Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2007 г. N КГ-А40/12826-07 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения суду необходимо представить дополнительные доказательства по делу, исследовать срок действия договора аренды, проверить соблюдение заявителем порядка одностороннего расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 декабря 2007 г. N КГ-А40/12826-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления оглашена 11 декабря 2007 г.

Департамент имущества города Москвы (далее по тексту - ДИГМ или заявитель) 19 февраля 2007 года обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве или ответчик) о признании незаконным оформленное письмом от 16 ноября 2006 года N 05/056/2006-533 решение об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды от 15 февраля 1999 года N 06-00081/99 нежилого имущества общей площадью 497,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 51, заключенного с Закрытым акционерным обществом "АФ "Белый свет" (далее - ЗАО "АФ "Белый свет" или третье лицо), а также об обязании произвести государственную регистрацию прекращения указанного договора.

В обоснование заявленных требований ДИГМ ссылался на несоответствие обжалуемого решения ответчика положению статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части якобы непредставления необходимых для проведения регистрационных действий документов.

По мнению заявителя, договор аренды был прекращен ДИГМ в одностороннем порядке в соответствии с требованиями статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а уведомление от 12 сентября 2003 года N 03/2751 является доказательством соблюдения установленного порядка прекращения этого договора, что также подтверждено решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2004 года по делу N А40-27557/04-82-267 о выселении ЗАО "АФ "Белый свет" из спорного помещения.

При рассмотрении заявленных требований по существу решением Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 22.05.2007) по делу N А40-8699/07-92-45 в удовлетворении заявленных требований было отказано (л.д. 43).

Арбитражный суд первой инстанции, проверив на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказал в удовлетворении заявления ДИГМ к УФРС по Москве об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды от 15.02.1999 N 06-00081/99 между ДИГМ и ЗАО "АФ "Белый свет", оформленного письмом от 16.11.2006 N 05/056/2006-533.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что в качестве основания для регистрации прекращения договора аренды ДИГМ сослался лишь на уведомление от 12 сентября 2003 года N 03/2751 о прекращении действия договора в одностороннем порядке, тогда как соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами в соответствии с положением статей 450, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, или иные документы, подтверждающие его расторжение, в регистрирующий орган представлено не было, тогда как уведомление таковым подтверждением не является.

Ссылка заявителя на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2004 года по делу N А40-27557/04-82-267 о выселении ЗАО "АФ "Белый свет" из спорного нежилого помещения также не была принята арбитражным судом первой инстанции во внимание, поскольку указанный судебный акт в регистрирующий орган заявителем не представлялся.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2007 года (резолютивная часть постановления объявлена также 03.09.2007) N 09АП-10462/2007-АК решение арбитражного суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ДИГМ - без удовлетворения (л.д. 66-67).

Не согласившись с принятыми по делу решением суда первой инстанции от 29.05.2007 и постановлением апелляционного суда от 03.09.2007, ДИГМ обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой содержится просьба об отмене обжалуемых актов и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в связи с нарушением судами норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанций не верно применили положения статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не верно истолковали статьи 16, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отзывы на кассационную жалобу заявителя, составленные и направленные в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика и третьего лица в арбитражный суд кассационной инстанции не поступали.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ДИГМ поддержала доводы рассматриваемой кассационной жалобы, представитель УФРС по Москве возражала против удовлетворения кассационной жалобы, просила обжалуемые решение и постановление оставить без изменения.

Представитель ЗАО "АФ "Большой свет" в судебное заседание кассационной инстанции не явился, хотя в силу пункта 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом, так как почтовое уведомление N 22564 о времени и месте слушания вернулось в кассационную инстанцию с отметкой почтового отделения о том, что организация по указанному адресу не значится.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в связи со следующим.

Арбитражными судами было установлено, что между ДИГМ и ЗАО "АФ "Белый свет" был заключен договор аренды нежилого имущества от 15 февраля 1999 года N 06-00081/99, а 12 сентября 2003 года в адрес ЗАО "АФ "Белый свет" заявителем было направлено уведомление N 03/2751 о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сослались на положение данных норм в части необходимости представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения указанного договора подписанное сторонами соглашение о его расторжении.

Между тем судами при принятии обжалуемых актов не было учтено то обстоятельство, что форма расторжения договора, предусмотренная пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена лишь в случае расторжения договора по обоюдному соглашению сторон, тогда как в случае прекращения договора в одностороннем порядке, может быть применен специальный порядок, предусмотренный, в том числе, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случае, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Срок действия заключенного сторонами договора аренды от 15 февраля 1999 года N 06-00081/99 не исследовался, ни судом первой, ни апелляционной инстанций, тогда как данное обстоятельство имеет существенное значение для выяснения возможного способа прекращения договора, тем более, что Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит запрета на внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав при одностороннем расторжении договора в отношении недвижимого имущества.

Также суды не исследовали вопрос о соблюдении ДИГМ установленного законом порядка одностороннего расторжения (одностороннего отказа) договора аренды нежилого помещения, при том, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие надлежащее вручение спорного уведомления третьему лицу по делу, а также отсутствуют данные о том, какие именно документы были представлены ДИГМ ответчику по делу, при том, что без проверки указанных документов, нельзя принять в полной мере обоснованный судебный акт по заявленным требованиям.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильно применены нормы материального права, в связи с чем в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение от 29 мая 2007 года и постановление от 03 сентября 2007 года подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, предложить сторонам спора представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, проверить соблюдение заявителем порядка одностороннего расторжения договора аренды и с учетом установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение по заявлению ДИГМ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2007 года по делу N А40-8699/07-92-45 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2007 года N 09АП-10462/2007-АК по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.