Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 03АП-1566/13 (ключевые темы: арендная плата - множественность лиц - договор аренды земельного участка - биржа - право аренды)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 03АП-1566/13

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Красноярск

28 мая 2013 г.

Дело N А33-13805/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "23" мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Гуровой Т.С., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Н.В. Савицкас Н.В.,

при участии: от Администрации Пировского района Красноярского края: Ивченко С.С., представителя по доверенности от 21.05.2013; Коробейникова В.В., представителя по доверенности от 09.01.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс": Кононенко И.А., представителя по доверенности от 04.03.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 06 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012, принятое судьей Куликовой Д.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Пировского района Красноярского края (истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (ответчик, Общество) о взыскании 450 921 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 и 78 499 руб. 96 коп. пени.

На основании статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 315 645 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате и 54 899 руб. 56 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" в пользу администрации Пировского района 315 645 руб. 24 коп. долга, 51 780 руб. 60 коп. пени; в доход федерального бюджета 10 323 руб. 26 коп. государственной пошлины.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой полагает решение незаконным и необоснованным и подлежащим отмене.

Как полагает заявитель со ссылкой на пункт 2 статьи 218 ГК РФ, часть 2 статьи 25 ЗК РФ, пункт 1 статьи 552 ГК РФ, пункты 14,20 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", с момента приобретения объекта недвижимости к нему перешли права лишь на ту часть земельного участка, которая занята сооружением и необходима для его использования - 9 844,18 кв.м.

Предыдущий собственник сооружения использовал земельный участок на основании договора аренды от 24.04.2007 со множественностью лиц на стороне арендатора. Общая площадь участка составляла 295 000 кв.м., а предусмотренная договором арендная плата 23 895 рублей в месяц была определена за весь участок данной площади, несмотря на то, что на нем находятся и иные объекты недвижимости, кроме сооружения, принадлежащего ответчику, в том числе принадлежащие истцу - Администрации. Собственники других объектов недвижимости, расположенных на данном земельному участке, должны в силу закона нести обязанности по внесению арендной платы пропорционально площади, занятой принадлежащими им объектами недвижимости, что не учтено судом первой инстанции.

Апелляционная жалоба принята к производству, назначено её рассмотрение на 26.04.2013 с последующим отложением на 23.05.2013.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что у ответчика как приобретателя сооружения по договору купли-продажи от 08.02.2010 возникло обязательство по внесению арендной платы за земельный участок по договору от 24.04.2007 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Поскольку произошла перемена лиц в обязательстве в силу закона, ответчик стал стороной договора аренды, а следовательно несет обязательства прежнего арендатора в полном объеме.

Представители Администрации Пировского района Красноярского края заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии свидетельства о государственной регистрации права от 29.1.2012 N 24-24-19/015/2012-847; копии свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2012 N 24-24-19/015/2012-849; копии свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2012 N 24-24-19/015/2012-850; копии свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2012 N 24-24-19/015/2012-848; письма Администрации Пировского района Красноярского края N 741 от 21.05.2013. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" Кононенко И.А. не возразила относительно заявленного ходатайства.

На основании статьи 268 АПК РФ ходатайство удовлетворено, поскольку истцом представлены документы в опровержение доводов апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Истцом (арендодатель) и ООО "ЛАППО" (арендатор) 24.04.2007 подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами. В соответствии с пунктом 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) (приложение N 1).

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор заключен сроком на 49 лет с 29.03.2007 по 28.03.2056 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 04.12.2007 за N 24-24-19/018/2007-383.

Согласно пункту 1.4 договора правообладатели или собственники помещений, зданий, строений сооружений, расположенных на участке - соарендаторы, вправе в любой момент вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к договору с арендодателем, без изменений условий договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с пунктом 3.2 договора, приложением N 3 к договору арендная плата за участок составляет 23 895 руб. в месяц. Арендная плата за пользование участком для соарендаторов, вступающих в договор, устанавливается соответствующим соглашением о присоединении к договору, и начисляется пропорционально застроенной площади под объектами недвижимости, принадлежащих соарендаторам на праве собственности. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органами местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора. Процент арендатора (соарендаторов) в общем размере арендной платы за пользование земельным участком исчисляется как соотношение площади принадлежащего арендатору (соарендаторам) на праве собственности объектов недвижимости к общей площади земельного участка (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (соарендаторы) выплачивают арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

Истцом (арендодатель) и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат" (соарендатор) 22.05.2008 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а соарендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к соглашению и являющемуся его неотъемлемой частью. Земельный участок уже находится в фактическом пользовании соарендатора. Соглашение имеет силу передаточного акта.

Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 23.05.2008 по 28.03.2056. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 26.09.2008 за N 24-24-19/002/2008-141.

Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Согласно приложению N 1 к соглашению размер арендной платы составляет 86 022 руб. в год (соотношение площади участка к площади, занимаемой объектами недвижимости, составляет 0,3), или 7 168,50 руб. в месяц.

По договору купли-продажи 08.02.2010 общество с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) продало обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (покупатель) сооружение - железнодорожные пути, место примыкания стрелочный перевод N 4 станции Большая Кеть Красноярской железной дороги; граница ж/д путей стык рамного рельса стрелочного перевода N 14, назначение: нежилое, протяженностью 3579.7 м. инв. N в.б.18:14, лит. В, адрес объекта: Россия. Красноярский край, Пировский район, ст. Большая Кеть, соор. Условный номер объекта (недвижимого имущества): 24:31:000000:0000:вб. 18:14:001.Указанное недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295000 кв.м., расположенном по адресу: Красноярский край. Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1 Б (пункт 1.2. договора).

Согласно отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, государственная регистрация договора произведена 22.03.2010 N 24-24-19/004/2010-802, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2010 N 24 ЕИ 535932.

Истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007. Срок аренды участка установлен пунктом 1.2. с 19.10.2011 по 19.09.2012. Размер арендной платы за участок в 2011 году составляет 5813 руб. 40 коп. (пункт 2.1. договора). Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2. договора). Арендная плата по договору начисляется с 19 октября 2011года (пункт 2.3. договора). Расчет арендной платы определен в приложении 1 (пункт 2.4. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, установленном в расчете арендной платы (приложение 1) соглашения, путем перечисления на счет (пункт 2.5. договора).

Между администрацией Пировского района и ООО "ЛАППО" подписано соглашению от 19.05.2010 о выходе общества из договора аренды земельного участка от 24.04.2007 со множественностью лиц на стороне арендатора, зарегистрированое в Едином государственном реестре прав 21.10.2010.

Во исполнение условий соглашения от 19.10.2011 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, ответчик частично оплатил арендные платежи в сумме 26387 руб. 47 коп., что подтверждено представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями: от 26.03.2012 N 19 на сумму 2 389 руб. 50 коп.; от 26.03.2012 N 13 на сумму 5 813 руб. 40 коп.; от 29.11.2012 N 51 на сумму 13 345 руб. 57 коп.; от 03.04.2012 N 28 на сумму 2 389 руб. 50 коп.; от 26.03.2012 N 20 на сумму 2 389 руб. 50 коп.

Ссылаясь на невнесение платы за пользование земельным участком за период с 23.03.2010 (момент приобретения права собственности на сооружение) по 18.10.2011 (до подписания соглашения от 19.10.2011) Администрация обратилась с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 315 645 руб. 24 коп., и за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 пени за просрочку внесения арендной платы в размере 54 899 руб. 56 коп.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 22,26,27,29,35,65 Земельного кодекса, пункты 1,3 статьи 552, пункт 2 статьи 271, 321 ГК РФ, пункты 14, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к выводу, что поскольку между истцом и ООО "ЛАППО" заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2007, общество с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" использует земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущие собственники недвижимого имущества - ООО "ЛАППО" и ООО "Проба".

Поскольку арендная плата по договору аренды от 24.04.2007 составляла 286 740 рублей, к указанному договору соглашением от 22.05.2008 присоединилось ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", арендная плата по которому составила 86 022 рубля, то обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы определены судом как разница между указанными суммами, деленная на 12 месяцев - 16 726,50 рублей. Исходя из этого, за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 задолженность составила 315 645,24 рубля. Пени за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 на основании пункта 6.2 договора определена судом в размере 51 780,60 рублей.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены вынесенного судебного акта.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Указанный правовой подход сформулирован в По договору купли-продажи 08.02.2010 ответчик приобрел у общества с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) сооружение - железнодорожные пути, при этом в договору было указано, что недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295000 кв.м. В этой связи отклоняется довод ответчика о том, что с момента приобретения объекта недвижимости к нему перешли права лишь на ту часть земельного участка, которая занята сооружением и необходима для его использования - 9 844,18 кв.м.

В соответствии с абзацем 4 пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Как пояснил истец в заседании апелляционного суда в спорный период на земельном участке 24:31:0000000:0066, общей площадью 295000 кв.м. находилось только два арендатора - ответчик и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат". Остальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являлись бесхозяйными, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в 2012. В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования от 29.12.2012. на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно определил обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разница между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", деленная на 12 месяцев.

Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (соарендаторы) выплачивают арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

При проверки расчета пени, судом установлено, что с фактически истец производит начисление пени за период с 01.05.2010 по 01.10.2012. Верный расчет пени с учетом сроков внесения платежей и изменением ставки рефинансирования за периода с 01.05.2010 по 01.10.2012 составил 51 780 руб. 60 коп.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

Т.С. Гурова Л.Е. Споткай