Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2013 г. N 09АП-11591/13 (ключевые темы: муниципальная собственность - нежилые помещения - приватизация - собственность субъекта РФ - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2013 г. N 09АП-11591/13

г.Москва

27 мая 2013 г.

Дело N А40-131762/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова В.И.,

судей: Поташовой Ж.В., Яковлевой Л.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жеренковой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.02.2013 по делу N А40-131762/2012, принятое судьей Кофановой И.Н.,

по заявлению ЗАО "Студия Классика" (ОГРН 1037739345291, 109544, г. Москва, ул. Рабочая, 30)

к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Департамент имущества г.Москвы

о признании незаконным отказа от 04.09.2012, обязании произвести государственную регистрацию,

при участии:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "СТУДИЯ "КЛАССИКА" (далее Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее ответчик, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 04.09.2012 года в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, пер.Лихов 4, стр.2; обязанием произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения на основании Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 15-53 от 15.05.2012 года, заключенного между Департаментом имущества г.Москвы и Обществом.

Решением от 11.02.2013 суд удовлетворил заявленные требования, признав их обоснованными и документально подтвержденными.

Не согласившись с принятым решением, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, при рассмотрении спора судом первой инстанции нарушены нормы материального права, регулирующего спор, а также неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к принятию неверного решения.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, ходатайств об отложении рассмотрения спора не направили, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется, исходя из следующего.

Как усматривается из фактических обстоятельств и материалов дела, 28.04.2012 г. Департаментом имущества г.Москвы издано распоряжение N 1164-р "О приватизации нежилых помещений по адресу: г.Москва, пер.Лихов, д.4, стр.2, общей площадью 176,9м2", согласно которого решено приватизировать указанные нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрированы за городом Москвой (запись в ЕГРП о государственной регистрации права от 4 декабря 2002 г. N 77-01/41-571/2002-273).

15.05.2012 г. Департамент имущества г.Москвы и ЗАО "Студия "Классика" заключили договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 15-53, в соответствии с которым Департамент обязуется передать в собственность Общества указанный выше объект недвижимости.

05.07.2012 г. Департамент имущества г.Москвы и Общество обратились в Управление Росреестра по г.Москве с заявлением о государственной регистрации перехода к ЗАО "Студия "Классика" права собственности на упомянутые нежилые помещения.

04.09.2012 г. ответчик отказал в государственной регистрации перехода права собственности (сообщение об отказе N 12/020/2012-412), на основании абз.4, 6, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав), ссылаясь на неполноту представленных документов и невозможность, в этой связи, проверить соблюдение при совершении сделки требований Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и, на невыполнение требований Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение заявителем срока, предусмотренного ч.4 ст.198 АПК РФ.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы, исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил нормы материального права, регулирующего возникший спор, и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Поддерживая данный вывод суда, коллегия исходит из следующего.

В силу абзацев 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее- Закон о государственной регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзац 6); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Пунктом 1 статьи 17 Закон о государственной регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Заявителем в качестве правоустанавливающего документа представлен Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 15.05.2012 N 15-53. (л.д.25).

Из указанного договора следует, что его предметом являлся объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, пер.Лихов, д.4 ст.р.2, общей площадью 176,9 кв.м.

Объект находится в собственности Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 г. серия 77 АА N 235368. (п.1.2)

Согласно п.1.4 договора, в соответствии с п.2 ст.224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Пунктом п.1.5 договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.3.1 договора цена объекта составляет 23 103 390 руб. в соответствии с отчетом от 08.11.2011 N к-УОС-11/35/1 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО "Профит Консалт" НДС в соответствии с п.п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Из п.3.2 договора следует, что оплата производится в течение года, а разделом 4 договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств залогом недвижимости, в соответствии с нормами ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости).

Договор купли-продажи заключен в письменной форме путем подписания сторонами одного документа, как того требует статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для заключения договора стороны указали Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Департамент имущества города Москвы как орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий функции по выполнению полномочий собственника в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 25.02.2011 N 49-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы") вправе был распорядиться спорным недвижимым имуществом

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что Заявитель отвечает положениям, указанным в ст.4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и соответствует требованиям п.1- 3 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, данное обстоятельство заинтересованным лицом не оспаривается.

Довод жалобы о том, что из представленных материалов в регистрирующий орган невозможно однозначно определить способ реализации преимущественного права покупки арендованного имущества и, установить находился ли объект приватизации на начало реализации права его приобретения в Перечне, утвержденным Постановлением Правительства Москвы N 1140-ПП от 16.12.2008, не принимается коллегией.

Из материалов дела достоверно следует, что спорный объект находится в аренде с 2003 года, исключен из перечня 13.04.2012 Распоряжением ДиГМ N 770-р, то есть до подписания договора купли- продажи, способ реализации преимущественного права покупки арендованного имущества оговорен в указанном выше распоряжении и договоре. (л.д.93-96, 25).

Таким образом, в данном случае, спорное имущество отвечает и требованиям, изложенным в п.4 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о необходимости представления в Управление отчета об оценке рыночной стоимости объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не основанное на нормах права.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст.6 этого же Закона, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

В соответствии с п.26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке, до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, прошло не более шести месяцев.

Таким образом, требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении и срок действия отчета об оценки.

Как следует из материалов дела, в настоящем случае, требования законодательства не нарушены.

Не признаются обоснованными и доводы жалобы о не соответствии договора купли- продажи, требованиям ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) и Закона г.Москвы " О приватизации государственного имущества г.Москвы".

Учитывая изложенные выше обстоятельства, не принимается коллегией довод ответчика о ничтожности представленного на регистрацию договора.

Кроме того, в соответствии с п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу ч.1 ст.6 ФЗ N 159 являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст.3 указанного закона.

Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных законом.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, следует признать, что ответчик не доказал наличие оснований для отказа в совершении регистрационных действий, изложенных в письме от 04.09.2012.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут явиться основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При таких данных, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалованного судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат отнесению на подателя жалобы, который от её уплаты освобожден.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.02.2013 по делу N А40-131762/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.И. Попов

Судьи

Л.Г. Яковлева Ж.В. Поташова