Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 01АП-1000/13

г. Владимир

28 мая 2013 г.

Дело N А43-16226/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2013.

Полный текст постановления изготовлен 28.05.2013.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Тарасовой Т.И., Насоновой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

жилищно-строительного кооператива "Центр" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2012 по делу N А43-16226/2012, принятое судьёй Ионычевой С.В., по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Кстовского отделения N 434 (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), г. Москва, к жилищно-строительному кооперативу "Центр" (ОГРН 1045206901651, ИНН 5250001197), г.Кстово Нижегородской области, о понуждении заключить договор.

В судебном заседании приняли участие представители:

от ответчика (заявителя) - полномочный представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания (почтовое уведомление N 49300);

от истца - Быстрова С.Н. по доверенности N 142/23-Д от 02.03.2013 (сроком действия до 22.01.2016).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кстовского отделения N 4345 (далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Центр" (далее - ЖСК "Центр") о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Кстово, пл.Ленина, д.3. В данном доме истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 2016,80 кв.м.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 110, 155, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, указав, что не возражает против заключения договора, однако не согласен с редакцией отдельных его пунктов. До принятия решения по делу истец с учетом возражений ответчика представил новую редакцию договора. Ответчик указал, что согласен заключить договор в изложенной редакции за исключением приложения N 2 к договору.

Решением от 27.12.2012 арбитражный суд понудил ЖСК "Центр" заключить спорный договор в редакции истца за исключением приложения N 2 к договору.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Центр" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части приложения N 1 к договору - перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Оспаривая законность решения, заявитель указывает, что не может подписать названный перечень, поскольку до настоящего времени между сторонами отсутствуют акты о разграничении эксплуатационной ответственности по имеющимся коммуникациям.

ОАО "Сбербанк России" возразило против доводов, пояснив при этом, что отсутствие актов о разграничении эксплуатационной ответственности не влечет невозможности обслуживания общего имущества многоквартирного дома. Указало, что при разрешении спора в суде первой инстанции все разногласия сторон были урегулированы, банк пошел навстречу управляющей компании, исключив все пункты договора, по которым у последней возникали разногласия. В ходе судебного разбирательства к материалам дела по ходатайству банка были приобщены протокол разногласий к договору, проект договора, сопроводительное письмо по направлению протокола разногласий.

Судебное разбирательство откладывалось судом второй инстанции для обеспечения явки ответчика, последний в суд не явился.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило. Суд проверяет законность и обоснованность решения в части приложения N 1 к договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "Сбербанк России" направило в адрес ЖСК "Центр" проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Ответчик направил протокол разногласий к предложенной оферте.

Недостижение сторонами согласия по всем пунктам договора послужило основанием для обращения ОАО "Сбербанк России" в арбитражный суд с настоящим иском.

До момента принятия решения по существу истец представил на утверждение следующую редакцию договора:

ДОГОВОР

О СОДЕРЖАНИИ И РЕМОНТЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

г. Кстово "___" _____________ 2012 г.

Жилищно-строительный кооператив "Центр" (ЖСК "Центр"), именуемое в дальнейшем ЖСК, в лице председателя правления Михайловой Анжелы Юрьевны, действующего на основании Устава, с одной стороны и Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОАО "Сбербанк России"), именуемое в дальнейшем "Собственник", в лице управляющего Кстовским отделением N 4345 ОАО "Сбербанк России" Пахомова А.В., действующего на основании устава, Положения об отделении и доверенности N 1861-Д от 25.07.2011, с другой стороны, в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме о нижеследующем:

Стороны договорились о том, что при исполнении и толковании настоящего договора, если иное не вытекает из его контекста, следующие слова или словосочетания будут иметь нижеуказанное значение:

Многоквартирный дом - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников;

Собственник - физическое или юридическое лицо, владеющее на праве собственности жилым и/или нежилым помещением в многоквартирном доме, имеющее право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Помещение - часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, либо Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования;

Общее имущество - имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующие их судьбе. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с законодательством, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, уполномоченная общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом;

Содержание общего имущества - деятельность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома;

Текущий ремонт - ремонт общего имущества в многоквартирном доме, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений в многоквартирном доме, объектов придомовой территории в соответствии с требованиями Собственника и с установленным нормативными правовыми актами перечнем связанных с таким ремонтом работ. Осуществляется по решению общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома в пределах сумм, фактически оплаченных такими собственниками за текущий ремонт;

Капитальный ремонт - ремонт общего имущества с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также с целью улучшения его эксплуатационных показателей. Решение о проведении работ по капитальному ремонту принимается общим собранием собственников помещений. При принятии решения о проведении работ по капитальному ремонту утверждается перечень работ и сроки их проведения;

Плата за содержание и ремонт мест общего пользования - обязательный платеж, взимаемый с собственника помещения за оказание услуг и работ по управлению многоквартирным домом.

1. Предмет договора.

1.1. Настоящим Договором устанавливается порядок взаимодействия Собственника и ЖСК в целях обеспечения выполнения Собственником своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Приложение N 1 к Договору) путем внесения платы за жилое (нежилое) помещение в условиях функционирования в многоквартирном доме ЖСК, и в связи с этим устанавливаются права и обязанности Собственника и ЖСК по отношению друг к другу.

2.Права и обязанности сторон.

2.1.ЖСК обязано:

2.1.1. Обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме путем заключения договора управления с управляющей организацией либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с обслуживающей подрядной организацией, либо самостоятельно исполнять необходимые работы и услуги.

2.1.2. Обеспечить выполнение собственниками помещений требований положений Жилищного кодекса РФ, иных нормативных правовых актов и обязательств, принятых ими в силу заключения с ЖСК настоящего договора:

2.1.3. Контролировать выполнение управляющей организацией, обслуживающей подрядной организацией установленные договорные обязательства.

2.1.4. На основании соответствующих актов осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам.

2.1.5. Осуществлять контроль за проведением управляющей организацией либо обслуживающей подрядной организацией перерасчетов размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством.

2.1.6. Представлять интересы собственника, в том числе в отношениях с третьими лицами в частности заключаемых договоров на содержание и ремонт общего имущества.

2.1.7. Информировать собственника об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме не позднее, чем за 1 месяц до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере, путем извещения собственника в соответствии с порядком, установленным п. 6.5. настоящего договора;

2.1.8.ж Представлять собственнику самостоятельно, в случае управления многоквартирным домом собственными силами, отчет о выполнении сметы доходов и расходов за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом. При заключении Договора управления с управляющей организацией требовать от данной организации предоставления собственникам помещений такого отчета в указанный выше срок, а в случае заключения договора управления на срок один год - не ранее чем за два месяца и не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет представляется на общем собрании членов, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде Собственнику за 10 дней до проведения собрания. Отчет размещается в местах, определенных решением общего собрания членов.

2.2. ЖСК вправе:

2.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих

обязательств по настоящему Договору.

2.2.2. Взыскивать с должников сумму задолженности за жилищные услуги и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой в случае управления многоквартирным домом собственными силами в порядке, установленном действующим законодательством.

2.2.3. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение общего собрания членов ЖСК с уведомлением собственника в соответствии с порядком, установленным п. 6.5. настоящего договора.

2.3. Собственник обязан;

2.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение в порядке, установленном законодательством. Своевременно предоставлять ЖСК, либо в соответствии с заключенным ЖСК договором управления управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

2.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать ЖСК, либо в соответствии с заключенным ЖСК договором управления управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

2.3.3. Соблюдать следующие требования:

а) не производить перенос инженерных сетей;

б) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;

в) не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре;

г) не допускать производства в помещении работ или совершения других действий,

приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;

д) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;

е) не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;

ж) не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;

2.3.4. Предоставлять ЖСК либо управляющей организации (при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом) в течение трех рабочих дней сведения:

- о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность внесения платы за жилое помещение, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению возложена Собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;

- об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях с указанием мощности и возможных режимов работы установленных в нежилом(ых) помещении(ях) потребляющих устройств, теплоснабжения и другие данные, необходимые для

определения расчетным путем

объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений).

2.3.5. Обеспечивать доступ ответственных представителей ЖСК либо Управляющей организации (при наличии) в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния инженерных коммуникаций, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нежилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время, а работников аварийных служб - в любое время.

2.3.6. Сообщать либо Управляющей организации (при наличии) о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

2.4. Собственник вправе:

2.4.1. Требовать информацию о порядке, сроках и условиях осуществления работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2.4.2. Требовать соблюдения интересов Собственника при осуществлении деятельности в рамках настоящего договора.

2.4.3. Осуществлять контроль за выполнением ЖСК обязательств по настоящему договору через ответственных лиц, указанных в п. 6.6 настоящего договора.

2.4.4. Требовать возмещения ущерба, причиненного вследствие невыполнения или недобросовестного выполнения обязанностей по настоящему договору.

3. Стоимость договора и порядок оплаты.

3.1. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за капитальный ремонт устанавливается общим собранием членов ЖСК на основании сметы доходов и расходов на соответствующий календарный год.

3.2. Размер платы может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.3. Оплата услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, производится на основании платежных документов (акта выполненных работ, счета, счета-фактуры оформленной в соответствии с п.5 и п.6 ст.169 НК РФ, в сроки, установленные п.3, ст.168 НК РФ), представленных Собственнику жилищно-строительным кооперативом.

3.4. Расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается календарный месяц с 01 - го по последнее число месяца. Оплата осуществляется Собственником за истекший месяц- в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента предоставления ЖСК документов указанных в.п.3.3 настоящего Договора.

3.5. Не использование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием не внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

3.6. ЖСК вправе в одностороннем порядке изменить размер платы по договору в одностороннем порядке, уведомив Собственника о предполагаемом изменении в письменной форме не менее чем за 30 дней в соответствии с порядком, установленным п. 6.5. настоящего договора.

4. Срок действия договора.

4.1. Настоящий договор вступает в силу с даты вступления судебного решения о его заключении в законную силу и действует до 31 декабря 2013 года.

4.2. Если ни одна из сторон за 1 месяц до окончания срока действия настоящего договора не обратится к другой стороне с письменным предложением о его расторжении, настоящий договор считается пролонгированным на следующий год на тех же условиях.

5. Разрешение споров.

5.1. Споры, возникающие при исполнении обязательств по настоящему договору, разрешаются сторонами в претензионном порядке.

5.2. В случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

6. Прочие условия.

6.1. Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

6.2. В случае прекращения права собственности Собственника на помещение в указанном многоквартирном доме (при полном отсутствии помещений в собственности Собственника в данном доме) договор прекращает свое действие.

6.3. Стороны освобождаются от ответственности при обстоятельствах непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К обязательствам вследствие неопределимой силы относятся техногенные и природные катастрофы, не связанные с виновной деятельностью сторон договора, военные действия, террористические акты и иные, не зависящие от сторон обстоятельства. При этом к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов стороны договора, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у стороны договора необходимых денежных средств, банкротство стороны договора.

6.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

6.5. Любое уведомление или иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме.

Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным или заказным письмом, или телеграммой с уведомлением, по адресу, указанному в п. 8 настоящего Договора и за подписью уполномоченного лица.

Уведомление или сообщение Собственника считается доставленным ЖСК надлежащим образом, если оно получено представителем ЖСК, а также в случаях, если, несмотря на направление уведомления (сообщения) Собственником в соответствии с условиями Договора, представитель ЖСК не явился за его получением или отказался от его получения, или уведомление (сообщение) не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному в уведомлении (сообщении) адресу, о чем орган связи проинформировал Собственника. Датой доставки уведомления или сообщения Собственника считается дата его получения ЖСК, а при неявке представителя ЖСК за получением уведомления (сообщения) с требованием Собственника или отказе от его получения, или его невручении в связи с отсутствием адресата по указанному в уведомлении (сообщении) адресу - дата отправки органом связи уведомления Собственника о невручении ЖСК требования Собственника.

6.6. Ответственным лицом по сопровождению договора Собственник назначает:

Виноградов Максим Сергеевич, тел. (83145) 5-93-00, 5-93-17;

Чистова Галина Александровна, тел. (83145) 5-93-00, 3-42-91;

Гарнага Артем Александрович, тел. (83145) 5-93-00, ф.5-93-17.

Ответственным лицом по сопровождению договора ЖСК назначает:

____________________________________________________, тел.____________________;

7. Приложения

Приложение N 1 - Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

8. Реквизиты сторон. Жилищно-строительный кооператив "Центр"

Открытое Акционерное Общество "Сбербанк России"

ОАО "Сбербанк России"

Юридический адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19

Почтовый адрес: 607650, Нижегородская обл., г. Кстово, пл. Ленина, д. 3, Кстовское отделение N 4345 ОАО "Сбербанк России"

Плательщик по договору: Филиал ОАО "Сбербанк России" - Волго-Вятский банк

к/сч 30101810900000000603 в ГРКЦ ГУ Банка

Россия по Нижегородской области

БИК 042202603

ИНН 7707083893,

КПП 526002001,

ОКПО 09116916

Тел.: 8(83145) 5-93-00, 5-93-17

Приложение N 1 к договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме от "___"______________2012 г.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

многоквартирного дома

Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома

1.1. Устранение незначительных неисправностей во внутридомовых инженерных системах отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, в том числе:

а) уплотнение сгонов;

б) устранение засоров;

в) набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

г) мелкий ремонт теплоизоляции;

д) устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре;

е) разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек;

ж) очистка от накипи запорной арматуры.

1.2. Укрепление трубопроводов внутридомовых инженерных систем.

1.3. Прочистка внутридомовых инженерных систем водоотведения.

1.4. Проверка исправности канализационных вытяжек.

1.5. Проветривание колодцев расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме.

1.6. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств, в том числе:

а) протирка и смена перегоревших электрических лампочек в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;

б) смена и ремонт выключателей;

в) мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

1.7. Проверка заземляющих контактов и соединений с внутриквартирными линиями (сетями, кабелями) заземления.

1.8. Проверка заземления оболочки электрического кабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

1.9. Проверка наличия тяги в каналах систем вентиляции, дымоходах и газоходах.

1.10. Промазка мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

1.11. Регулировка и наладка

внутридомовых инженерных систем

отопления.

1.12. Очистка и промывка водопроводных кранов внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения.

1.13. Промывка и опрессовка внутридомовых инженерных систем отопления.

1.14. Уборка общих помещений в многоквартирном доме (в том числе мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли в лестничных клетках).

1.15. Удаление с крыш снега и наледей.

1.16. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

1.17. Уборка и очистка земельного участка, входящего в состав общего имущества.

1.18. Озеленение территории, уход за элементами озеленения, находящимися на участке, входящем в состав общего имущества.

1.19. Поливка тротуаров и замощенной территории, находящихся на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

1.20. Услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период: а) утепление чердачных перекрытий;

б) утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях:

в) укрепление и ремонт парапетных ограждений;

г) проверка исправности слуховых окон и жалюзи;

д) изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках;

е) ремонт, регулировка, испытание внутридомовых инженерных систем отопления;

ж) утепление и прочистка каналов систем вентиляции, дымоходов и газоходов;

з) замена разбитых стекол окон и дверей помещений общего пользования; и) проверка состояния продухов в цоколях зданий;

к) ремонт и утепление наружных водоразборных кранов;

л) ремонт и укрепление входных дверей;

1.22. Услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний период:

а) укрепление водосточных труб, колен, воронок;

б) ремонт просевших отмосток.

1.23. Санитарное содержание придомовых территорий:

1.24.1. Уборка в зимний период; а) подметание свежевыпавшего снега -1 раз в сутки:

б) посыпка территорий противогололедными материалами -1 раз в сутки;

в) подметание территорий в дни без снегопада -1 раз в сутки;

г) очистка урн от мусора -1 раз в двое суток;

1.24.2. Уборка в теплый период:

а) подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см -1 раз в сутки;

б) очистка урн от мусора - 1 раз в двое суток;

в) промывка урн -1 разв месяц;

г) уборка газонов -1 раз в сутки;

д) выкашивание газонов - 3 раза в сезон;

е) поливка газонов, зеленых насаждений - 2 раза в сезон;

з) подметание территорий в дни выпадения обильных осадков -1 раз в двое суток;

и) стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев -1 раз в год;

к) протирка указателей - 5 раз в год.

1.25. Санитарное содержание лестничных клеток:

а) мытье лестничных площадок и маршей - 2 раза в месяц;

б) мытье окон в подъездах - 2 раза в год;

в) влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, обметание пыли с потолков - 2 раза в год;

г) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, почтовых ящиков - 1 раз в месяц.

Приложение N 2 к договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме от "___"______________2012 г.

Перечень работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома

2.1. Фундаменты.

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.

2.2. Стены и фасады.

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.

2.3. Перекрытия.

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

2.4. Крыши.

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

2.5. Оконные и дверные заполнения.

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

2.6.Межквартирные перегородки.

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

2.7.Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над

балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

2.8. Полы.

Замена и восстановление отдельных участков.

2.9. Внутренняя отделка.

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях.

2.10. Центральное отопление.

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления.

2.11. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации.

2.12. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

2.13. Вентиляция.

Восстановление оголовков вентиляционных каналов.

2.14. Замена восстановление и ремонт элементов и частей элементов специальных технических устройств (лифтов, лифтового оборудования), выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с ЖСК.

2.15. Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление разрушенных участков, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Подписи сторон: Председатель Жилищно-строительного кооператива "Центр"

________________А.Ю. Михайлова

Управляющий Кстовским отделением N 4345 ОАО "Сбербанк России"

_____________А.В. Пахомов

М.П.

М.П.

Ответчик согласился заключить договор в изложенной редакции за исключением приложения N 2, поскольку считает, что перечень ремонтных работ, которые должен выполнять ответчик, определяется ежегодно на общем собрании собственников жилья. Разрешая спор в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исключил данное приложение. В названной части решение не обжалуется.

Предметом обжалования является приложение N 1 к договору - перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Проанализировав обстоятельства дела и представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что фактически настоящий спор является спором по урегулированию разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Не урегулировав разногласия самостоятельно, стороны обратились в суд. Судом разногласия, отраженные в протоколе разногласий, были рассмотрены и приняты в согласованной редакции.

В ходе судебного разбирательства ответчик возражал против пункта 2 "Перечень работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома" приложения N 1 (л.д. 24-25, том 1), впоследствии выделенном в приложении N 2 и исключенном судом при вынесении решения. Пояснения ответчика, зафиксированные аудиозаписью, сводились к готовности подписать договор, поскольку истец принял все предложения ответчика и невозможности это сделать по причине отсутствия полномочий.

Проанализировав доводы жалобы относительно приложения N 1 суд апелляционной инстанции считает их подлежащими отклонению.

Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В договоре на содержание и ремонт общего имущества в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Более того, статьей Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Согласно статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительный кооператив создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Жилищный кооператив выступает в этих отношениях как организация, осуществляющая управление многоквартирными домами в качестве одной из основных видов деятельности.

Следовательно, суд верно определил объем, содержание и обязанности ЖСК по ремонту и содержанию общего имущества.

Решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, принятым при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела и представленных в дело доказательств, выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Процессуальных нарушений, установленных пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268 (часть 5), 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2012 по делу N А43-16226/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Центр" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.С. Родина

Судьи

Т.И.Тарасова Н.А. Насонова