 14.02.2011 N 41-04/07-538).

В указанный выше период на территории муниципального образования действовало утвержденное постановлением Главы Рыбинского муниципального округа от 22.11.2002 N 2511 Положение о порядке выполнения капитального ремонта, расширения, модернизации, реконструкции, реставрации и изменения функционального назначения арендуемых зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Полагая, что в данном случае ответчик своим отказом нарушил норму части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на произведенные работы. Кроме того, предприниматель Суслов С.В. не согласовал надлежащим образом стоимость неотделимых улучшений, не доказал расчет суммы неотделимых улучшений (т.1 л.д.120), и факт создания в результате выполнения работ действительно неотделимых улучшений.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, договор аренды между сторонами содержал ссылку на необходимость соблюдения Положения о порядке выполнения капитального ремонта, расширения, модернизации, реконструкции, реставрации и изменения функционального назначения арендуемых зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2.2.12 договора). В связи с этим нормы указанного Положения приобрели силу договорных условий и подлежали соблюдению сторонами, в том числе при согласовании капитального ремонта либо улучшения объекта аренды (статья 309 ГК РФ). Доказательств соблюдения установленного Положением порядка истец не представил.

При таких условиях ссылка заявителя жалобы на материалы судебной практики не может быть принята во внимание, т.к. права и обязанности сторон в данном случае зависят от надлежащего исполнения условий конкретного спорного договора аренды.

Кроме того, позиция заявителя апелляционной жалобы по существу сводится к отождествлению результата проведенных им работ по ремонту объекта аренды с неотделимыми улучшениями имущества. Однако подобный подход к применению норм статьи 623 ГК РФ, части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не соответствует практике, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.02.2013 по делу N А82-11775/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Суслова Сергея Владимировича (ИНН: 761017689194, ОГРН: 304761022200072) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

О.Б. Великоредчанин А.Б. Савельев