Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2013 г. N 11АП-3935/13

г. Самара

24 мая 2013 г.

Дело N А55-26279/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,

с участием:

от заявителя - Недогреева С.Г., доверенность от 28 августа 2012 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился;

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" - извещен, не явился;

от Компании "МАКЛИПЕН ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД" - извещен, не явился;

от Компании GEROSIANA INVESTMENTS LIMITED (ГЕРОСИАНА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД) - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 г.

по делу N А55-26279/2012 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Валдай" (ИНН 7705861668, ОГРН 5087746334627), г. Москва,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Грейт-Б", г. Москва,

Компания "МАКЛИПЕН ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД", г. Москва,

Компания GEROSIANA INVESTMENTS LIMITED (ГЕРОСИАНА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД)

о признании незаконными решений, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Валдай" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконными решений от 30 июля 2012 г. N 01/021/2012-396, N 01/021/2012-394 и N 01/021/2012-395 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2012 г. N 1 и обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по указанному договору.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что при реализации объектов, находящихся под залогом и включенных в конкурсную массу должника, признанного банкротом, путем проведения открытых торгов в рамках конкурсного производства, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

В результате продажи заложенного имущества ипотека прекратилась, в связи с чем предусмотренные законом основания для включения в договор купли-продажи условий, содержащих указания на ипотеку, отсутствуют.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что согласно абз. 7 п. 19 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон N 127-ФЗ) одним из обязательных условий договора купли-продажи предприятия должника являются сведения о наличии или об отсутствии в отношении него обременении. Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом залога, необходимо указывать сведения о наличии данного ограничения.

Должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им, или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества.

В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 138 закона N 127-ФЗ при продаже предмета залога порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Заявителями на государственную регистрацию представлялось согласованное предложение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Грейт-Б". Однако порядок и условия проведения торгов по продаже спорных нежилых помещений были согласованы ОАО "Коммерческий банк "Петрокоммерц", а не Компанией "Маклипен Холдингз Лимитед", осуществляющей права залогодержателя в отношении данного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель заявителя просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявитель 26 марта 2012 г. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение, площадью 2 289, 60 кв.м., подвал, комнаты N N 54-64, 127-130, 1 этаж: комнаты NN 21-24, 36, 80, 133, 134, 1 этаж, на отм. +3, 10, комнаты NN 46-55, 98, 99, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. 22 Партсъезда, д. 81а / д. 193; нежилое помещение, литера А, А1; 1 этаж: комната N 101, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а /ул. 22 Партсъезда, д. 193; нежилое помещение, 1 этаж: комната N 38; литера строения А, А1, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а / ул. 22 Партсъезда, д. 193.

В качестве основания возникновения прав на указанное имущество заявитель представил на государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2012 г. N 1, заключенный с ООО "Грейт-Б".

При этом ООО "Грейт-Б", являющееся собственником вышеуказанного имущества, решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2011 г. признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Указанный договор купли-продажи от 31 января 2012 г. N 1 заключен в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов в форме открытого аукциона. При этом торги проводились в соответствии со ст.ст. 110, 139 закона N 127-ФЗ в рамках процедуры конкурсного производства ООО "Грейт-Б".

Сообщениями от 30 июля 2012 г. N 01/021/2012-396, N 01/021/2012-394, N 01/021/2012-395 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное имущество (т. 1 л.д. 15-29).

Основаниями для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства: отсутствие в документах согласия залогодержателя имущества - Компании с ограниченной ответственностью "Маклипен Холдингз Лимитед" на отчуждение вышеуказанного имущества; представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2012 г. N 1 составлен без данных об ограничении (обременении), а именно: о зарегистрированной ипотеке по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) от 21 августа 2009 г. в пользу Компании с ограниченной ответственностью "Маклипен Холдингз Лимитед".

Считая, что регистрирующий орган незаконно отказал в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 16 закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п. 1 ст. 17 закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 13 закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 закона N 122-ФЗ. В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии с п. 1 ст. 126 закона N 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой;

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В силу п. 1 ст. 131 закона N 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно п. 4 ст. 138 закона N 127-ФЗ продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи, т.е. путем проведения торгов.

Пленум ВАС РФ в п. 12 Постановления от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" указал, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Исходя из правового смысла статьи 131 и пункта 3 статьи 138 закона N 127-ФЗ, продажа включенного в конкурсную массу предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. При реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. по делу N А06-6301/2011, которое оставлено без изменения постановлением ФАС Поволжского округа от 27 августа 2012 г.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод регистрирующего органа о том, что отсутствуют основания для государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимого имущества по причине отсутствия согласия залогодержателя этого имущества.

Необоснованным является и отказ регистрирующего органа в государственной регистрации по причине отсутствия в договоре купли-продажи указания на обременение в виде ипотеки, поскольку, как уже указано выше, в результате продажи заложенного имущества ипотека прекратилась в силу закона. Следовательно, основания для включения в договор купли-продажи условий, содержащих указания на ипотеку, отсутствуют.

Ссылка регистрирующего органа на абз. 7 п. 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ является несостоятельной, поскольку в данной норме законодательства закреплена обязательность отражать в договоре купли-продажи сведения о наличии действующих обременений продаваемого имущества. Поскольку в рассматриваемом случае залог имущества прекратился в силу закона, то отсутствовали и основания для указания в договоре сведений о таком залоге имущества.

Прекращение права залога в силу закона на основании подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ не ставится в зависимость от внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Не принимается во внимание и довод регистрирующего органа о том, что порядок и условия проведения торгов по продаже спорных нежилых помещений не согласованы залогодержателем этого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 138 закона N 127-ФЗ в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В рассматриваемом случае залогодержатель таким правом не воспользовался.

При этом арбитражный апелляционный суд принимает во внимание тот факт, что состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Доказательств обратного суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2013 г. по делу N А55-26279/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Н.Ю. Марчик С.Т. Холодная