Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2013 г. N 15АП-2489/13

город Ростов-на-Дону

23 мая 2013 г.

дело N А32-20654/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Андриановой И.Б.,

при участии: от истца: Мокин И.Я. (по доверенности от 01.02.2013),

от ответчика: Азаров С.В. (доверенность от 03.05.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", общества с ограниченной ответственностью "Немо-Техно"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2012

по делу N А32-20654/2012

по иску муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Немо-Техно"

о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества и взыскании неустойки

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Немо-Техно" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 46 от 10.06.2010, возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, д. 25/27, взыскании суммы неоплаченного платежа образовавшегося на 01.09.2012 в размере 1 538 236 руб. 50 коп. и взыскании неустойки (пени) на 06.09.2012 в размере 4 363 069 руб.50 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 45)).

Заявленные требования мотивированы тем, что ответчик, приобретший спорное помещение в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства, не исполняет надлежащим образом предусмотренную договором обязанность по своевременному внесению платежей.

Решением суда от 26.12.2012 исковые требования частично удовлетворены. Судом с ответчика в пользу истца взыскано пени за несвоевременную оплату приобретенного имущества по договору купли - продажи N 46 от 10.06.2010 за период с 11.07.2011 по 06.09.2012 в размере 4 074 124 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения иска в части обязания ООО "Немо-Техно" возвратить МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, д. 25/27, поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 46 от 10.06.2010 расторгнутым. Неправомерный отказ Управления от исполнения договора направлен исключительно на воспрепятствование реализации субъектом малого или среднего предпринимательства своего права на приобретение муниципального имущества в рассрочку. Образовавшуюся у ответчика задолженность нельзя отнести к категории ущерба, о котором идет речь в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу того, что истец не лишен возможности требовать оплаты долга, уплаты договорной неустойки путем предъявления соответствующего иска.

Суд также указал, что не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика суммы неоплаченного платежа, образовавшегося на 01.09.2012 в размере 1 538 236 руб.50 коп., поскольку в соответствии с пунктом 7.3 за нарушение сроков внесения платежей, указанных в п. 2 Договора, покупатель выплачивает неустойку (пеню), а срок оплаты по договору предусмотрен до 10 июня 2015 года.

При взыскании договорной неустойки суд не усмотрел оснований к ее снижению в порядке статьи 333 ГК РФ.

Не согласившись с указанным решением, истец и ответчик обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили обжалуемое решение отменить.

Управление полагает необоснованным отказ в удовлетворении требования о расторжении договора и возврате имущества. Указывает, что договором установлено такое основание расторжения как просрочка платежа, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, договор расторгнут, что дает право требовать возврата имущества.

Общество не согласно с решением суда в части взыскания пени, полагает отсутствующими основания к применению меры договорной ответственности ввиду незаключенности договора, поскольку в договоре имеются условия о залоге, при этом не соблюдено требование о государственной регистрации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, и возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, и возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить.

Как следует из материалов дела, между МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" (продавец) и ООО "Немо-Техно" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 46 от 10.06.2010.

В соответствии с п. 1.1 заключенного договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение IV, общей площадью 222,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, д. 25/27.

Цена объекта нежилого помещения составляет 6 421 000 руб., в том числе НДС 979 474 руб. 58 коп., оплата которого осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации (п. 2.1 договора).

Стороны в п. 2.2 договора установили, что оплата цены продажи приобретенного нежилого помещения осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента подписания вышеупомянутого договора в соответствии с графиком погашения суммы денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка по договору ежемесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Приложением к договору купли-продажи N 46 от 10.06.2010 сторонами согласован график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта нежилого помещения.

Согласно графику платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта нежилого помещения ООО "Немо-Техно" обязано с 10.07.2010 по 10.07.2015 оплатить 6 592 440 руб. 99 коп.

22 июля 2011 года МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" направило в адрес ООО "Немо-Техно" уведомление N 8-108/3431 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в сумме 614 640 руб., в срок до 30 июля 2011 года; указав, что в случае непогашения долга Управление будет вправе расторгнуть договор по пункту 7.4 договора купли-продажи в одностороннем порядке. Письмо получено обществом 03.08.2011.

11 октября 2011 года управление повторно направило обществу уведомление N 8-1-08/5339 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в сумме 1 614 539 руб., в срок до 20 октября 2011 года и указанием на то, что непогашение долга позволяет управлению расторгнуть договор.

В связи с тем, что ООО "Немо-Техно" обязательство по оплате образовавшейся задолженности надлежащим образом не исполнило, МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.

Судом исследованы доводы ответчика относительно незаключенности договора купли-продажи. Данные доводы основаны на содержании пунктов 4.1 и 6.1 договора, указывающих на обременение приобретаемого помещения ипотекой в силу закона в связи с рассрочкой платежа.

Действительно, в силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Однако правовые последствия неисполнения указанных требований влекут незаключенность соглашения об ипотеке, но не договора купли-продажи, который не требует государственной регистрации. Кроме того, в договоре содержится ссылка на наличие ипотеки в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ), а не по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 5.1 договора момент перехода права собственности на объект недвижимости сопряжен сторонами с выполнением покупателем обязанности по оплате.

Таким образом, оснований полагать спорный договор купли-продажи не заключенным не имеется.

Соответственно отклоняются и доводы ответчика о невозможности расторжения договора ввиду его незаключенности.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции исследовался вопрос существенности допущенного нарушения, вместе с тем, просрочка оплаты более чем на 10 дней является специально оговоренным в пункте 7.4 договора основанием к его расторжению, то есть в рассматриваемом споре применению подлежал подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и вопрос о существенности нарушения не влиял на результат рассмотрения спора.

Наличие задолженности и просрочки платежа ответчик не отрицает. Как видно, ответчиком прекращена оплата по договору после 27.07.2011, при этом оплата за июнь просрочена более чем на 40 дней, последующие платежи не вносились. На момент рассмотрения спора от общей стоимости помещения - 6 421 000 руб. ответчиком оплачено 1 428 362 руб.

Согласно пункту 7.4 договора указанное в нем нарушение влечет возможность расторжения в одностороннем порядке путем направления уведомления ответчику, то есть установлена возможность внесудебного расторжения договора.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку требование (уведомление) об устранении нарушений ответчиком не было исполнено, задолженность не погашена, последующие платежи не производились, Управление имело право на одностороннее внесудебное расторжение договора и реализовало указанное право уведомлением, которое получено ответчиком 19.11.2011.

Таким образом, договор прекращен, в связи с чем необходимости в его судебном расторжении не имеется, в указанной части в иске надлежит отказать.

Ввиду реализации истцом права на одностороннее внесудебное расторжение договора спорное помещение подлежит возврату истцу.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика о том, что имущество не подлежит возврату, поскольку ответчик ранее являлся его арендатором.

Согласно пункту 6.4 договора купли-продажи договор аренды считается расторгнутым с даты заключения договора купли-продажи.

Таким образом, требование о возврате имущества заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.

Поскольку договор прекращен, имущество подлежит возврату продавцу, оснований для взыскания с покупателя неуплаченных очередных платежей по договору в сумме 1 538 236,50 руб. не имеется.

Вместе с тем, истец вправе заявлять о взыскании неустойки за нарушение условий договора.

Согласно пункту 7.3 договора за нарушение сроков внесения платежей, указанных в пункте 2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

Исходя из приведенного пункта договора, истец начисляет неустойку за период с 11.06.2011 по 06.09.2012 не на сумму долга, а на всю стоимость имущества.

В результате чего сумма отыскиваемой с ответчика как субъекта малого предпринимательства пени - 4 363 069,50 руб. сопоставима с выкупной ценой имущества - 6 421 000 руб. При этом продавцом получено в счет исполнения договора от ответчика 1 428 362 руб., из них 1 318 488 руб. уплачено своевременно. По результатам настоящего спора имущество возвращается продавцу. Таким образом, установленная в договоре неустойка не соответствует последствиям неисполнения обязательства, поскольку позволяет истцу получить с ответчика помимо имущества в натуре еще и санкции, составляющие практически 100% от стоимости такого имущества. Заявление истца о взыскании неустойки по такой методике расчета суд расценивает как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В связи с чем расчет неустойки надлежит производить от суммы долга с учетом графика платежей.

Согласно представленному в последнем абзаце п.7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" подходу, при расторжении договора неустойка подлежит взысканию до даты фактического исполнения обязанности по договору (при судебном разрешении вопроса о взыскиваемой задолженности по договору, до исполнения соответствующего судебного акта).

Данный вывод носит общий характер и применим в том числе в отношениях купли-продажи, поскольку согласуется с положениями гражданского законодательства о том, что прекращение обязательства обусловлено не всяким, а лишь надлежащим исполнением, т.е. таким, которое соответствует условиям обязательства, требованиям закона и иных правовых актов, обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям (ст. 309 ГК РФ).

Ненадлежащее исполнение не только не прекращает обязанности соответствующего лица, но и порождает дополнительные охранительные обязательства - по возмещению убытков, уплате неустойки (ст. 396 ГК РФ). Лишь после того, как стороны совершат все вытекающие из обязательства действия, наступает момент, когда оно признается прекращенным.

Таким образом, только при совершении должником по договору всех действий, вытекающих из предусмотренной договором обязанности, эта обязанность прекращается исполнением (ст.408 ГК РФ). Учитывая акцессорный характер неустойки по отношению к обязательству из договора, можно констатировать, что обязанность по уплате неустойки прекращается исполнением основного обязательства из договора, соответственно, неустойка подлежит исчислению до даты фактического исполнения договора.

Соответственно требование истца о начислении неустойки до 06.09.2012 обоснованно. С 11.06.2011 допущена просрочка в платеже за июнь 2011 года (срок уплаты 10.06.2011) в сумме 109 874 руб. С 11.07.2011 сумма долга возросла до 219 748 руб., 27.07.2011 оплачено 109 874 руб., в связи с чем начало периода начисления неустойки определено истцом верно. В дальнейшем сумма, на которую начисляется неустойка, увеличивалась с 11-го числа следующего месяца на сумму 109 874 руб. согласно графику платежей.

При таком расчете неустойки поэтапно, с учетом графика платежей общий размер неустойки, подлежащей взысканию из расчета 0,15% от размера задолженности за каждый день просрочки, составит 510 090 руб. В указанной части требования истца подлежат удовлетворению, в остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

Таким образом, апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению, доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются как несостоятельные. Решение суда первой инстанции надлежит изменить в части взыскания пени и государственной пошлины, а также отменить в части отказа в удовлетворении требования о возврате имущества, обязав ответчика к возврату помещения.

Государственная пошлина по иску в размере 8 538,50 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2012 по делу N А32-20654/2012 изменить в части взыскания пени и государственной пошлины, отменить в части отказа в удовлетворении требования о возврате нежилого помещения.

Изложить абзацы 2-4 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Немо-Техно" (ИНН 2315093130, ОГРН 1022302388976) в пользу муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (ИНН 2315157320, ОГРН 1032309093893) 510 090 (пятьсот десять тысяч девяносто) рублей пени за несвоевременную оплату приобретенного по договору купли-продажи N 46 от 10.06.2010 имущества за период с 11.06.2011 по 06.09.2012.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Немо-Техно" возвратить муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, 25/27".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Немо-Техно" (ИНН 2315093130, ОГРН 1022302388976) в доход федерального бюджета 8 538,50 руб. (восемь тысяч пятьсот тридцать восемь рублей пятьдесят копеек) государственной пошлины по иску.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов