Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2013 г. N 15АП-4979/13

город Ростов-на-Дону

23 мая 2013 г.

дело N А32-20608/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Андриановой И.Б.,

при участии: от заявителя: Панин Н.П. (по доверенности от 15.04.2013),

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2013 по делу N А32-20608/2012 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю третьи лица: Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи, закрытое акционерное общество "Курорт Макопсе", Кирилина Ирина Александровна, Харитонов Андрей Александрович, Юрасов Виталий Александрович, Лапшин Евгений Николаевич о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации, принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщения N 46/060/2012-034 от 28 мая 2012 года Управления (в лице Лазаревского отдела г.Сочи) об отказе в государственной регистрации заключенного между Муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г.Сочи, ЗАО "Курорт Макопсе", ООО "ЛЕМ" и Юшко А.С. дополнительного соглашения N 1 от 11 февраля 2012 года, к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) N 4900004477 от 29 января 2008 года; обязании Управления в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д. 69-70 т.1)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи, закрытое акционерное общество "Курорт Макопсе", Кирилина Ирина Александровна, Харитонов Андрей Александрович, Юрасов Виталий Александрович, Лапшин Евгений Николаевич.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа соответствует закону. При этом суд установил, что пункты 8.1 и 9.2 договора аренды противоречат друг другу.

С одной стороны, стороны установили порядок внесения изменений в договор исключительно письменными соглашениями участников договора, с другой предусмотрели заведомое согласие арендаторов на изменение субъектного состава участников договора. При этом установить действительную волю сторон относительно того, какой пункт договора имеет приоритет, не представилось возможным, поскольку не все участники договора обеспечили явку своих представителей в судебные заседания. Суд принял в качестве надлежащего условие, соответствующее норме закона - изменения в договор вносятся путем подписания соглашения.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, удовлетворив заявленные требования.

Общество полагает, что при сопоставлении приведенных положений с иными условиями договора (пп. 5.1.5, 9.2, 9.3) очевидно, что для изменения договора достаточно подписания соглашения арендодателем и вступающим в договор новым арендатором, что также соответствует специфике договора со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Полагает представленное на регистрацию дополнительное соглашение заключенным и без подписи Лапшина Е.Н.

В судебное заседание не явились представители заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, ООО "ЛЕМ" является собственником объектов недвижимости: одноэтажного здания спального корпуса N 5 литер К, К1, к, к1, площадью 161,8 кв. м, спального корпуса N 15, литер С, С2, с, площадью 255,10 кв. м, спального корпуса N 16, литер Р, Р2, РЗ, р, площадью 176,30 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Макопсе, ул. Свободы, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.08.2011 серии 23-АИ N 101139, серии 23-АИ N 101137, серии 23-АИ N 101138, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Объекты приобретены обществом у ЗАО "Курорт Макопсе", Кирилиной Ирины Александровны, Харитонова Андрея Александровича.

Строения расположены на земельном участке площадью 49861 кв. м с кадастровым номером 23:49:01 03 001:0011, которому присвоен адрес: г. Сочи, Лазаревский район, п.Макопсе, ул.Свободы, 13.

Этот земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора по договору N 4900004477 от 29 января 2008 года следующим лицам: закрытому акционерному обществу "Курорт Макопсе", Кирилиной Ирине Александровне, Юрасову Виталию Александровичу, Харитонову Андрею Александровичу, Лапшину Евгению Николаевичу на срок до 01 января 2049 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением N 1 от 11 февраля 2012 года внесены изменения в преамбулу договора аренды N 4900004477 от 29 января 2008 года и реквизиты сторон договора аренды, а именно: отражено выбытие из числа арендаторов Кирилиной И.А. и Харитонова А.А., вместо них в число арендаторов включено общество с ограниченной ответственностью "ЛЕМ".

Арендатор Лапшин Евгений Николаевич от подписания дополнительного соглашения отказался.

Дополнительное соглашение передано на регистрацию в Лазаревский отдел г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Сообщением N 46/060/2012-034 от 28.05.2012, полученным представителем общества 29.06.2012, в регистрации дополнительного соглашения N 1 от 11 февраля 2012 года отказано.

Основанием отказа указано неподписание соглашения Лапшиным Е.Н. В регистрации отказано со ссылкой на положения абзацев 4 и 10 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ("документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства", "не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав").

Полагая отказ регистрирующего органа незаконным, общество 11.07.2012 обратилось с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок на обращение с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом соблюден.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение к договору аренды, подлежавшему государственной регистрации также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

В числе закрепленных статьей 20 приведенного закона оснований для отказа в государственной регистрации прав названы в том числе такие как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма содержится в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пунктах 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Указанный принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости находит свое отражение и в правилах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, статья 25.5 Закона о регистрации закрепляет, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Из приведенных норм права следует, что с момента перехода права собственности на здания, строения и сооружения, собственник соответствующих объектов недвижимости в силу закона приобретает право аренды на землю в том объеме, в котором это право принадлежало предшествующему собственнику и замещает последнего в договоре аренды. Указанное происходит в силу закона и не требует волеизъявления сторон в порядке статьи 421 ГК РФ.

Представленный в материалы дела спорный договор аренды соответствует указанным требованиям закона (пп. 5.1.5, 9.2, 9.3 договора аренды).

Разъяснения, отражающие специфику заключения и регистрации договоров аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, содержатся в пунктах 19, 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Так, разъяснено, что подобные договоры заключаются с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей объектов недвижимости на неделимом участке.

Указано, что такой договор может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев объектов недвижимости, так и одного из них. При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Отмечено, что понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). В пункте 21 дополнительно разъяснено, что такой договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

По смыслу приведенных норм закона общество "ЛЕМ" с момента регистрации перехода прав на объекты недвижимости приобрело право аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 4900004477 от 29.01.2008 на тех же условиях, на которых участок по данному договору использовали продавцы недвижимости ЗАО "Курорт Макопсе", Кирилина И.А., Харитонов А.А.

Общество могло требовать регистрации соответствующих изменений в договоре в силу закона в порядке статьи 25.5 Закона о регистрации, то есть в индивидуальном порядке, без оформления дополнительного соглашения, поскольку в указанном случае смена арендатора действительно не зависит от воли арендодателя и иных арендаторов.

Вместе с тем, общество действовало в ином порядке, а именно путем составления дополнительного соглашения, которое не было подписано одним из арендаторов. В заявлении, поданном заинтересованному лицу, общество просило зарегистрировать именно дополнительное соглашение, а не изменение договора в силу закона.

Однако в указанном случае соглашение подчиняется общим правилам заключения договора и не считается заключенным в связи с неподписанием его одним из арендаторов, указанных в качестве стороны соглашения.

Поэтому государственный регистратор правомерно отказал в регистрации дополнительного соглашения, а суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления общества, констатировав соответствие оспариваемого отказа закону.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии неустранимых противоречий в договоре аренды. Пункт 8.1 договора носит общий характер и соответствует правилам изменения договора по воле сторон. В рассматриваемом же случае изменение договора произошло в силу закона, что, по сути, и отражено в пунктах 5.1.5, 9.2, 9.3 договора. Соответственно несоблюдение пункта 8.1 не влияет на возникновение статуса арендатора у заявителя. Указанный пункт не подлежит применению в спорной ситуации. Вместе с тем, при наличии единогласия всех лиц, участвующих в договоре, заключение дополнительного соглашения в связи с изменением состава арендаторов также допустимо. Однако в рассматриваемом случае такого единогласия достигнуто не было, что и явилось основанием к отказу в регистрации.

Однако ошибочное указание суда первой инстанции на наличие неустранимого противоречия в договоре не привело к принятию неправильного решения. Отказ в удовлетворении заявления правомерен. Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы с возвратом излишне уплаченной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2013 по делу N А32-20608/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" (ИНН 5260250354) из федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов