Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 10АП-1567/13

г. Москва

22 мая 2013 г.

Дело N А41-33549/12

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т. И.,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Санни Хилс" (ИНН: 5044057300, ОГРН: 1065044034879): Зиберев С. А., представитель по доверенности N 55-1 от 17.07.2012 г., Трояновская Н. В., представитель по доверенности N 62 от 22.01.2013 г., Деньгин И. Я., генеральный директор, решение N 30 от 23.12.2009 г.

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Лагуна-100" (ИНН: 5044027961, ОГРН: 1025005682998): Дацюк Ю. В., представитель по доверенности б/н от 10.04.2013 г., Щипов С. В., представитель по доверенности б/н от 12.05.2013 г.

от третьего лица - Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ИНН: 5044013302, ОГРН: 1035008863746): Шолгина О. И., представитель по доверенности N 454исх. от 22.03.2013 г.

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: 7727270299, ОГРН: 1047727043561): представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Лагуна-100" и Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года по делу N А41-33549/12, принятое судьей Бирюковой Е. В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Санни Хилс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Лагуна-100"

с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области

о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Санни Хилс" (далее по тексту - ООО Холдинговая компания "Санни Хилс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лагуна-100" (далее по тексту - ООО "Лагуна-100") о взыскании с ООО "Лагуна-100" в пользу ООО Холдинговая компания "Санни Хилс" задолженности по арендной плате по договору аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от 21 июня 2001 года за период с апреля 2009 года по май 2012 года в общей сумме 203 206 руб. 26 коп.; о расторжении договора аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от 21 июня 2001 года, зарегистрированного Московской областной регистрационной палатой 23 августа 2001 года за N регистрации 50-01.09-14.2001-221.1; об обязании ООО "Лагуна-100" освободить нежилое помещение общей площадью 67,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Дзержинского, д.18 (л. д. 2 - 5, т. 1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель Истца уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от

21 июня 2001 года за период с апреля 2009 года по май 2012 года в общей сумме 75 027 руб. 65 коп.; расторгнуть договор аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от 21 июня 2001 года, зарегистрированный Московской областной регистрационной палатой 23 августа 2001 года за N регистрации 50-01.09-14.2001-221.1.; обязать ООО " ЛАГУНА-100" освободить нежилое помещение общей площадью 67,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул.

Дзержинского, д.18 (л. д. 58 - 59, т. 1).

Уточнения исковых требований Арбитражным судом Московской области приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области (л. д. 125, т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года по делу А41-33549/12 исковые требования ООО Холдинговая компания "Санни Хилс" удовлетворены в полном объеме:

взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от 21 июня 2001 года за период с апреля 2009 года по май 2012 года в общей сумме 75 027 руб. 65 коп.

Расторгнут договор аренды N 857 муниципального недвижимого имущества от 21 июня 2001 года, зарегистрированный Московской областной регистрационной палатой 23 августа 2001 года за N регистрации 50-01.09-14.2001-221.1.

ООО "Лагуна-100" обязано освободить нежилое помещение общей площадью 67,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Дзержинского, д.18 (л. д. 77 - 80, т. 2).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Лагуна-100" и Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неверно применены нормы материального права (л. д. 82 - 87, 98 - 99, т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика и третьего лица - Администрации района - доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали, просили обжалуемое решение суда первой инстанции отменить полностью.

Представители истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу решения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица - Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд полагает следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО "Лагуна-100" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского района Московской области (арендодатель) 21 июня 2001 года был заключен договор аренды N 857, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользованию помещение, расположенное по адресу: город Солнечногорск, улица Дзержинского, дом 18, общей площадью 89.4 кв.м. (л. д. 15 - 17, т. 1).

Согласно акту приема-передачи N 137 от 21 июня 2001 года указанное помещение было передано ООО "Лагуна-100" (л. д. 19, т. 1).

25 февраля 2009 года между ООО "Мосптицпром" и ООО Холдинговая компания "Санни Хилс" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: помещение: офис, 1 этаж, нежилое, условный номер 50:09:08:00223:001:0037, общей площадью 89.4, расположенное по адресу: Московская область, город Солнечногорск, улица Дзержинского, дом 18 (л. д. 46 - 48, т. 1).

По акту приема-передачи (л. д. 49, т. 1) указанное помещение передано истцу.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 11 апреля 2009 года за N 50-50-09/028/2009-081.

Как видно из материалов дела, на основании указанного выше договора купли-продажи N 4 от 25 февраля 2009 года за истцом было зарегистрировано право собственности на помещение, офис, общей площадью 89,4 кв.м., этаж 1, инв. N 433, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Дзержинского, д.18., нежилое помещение.

Факт регистрации права собственности за истцом на помещение площадью 89,4 кв.м. подтверждено свидетельством 50-НГN 452093 от 11 апреля 2009 года (л. д. 6, т. 1)

На момент регистрации за истцом права собственности помещение площадью 89,4 кв.м. было сдано по договору N 857 от 21 июня 2001 года в аренду ООО " ЛАГУНА-100" (л. д. 15 - 17, т. 1).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" - в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, с момента вступления в права собственника на помещение площадью 89,4 кв.м., истец одновременно приобрел право арендодателя по договору аренды N 857 от 21 июня 2001 года на сданное в аренду помещение площадью 89,4 кв.м.

В ходе технической инвентаризации при обмере БТИ было установлено, что площадь помещения, зарегистрированного за истцом на праве собственности, составляет не 89,4 кв.м., а 67,2 кв.м.

На основании заявления истца Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП были внесены изменения, согласно которым за Истцом на основании договора купли-продажи N 4 от 25 февраля 2009 года зарегистрировано право собственности на помещение площадью 67,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Дзержинского, д.18 (л. д. 7, т. 1).

Между тем, никаких изменений, касающихся площади арендуемого помещения, в договор аренды N 857 от 21 июня 2001 года, заключенный в отношении спорного имущества, внесено не было.

Пунктом 4.1 Договора аренды N 857 предусмотрено, что величина арендного платежа, подлежащая ежемесячному внесению, определена в Приложении N 1 и составляет 3 352 руб. 50 коп.

Таким образом, согласно договору, арендная плата была установлена в виде ежемесячного арендного платежа за все арендуемое помещение в целом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Вследствие неисполнения обязанности по оплате арендных платежей за ответчиком за период с апреля 2009 года по май 2012 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 75 027 рублей 65 копеек, которую истец просил взыскать с ответчика.

Суд первой инстанции, удовлетворяя данное требования истца в полном объеме, исходил из отсутствия в материалах дела доказательства исполнения ответчиком своих обязательств по арендной плате в спорный период.

Апелляционный суд находит данный вывод законным и обоснованным.

Доводы заявителей апелляционных жалоб относительно того, что судом неверно был взыскан размер задолженности по арендной плате, поскольку не было учтено то, что размер арендуемого помещения фактически (67.2 кв.м.) на 22.2 кв.м. меньше, чем указан в договоре аренды (89.4 кв.м.), апелляционным судом отклонены в связи с их несостоятельностью.

Как было указано выше, а также подтверждено пояснениями представителей сторон в судебном заседании, в спорный договор аренды никаких изменений, в том числе относительно площади арендуемого помещений, не вносилось, ответчик в течение длительного времени осуществлял оплату арендных платежей и не предпринимал действий по изменению условий договора аренды.

По акту приема-передачи от 21 июня 2001 года ответчик получил в аренду помещение площадью 89.4 кв.м. (л. д. 136, т. 1).

Доказательства возврата части помещения в материалах дела отсутствуют.

Учитывая то, что государственная регистрация права собственности истца произведена на основании договора купли-продажи N 4 от 25 февраля 2009 года на помещение 89,4 кв.м., отсутствуют доказательства того, что частично помещение когда-либо передавалось иным лицам, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что арендная плата должна начисляться в соответствии с договором аренды N 857 от 21 июня 2001 года.

В рамках данного дела исковые требования заявлены со ссылкой на статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации - о ненадлежащем исполнении обязательств по договору, а не на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации - взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование арендуемым помещением.

Следовательно, суд, разрешая заявленные требования, правомерно исходил из условий заключенного договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 75 027 рублей 65 копеек правомерен и соответствует фактическим обстоятельствам по делу.

Что касается требования истца о расторжении спорного договора, апелляционный суд полагает правомерным вывод суда первой инстанции о его удовлетворении.

В соответствии с пунктом 3.3.3 Договора аренды N 857 арендатор обязан в течение месяца с даты подписания акта приема имущества застраховать его на весь срок аренды и предоставить копию страхового полиса Арендодателю.

19 октября 2011 года в своем письме N 11/10-01 Истец попросил Ответчика в недельный срок с момента получения письма, исполнить требование, изложенное в п. 3.3.3 Договора.

Истцу страховой полис представлен не был.

Ответчиком в материалы дела представлен договор N 45015/919/00188/2 от 02 ноября 2012 года в отношении арендуемого по спорному договору аренды имущества (л. д. 59 - 62, т. 2).

Пунктом 1.2 указанного договора определен его срок - с 03 ноября 2012 года по 02 ноября 2013 года, то есть один год, что является нарушением пункта 3.3.3. спорного договора аренды.

Согласно п.6.1.4 Договора аренды N 857 он может быть расторгнут в связи с нарушением п.3.3.3.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6.1.3 Договора аренды N 857 договор может быть досрочно расторгнут в связи с неуплатой арендных платежей более трех месяцев.

Как было установлено судом, а также подтверждено материалами дела, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с апреля 2009 года по май 2012 года, то есть, за период более 3-х месяцев.

02 июля 2012 года Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 12/07-02 с предложением погасить задолженность по арендной плате, в противном случае договор будет расторгнут досрочно.

В удовлетворении претензии Ответчиком было отказано в письме N 44 от 09 июля 2012 года.

09 июля 2012 года в своем письме N 12/07-03 Истец предложил Ответчику погасить сумму задолженности в размере 203 206 руб. 26 коп. и сообщил о расторжении договора аренды.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды является правомерным.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

В связи с удовлетворением требования о расторжении договора, требование об обязании ответчика освободить занимаемое помещение должно быть также удовлетворено.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом. нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые могли бы повлечь его отмену, Десятым арбитражным апелляционным судом не установлено, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года по настоящему делу в соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Лагуна-100" и Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - без удовлетворения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2012 года по делу А41-33549/12 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.С. Юдина